Termini per la regolarizzazione della mancata edificazione dell'area.

Domanda
Quale è il termine per la regolarizzazione dovuta per la mancata edificazione dell'area decorsi i cinque anni dall'acquisto agevolato?

Risposta
La disposizione agevolativa di cui all'art. 33, comma 3, della L. n. 388/2000, non deve essere considerata come una mera deroga ai principi generali che sottendono all'applicazione delle norme in materia d'Iva e di alternatività di quest'ultima con l'imposta di registro, ma ha solo previsto, per il caso in cui il trasferimento sia assoggettabile ad imposta di registro, (come per le cessioni di aree comprese nei PIP da parte dei Comuni a soggetti che intendono impiantare attività produttive), la riduzione della relativa aliquota proporzionale.

Ai fini procedurali, pertanto, si pone in rilievo che:

- l'art. 33, comma 3, della L. n. 388/2000 dispone: "I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento";

- la circolare n. 11/E del 31 gennaio 2002 dell'Agenzia delle entrate, al riguardo, chiarisce che perché si integri l'ipotesi di utilizzazione edificatoria dell'area (...) è necessario (...) che - entro il termine stabilito di cinque anni - la costruzione sia iniziata ed esista un edificio significativo dal punto di vista urbanistico, cioè sia stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, del codice civile).

Ne deriva, di conseguenza, che la mancata utilizzazione edificatoria nel quinquennio (compresa l'ipotesi di decadenza dal beneficio in caso di "rivendita" dell'area inedificata, anche se l'alienazione avvenga entro i cinque anni dall'acquisto), comporta la decadenza dall'agevolazione e, come regola, il conseguente obbligo di corrispondere le imposte in misura ordinaria.

In particolare, si ritiene che la decadenza conseguente alla mancata edificazione dell'area decorsi i cinque anni dall'acquisto agevolato dovrebbe essere oggetto di denuncia, ai sensi dell'art. 19 del citato D.P.R. 131/1986, quale "evento che dà luogo ad ulteriore liquidazione d'imposta".

Il termine per la presentazione della denuncia è di venti giorni dal mancato avveramento della condizione (ossia, dal compimento del quinquennio).

L'Amministrazione finanziaria, pertanto, ha la possibilità di emettere apposito atto di accertamento e liquidazione dell'imposta complementare dovuta, con la sola applicazione degli interessi di mora.

Diversamente, nel caso di mancata denuncia entro i termini previsti dall'art. 19 del D.P.R. n. 131/1986, si renderebbe applicabile anche la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta (art. 69, D.P.R. n. 131/1986).

Trattandosi di imposta complementare di cui all'art.42 del D.P.R. 131/1986, il termine per il recupero della medesima è di tre anni, decorrenti dalla data di presentazione della denuncia (art. 76, comma 2, lett. b, D.P.R. 131/1986).


Fonte: IPSOA