Il Commercialista in Rete: Edificazione area

Registro proporzionale, non Iva, per l’area assegnata dal Comune.

In materia di Iva, l’articolo 36, comma 19-bis, del Dl 30 agosto 1993, n. 331, ha espressamente disposto che “Le assegnazioni di aree edificabili acquisite dai Comuni in via espropriativa non si considerano, agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto, operazioni svolte nell’esercizio di attività commerciali...”. 
In relazione a tale disposizione, con la sentenza 7339/2014, la Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi in merito al corretto trattamento tributario applicabile (e cioè, in alternativa, assoggettamento a Iva oppure a imposta proporzionale di registro) in relazione a un atto di assegnazione a una società, da parte di un Comune, di un’area compresa in una zona Pip (Piano insediamenti produttivi: zona industriale), che era stata precedentemente acquisita dallo stesso Comune nel corso di una procedura espropriativa, conclusasi, peraltro, con un atto di compravendita (regolarmente assoggettato a Iva) conseguente all’“accordo bonario” successivamente intervenuto tra le parti (venditore dell’area e Comune acquirente). 
 
Investita della questione, la Corte ha ritenuto che l’atto di assegnazione in oggetto avrebbe dovuto scontare non già l’Iva, bensì l’imposta proporzionale di registro (così come sostenuto dall’Amministrazione finanziaria). 
Il Supremo collegio, infatti, ha basato tale proprio orientamento sul presupposto che la suddetta attività, svolta dal Comune assegnante l’area, non avrebbe potuto dare luogo all’esercizio di un’attività di carattere commerciale (come tale rilevante, agli effetti dell’Iva, ai sensi dell’articolo 4 del Dpr n. 633 del 1972) da parte dello stesso Comune, in quanto “..l’assegnazione del terreno è avvenuta al fine istituzionale della realizzazione dell’area PIP..”, non potendo altresì detta attività ritenersi “…distorsiva del mercato (come invece ritenuto dalla società ricorrente) perché conseguente a un complesso d’interventi connotati dall’esercizio di eccezionali potestà pubbliche, che obiettivamente escludono che possa trattarsi dell’esercizio di un’attività d’impresa in regime di favore”. 
 
In sostanza, ad avviso dei giudici di legittimità, nella specie il Comune aveva agito “…per la finalità pubblica di realizzare un piano d’insediamento industriale e quindi d’imperio e cioè al di fuori di qualsiasi attività d’impresa”, a nulla rilevando, in senso contrario a detta conclusione, la circostanza che, nel particolare caso in oggetto, il procedimento espropriativo originario si fosse concluso con un atto contrattuale (come detto, compravendita) conseguente all’accordo bonario “medio tempore” intervenuto tra il proprietario dell’area (originario cedente) e il Comune (acquirente-successivo assegnante). 
 
Da parte nostra, è da evidenziare che la conclusione della Cassazione si pone sostanzialmente in linea con la posizione assunta dal ministero delle Finanze, nella circolare n. 8 del 1993, già precedentemente all’entrata in vigore della citata previsione normativa di cui all’articolo 36, comma 19-bis, del Dl n. 331 del 1993. 
In tale declaratoria, infatti, era stato affermato che il principio del non assoggettamento a Iva delle operazioni di cui trattasi trova applicazione “…ogni qualvolta le assegnazioni di aree edificabili vengono poste in essere nello svolgimento di attività per la quale la normativa nazionale prevede la possibilità di esproprio da parte dell’ente locale e che conseguentemente esulano dal campo di applicazione dell’Iva non solo le assegnazioni di aree edificabili acquisite con esproprio ma anche quelle acquisite (come nel caso dedotto in controversia) con atti negoziali nell’ambito di attività svolte dal Comune in veste di pubblica autorità”. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Registro proporzionale, non Iva, per l’area assegnata dal Comune.

In materia di Iva, l’articolo 36, comma 19-bis, del Dl 30 agosto 1993, n. 331, ha espressamente disposto che “Le assegnazioni di aree edific...

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Area con destinazione edificatoria, la valutazione non è mai automatica.

Il Dpr n. 131 del 1986, articolo 52, comma 4, esclude che i terreni che abbiano destinazione edificatoria possano essere oggetto di “valutazione automatica”. Ed è altresì noto che “In tema di imposta di registro, il criterio del valore venale si applica anche a quelle aree la cui vocazione edificatoria risulta dall’inserimento in uno strumento urbanistico non ancora perfezionato, per effetto sia del testo originario del Dpr n. 131 del 1986, articoli 51 e 52, sia del Dl n. 223 del 2006, articolo 36, comma 2, convertito dalla legge n. 248 del 2006, avente efficacia retroattiva, quale norma di interpretazione autentica o, quantomeno, contenente una decisiva indicazione ermeneutica, atteso che l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene deve essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo” (cfr Cassazione 15792 del 2012 e 23470 del 2007). 
 
Sentenza n. 864 del 17 gennaio 2014 (udienza 21 novembre 2013) 
Cassazione Civile, sezione V – Pres. Merone Antonio – Est. Bruschetta Ernestino 
Dpr n. 131 del 1986, articolo 52, comma 4 – Imposta di registro – Applicazione criterio del valore venale – È sufficiente inizio del procedimento di trasformazione urbanistica

Area con destinazione edificatoria, la valutazione non è mai automatica.

Il Dpr n. 131 del 1986, articolo 52, comma 4, esclude che i terreni che abbiano destinazione edificatoria possano essere oggetto di “valuta...

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Edificabilità di diritto o di fatto, non fa differenza per Irpef e Ici.

Questa Corte ha già affermato che, ai fini della determinazione della base imponibile, l'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica. Una siffatta edificabilità non programmata, o fattuale o potenziale, si individua attraverso la constatazione dell'esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l'esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica. Ne deriva che, essendo l'edificabilità di fatto una specie di edificabilità rilevante giuridicamente – perché presa in considerazione dalla legge sia ai fini dell'Ici che della determinazione dell'indennità di espropriazione – tale va considerata anche ai fini della plusvalenza. 
 
Sentenza n. 5166 dell’1 marzo 2013 (udienza 10 gennaio 2013) 
Cassazione civile, sezione V – Pres. Merone Antonio – Est. Chindemi Domenico 
Irpef – Plusvalenza da cessione di aree suscettibili di utilizzazione edificatoria – Edificabilità cd di diritto – Elementi sintomatici di attitudine potenzialmente edificatoria del suolo

Edificabilità di diritto o di fatto, non fa differenza per Irpef e Ici.

Questa Corte ha già affermato che, ai fini della determinazione della base imponibile, l'area edificabile costituisce un genere articol...

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Termini per la regolarizzazione della mancata edificazione dell'area.

Domanda 
Quale è il termine per la regolarizzazione dovuta per la mancata edificazione dell'area decorsi i cinque anni dall'acquisto agevolato? 
 
Risposta 
La disposizione agevolativa di cui all'art. 33, comma 3, della L. n. 388/2000, non deve essere considerata come una mera deroga ai principi generali che sottendono all'applicazione delle norme in materia d'Iva e di alternatività di quest'ultima con l'imposta di registro, ma ha solo previsto, per il caso in cui il trasferimento sia assoggettabile ad imposta di registro, (come per le cessioni di aree comprese nei PIP da parte dei Comuni a soggetti che intendono impiantare attività produttive), la riduzione della relativa aliquota proporzionale. 
 
Ai fini procedurali, pertanto, si pone in rilievo che: 
 
- l'art. 33, comma 3, della L. n. 388/2000 dispone: "I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento"; 
 
- la circolare n. 11/E del 31 gennaio 2002 dell'Agenzia delle entrate, al riguardo, chiarisce che perché si integri l'ipotesi di utilizzazione edificatoria dell'area (...) è necessario (...) che - entro il termine stabilito di cinque anni - la costruzione sia iniziata ed esista un edificio significativo dal punto di vista urbanistico, cioè sia stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, del codice civile). 
 
Ne deriva, di conseguenza, che la mancata utilizzazione edificatoria nel quinquennio (compresa l'ipotesi di decadenza dal beneficio in caso di "rivendita" dell'area inedificata, anche se l'alienazione avvenga entro i cinque anni dall'acquisto), comporta la decadenza dall'agevolazione e, come regola, il conseguente obbligo di corrispondere le imposte in misura ordinaria. 
 
In particolare, si ritiene che la decadenza conseguente alla mancata edificazione dell'area decorsi i cinque anni dall'acquisto agevolato dovrebbe essere oggetto di denuncia, ai sensi dell'art. 19 del citato D.P.R. 131/1986, quale "evento che dà luogo ad ulteriore liquidazione d'imposta". 
 
Il termine per la presentazione della denuncia è di venti giorni dal mancato avveramento della condizione (ossia, dal compimento del quinquennio). 
 
L'Amministrazione finanziaria, pertanto, ha la possibilità di emettere apposito atto di accertamento e liquidazione dell'imposta complementare dovuta, con la sola applicazione degli interessi di mora. 
 
Diversamente, nel caso di mancata denuncia entro i termini previsti dall'art. 19 del D.P.R. n. 131/1986, si renderebbe applicabile anche la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta (art. 69, D.P.R. n. 131/1986). 
 
Trattandosi di imposta complementare di cui all'art.42 del D.P.R. 131/1986, il termine per il recupero della medesima è di tre anni, decorrenti dalla data di presentazione della denuncia (art. 76, comma 2, lett. b, D.P.R. 131/1986). 
 
 
Fonte: IPSOA

Termini per la regolarizzazione della mancata edificazione dell'area.

Domanda Quale è il termine per la regolarizzazione dovuta per la mancata edificazione dell'area decorsi i cinque anni dall'acquist...

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