Registro, per il valore del bene conta l’acquisto della proprietà.

La Corte di cassazione ha precisato, con l’ordinanza 11648 del 26 maggio, che il valore del bene da porre a base dell’applicazione dell’imposta di registro non è mai il contratto preliminare, come sostenuto dal contribuente, cui è stato rigettato il ricorso, data l’assoluta pacifica giurisprudenza di legittimità sul punto. Nel trasferimento tramite contratto a titolo oneroso, il valore del bene deve essere calcolato alla data dell’atto traslativo del diritto reale e, quindi, in coincidenza della sentenza costitutiva che trasferisce il diritto di proprietà.



La vicenda

A seguito trasferimento della proprietà di un fondo con sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’articolo 2932 codice civile, il competente ufficio ha rettificato l’applicazione dell’imposta di registro al valore del bene al momento dell’effettiva costituzione del diritto reale che, appunto, in tal caso, era determinata dalla decisione giudiziale assunta ai sensi dell’articolo 2932 cc, che impone l’esecuzione dell’obbligo a concludere un contratto. Al contrario, venditori e acquirente, già parti nel precedente giudizio civile, sostenevano che l’imposta andasse rilevata con riguardo alla formazione del contratto preliminare, cui non era seguita spontaneamente la stipulazione del definitivo.



Dopo un primo giudizio favorevole ai contribuenti, la Commissione tributaria regionale accoglieva parzialmente l’appello dell’ente impositore, disponendo in riforma del giudicato opposto che il valore del fondo doveva essere determinato in base alla cosiddetta “valutazione automatica tabellare” (articolo 52, comma 4, Dpr 131/1986) e con riferimento data di pubblicazione della sentenza costitutiva dell’autorità giudiziaria che ne aveva disposto il trasferimento.



La questione approda in Cassazione, dove i soccombenti deducono sostanzialmente violazione di legge perchè la Commissione del riesame ha determinato il valore del bene alla data della sentenza costitutiva anziché a quella del preliminare di vendita (articolo 1351 codice civile).

Con la proposizione di tale impugnazione, la Corte di legittimità si è così trovata ad affrontare la questione se, ai sensi del combinato disposto degli articoli 43 e 44 nonché degli articoli 51 e 52 del Tur (Dpr 131/1986), in presenza di una sentenza che abbia disposto il trasferimento coattivo di un immobile a un corrispettivo accertato giudizialmente, l’Amministrazione finanziaria debba assumere come oggetto di imposizione detto corrispettivo, calcolabile sulla base dell’istituto della “valutazione automatica”, oppure possa considerare come valore imponibile quello derivante dal contratto preliminare.



Motivi della decisione

La pronuncia in esame ha legittimato l’azione dell’Amministrazione finanziaria (che aveva applicato il valore del bene al momento dell’effettiva costituzione del diritto reale) visto che, come spiegano i giudici della Cassazione, richiamando un’indiscussa giurisprudenza di legittimità (sentenza 22847/2010), anche nel trasferimento a mezzo di contratto a titolo oneroso la valutazione del cespite deve avvenire, stante l’effetto costitutivo della sentenza, alla data dell’atto traslativo del diritto reale e mai in coincidenza con la stipula del preliminare.



Infatti, in tema di imposta di registro, l’articolo 43, comma 1, lett. a), del Dpr 131/1986, dispone chiaramente che, nei contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, la base imponibile va calcolata alla data dell’atto di trasferimento, momento che, nel caso in cui un tale effetto consegua a sentenza adottata ai sensi dell’articolo 2932 codice civile, deve essere individuato alla data della sentenza medesima.



Quindi, il valore del fondo doveva essere determinato in base alla “valutazione automatica tabellare” di cui all’articolo 52, comma 4, Dpr 131/1986, con riferimento all’anno di pubblicazione della sentenza costitutiva, e non retroagire al momento della conclusione del preliminare.

La censura secondo cui l’ufficio finanziario avrebbe dovuto determinare il valore del bene tenendo conto del prezzo indicato nel preliminare è in contrasto proprio con l’articolo 43, comma 1, lett. a), del Dpr 131/1986, in base al quale, nel caso di contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, il valore del bene va calcolato alla data dell’atto di trasferimento (momento che, nel caso in cui un tale effetto consegua a sentenza adottata ai sensi dell’articolo 2932 cc, va individuato alla data della sentenza medesima che ha efficacia costitutiva).



Pertanto, ai fini dell’imposta di registro, va confermata la legittimità del valore indicato nella sentenza costitutiva del trasferimento della proprietà, previsto nel contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso per scrittura privata e rimasto inadempiuto, come riaffermato da ultimo dalla Cassazione nell’ordinanza 10297/2011 (Cassazione, sentenze 23243/2006 e 9456/2003).

Ciò anche considerando che l’accertamento del giudice tributario in ordine agli effetti che la sentenza produce e al titolo su cui è fondata, non può basarsi su contenuti diversi da quelli rispetto ai quali si è formato il giudicato, il quale conferisce all’accertamento giudiziale inter partes un valore del tutto particolare, di cui il giudice non può non prendere atto (Cassazione 11959/1993).


D’altronde, una diversa soluzione non giustificherebbe il legame che corre tra l’articolo 37 della legge di registro e l’articolo 8 dell’annessa Tariffa, parte prima, dedicati alla tassazione degli atti giudiziari, rapportata alla tipologia di negozio oggetto del provvedimento del giudice civile o amministrativo. Allo stesso modo, una divergente opinione neppure giustificherebbe la ratio dell’articolo 10 della stessa Tariffa, che prevede la tassa di registro in misura fissa (168 euro) ma al di fuori di qualsiasi contesto di attività giudiziaria.


Fonte: Agenzia Entrate