L'affitto di immobile acquistato con agevolazione prima casa fa decadere dai benefici?

Domanda
Il coniuge B cede prima del decorso dei 5 anni dall'acquisto agevolato al coniuge A il 50 % residuo di un immobile acquistato in comunione con agevolazione prima casa e procede con il ricavato entro l'anno successivo ad acquistare un nuovo immobile, sito nello stesso Comune, con agevolazione, in cui trasferisce da subito la residenza anagrafica ed effettiva a causa dell'incrinarsi del rapporto (non documentabile con separazione legale). Tre anni dopo la situazione coniugale si normalizza e torna a vivere nel primo immobile locando quello acquistato. Rischia la decadenza dall'agevolazione fruita (si veda la sentenza della CTP Firenze 25 del 12/3/10)?

Risposta
Come è noto, la possibilità di beneficiare delle agevolazioni prima casa è legata ad alcune condizioni richieste dalla nota II bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima allegata al D.P.R. n. 131/1986.
In particolare, l'acquirente, deve dichiarare nell'atto di compravendita:
- di avere la residenza, o di stabilirla entro diciotto mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare;
- di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
- di non essere titolare, neppure per quota (ad esempio un terzo di un appartamento) e anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni previste per la prima casa.
Non è ostativa per l'applicazione dell'agevolazione la circostanza che l'unità immobiliare non sia destinata ad abitazione dell'acquirente, requisito richiesto, invece, dalla normativa previgente.
Considerato il particolare fine dell'agevolazione che, appunto, è quello di favorire l'acquisto della casa di abitazione del contribuente e della sua famiglia, in caso di vendita dell'immobile, prima che siano passati cinque anni, si decade dal beneficio a meno che, non si provveda al riacquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire ad abitazione principale.
In quest'ultimo caso, oltre a non decadere dalle agevolazioni prima casa per il precedente acquisto, i medesimi benefici risultano applicabili (registro 3% e ipotecarie e catastali in misura fissa, ovvero Iva al 4% più ipotecarie e catastali in misura fissa), anche per il secondo acquisto purché quest'ultima abitazione costituisca l'abitazione principale dell'acquirente.
Pertanto è possibile evitare la decadenza acquistando - entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato - altro immobile da adibire a propria abitazione principale. E' quindi indispensabile, a differenza di quanto previsto per il primo acquisto, che il nuovo immobile acquistato sia destinato ad abitazione principale dell'acquirente.
Come chiarito dall'Agenzia delle entrate con la risoluzione 6 ottobre 2003, n. 192/E, il significato da attribuire alla locuzione "da adibire a propria abitazione principale" può essere mutuato dalla sentenza 21 dicembre 1998, n. 12737 della Suprema Corte di Cassazione, dove, con riferimento alla previsione dell'articolo 1, comma 6, della Legge 22 aprile 1982, n. 168, è precisato "la disposizione non è formulata nel senso che l'acquirente dell'immobile debba dichiarare 'di volerlo adibire a propria abitazione' ma che dichiari 'di adibirla a propria abitazione'. La lettera della legge, in altri termini, indica che il legislatore non ha inteso agevolare meri progetti di future (ed eventuali) sistemazioni abitative, ma attuali e concrete utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazione da parte di acquirenti". Prosegue inoltre "l'agevolazione prevista dalla norma di cui si tratta può essere mantenuta solo se l'acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione dell'immobile acquistato ad abitazione propria" .
Pertanto, è doveroso per l'ufficio recuperare, entro i termini di decadenza stabiliti dal D.P.R. n. 131/1986 e meglio precisati nella circolare 14 agosto 2002 n. 69/E, le maggiori imposte ed eventuali sanzioni e interessi dovuti a seguito di decadenza dai suddetti benefici.
In altre parole, l'ufficio - nel caso di riacquisto di altro immobile, entro un anno dall'alienazione del precedente immobile acquistato fruendo del regime di favore - qualora accerti che non sussiste il requisito di destinazione dello stesso ad abitazione principale dell'acquirente (vale a dire che all'intenzione di adibire l'alloggio a propria abitazione, non ha fatto seguito l'effettiva utilizzazione diretta e personale dello stesso) deve notificare all'interessato apposito avviso di liquidazione.
Pertanto, venendo al caso prospettato, il contribuente, se affitta il secondo immobile acquistato con i benefici della prima casa, decade dall'agevolazione con tutte le conseguenze in termini di recupero della maggiore imposta (comprensiva di interessi) e assoggettamento a sanzioni.


Fonte: IPSOA