Locazione immobile in comproprietà.

<b>Ho affittato l’appartamento di cui sono proprietaria al 50% con mia sorella. Ai fini della denuncia dei redditi, la ricevuta di pagamento deve essere intestata a entrambe?</b><br /> <br /> I redditi fondiari, tra i quali rientrano anche quelli derivanti dalla locazione di un immobile, concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che li possiedono per il periodo d'imposta in cui si è verificato il possesso (articolo 26 del Tuir). Pertanto, al momento della compilazione della dichiarazione dei redditi, ciascun comproprietario è tenuto a dichiarare, nei limiti della sua quota, quanto percepito come canone di locazione. L'intestazione delle ricevute di pagamento non ha rilievo fiscale.<br /> <div> <br /></div> <div> <br /></div> <div> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i></div>

Locazione immobile in comproprietà.

Ho affittato l’appartamento di cui sono proprietaria al 50% con mia sorella. Ai fini della denuncia dei redditi, la ricevuta di pagamento de...

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Canoni di locazione: abrogato l'obbligo di tracciabilità del contante.

La legge di Stabilità per il 2016 ha cancellato una norma inutile: è stata infatti abrogata la disposizione che prevedeva l’obbligo di tracciabilità del denaro contante per il pagamento dei canoni di locazione delle unità immobiliari di tipo abitativo. La previsione era contenuta nel decreto Monti e, a parte le perplessità iniziali, si era rivelata sostanzialmente priva di qualsiasi effetto alla luce dei chiarimenti forniti dal Dipartimento del Tesoro con nota del 5 febbraio 2014.<br /> <div> <br /></div>

Canoni di locazione: abrogato l'obbligo di tracciabilità del contante.

La legge di Stabilità per il 2016 ha cancellato una norma inutile: è stata infatti abrogata la disposizione che prevedeva l’obbligo di tracc...

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Modifica contratto di locazione.

<b>Ho locato un appartamento a quattro inquilini. Dal prossimo mese dovrei estendere il contratto di locazione a un ulteriore soggetto, aumentando anche il canone. Come occorre procedere?</b><br /> <br /> L'articolo 19 del Tur (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro - Dpr 131/1986) prescrive, in capo alle parti contraenti, l'obbligo di denunciare, entro venti giorni dal loro verificarsi, gli eventi successivi alla registrazione che danno luogo a ulteriore liquidazione di imposta. Tra tali eventi è annoverabile l'aumento contrattuale del canone di locazione, cui segue la liquidazione di una maggiore imposta di registro (risoluzione 60/2010).<br /> <div> <br /></div> <div> <br /></div> <div> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i></div>

Modifica contratto di locazione.

Ho locato un appartamento a quattro inquilini. Dal prossimo mese dovrei estendere il contratto di locazione a un ulteriore soggetto, aumenta...

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Locazione immobile ereditato e bonus 50%.

<b>Due anni fa ho ricevuto in eredità un appartamento oggetto di ristrutturazione e sto usufruendo delle rate residue del bonus fiscale. Se concedo in locazione l’immobile, perdo la detrazione?</b><br /> <br /> L’erede può fruire del "bonus ristrutturazioni" qualora detenga materialmente e direttamente l’immobile, ossia ne abbia l'immediata disponibilità, potendone disporre liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che lo abbia adibito ad abitazione principale (circolare n. 24/E del 2004). Tale condizione deve sussistere non solo nell’anno in cui l'eredità è accettata, ma anche in ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione. Se l’erede che detiene direttamente l’immobile lo concede in comodato o in locazione, non potrà fruire delle rate di detrazione relative agli anni in cui l’immobile non è detenuto direttamente. Tuttavia, potrà ritornare a beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di locazione o di comodato, qualora riprenda la detenzione materiale e diretta del bene (circolare 17/E del 2015).<br /> <div> <br /></div> <div> <br /></div> <div> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i></div>

Locazione immobile ereditato e bonus 50%.

Due anni fa ho ricevuto in eredità un appartamento oggetto di ristrutturazione e sto usufruendo delle rate residue del bonus fiscale. Se con...

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Detrazioni per locazione e regime forfettario.

<b>Per ragioni di lavoro dovrò prendere in affitto un appartamento in un’altra città e aprire la partita Iva, con il nuovo regime forfettario 2015. La circostanza dà diritto a una detrazione d'imposta?</b><br /> <br /> Sono previste detrazioni per gli inquilini che stipulano contratti di locazione di immobili adibiti ad abitazione principale (una spetta specificamente in caso di trasferimento della residenza per motivi di lavoro, ma limitatamente ai lavoratori dipendenti). Queste detrazioni sono riconosciute e graduate in relazione all’ammontare del reddito complessivo, aumentato del reddito dei fabbricati locati con applicazione della cedolare secca. Il reddito d’impresa conseguito da un contribuente che aderisce al regime forfettario, scontando una tassazione sostitutiva, non concorre alla formazione del reddito complessivo del contribuente. Pertanto, in mancanza di altri redditi assoggettati a Irpef, non sarà possibile possibile fruire della detrazione per inquilini con contratto di locazione.<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

Detrazioni per locazione e regime forfettario.

Per ragioni di lavoro dovrò prendere in affitto un appartamento in un’altra città e aprire la partita Iva, con il nuovo regime forfettario 2...

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Locazioni, imposta di registro solo con F24 Elide dal 2015.

A partire dal 1° gennaio 2015, le imposte connesse alla registrazione del contratto di locazione e affitto (imposta di registro, tributi speciali e compensi, imposta di bollo e relativi sanzioni ed interessi) dovranno essere versate solo mediante il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE), in luogo del modello F23, utilizzando i codici tributo appositamente istituiti dalla Risoluzione n. 14/E del 24.01.2014.<br /> E', infatti, terminato il periodo transitorio previsto dal provvedimento delle Entrate del 3 gennaio 2014 in cui potevano essere utilizzati entrambi i modelli, periodo che andava dal 1° febbraio 2014 al 31 dicembre 2014, per cui dal 1° gennaio 2015 valgono solo le nuove regole.<br /> La novità trova applicazione, ad esempio, già in sede di versamento dell'imposta di registro sui contratti di locazione e affitto stipulati in data 1° gennaio 2015 o rinnovati tacitamente a decorrere dal 1° gennaio 2015 per i quali non si sia optato per il regime della cedolare secca, versamento da effettuarsi entro il 2 febbraio 2015.

Locazioni, imposta di registro solo con F24 Elide dal 2015.

A partire dal 1° gennaio 2015, le imposte connesse alla registrazione del contratto di locazione e affitto (imposta di registro, tributi spe...

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Locazione transitoria e contratto cointestato.

<b>Ho affittato con un’amica un appartamento, con contratto di locazione transitoria cointestato. La detrazione per i canoni compete in base alle spese effettivamente sostenute o è da dividere al 50%?</b><br /> <br /> La detrazione Irpef per i canoni di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale spetta per tutti i contratti stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/1998, senza alcuna distinzione (articolo 16, comma 01, del Tuir). Qualora il contratto risulti cointestato a più conduttori, la detrazione deve essere ripartita tra gli aventi diritto (comma 1-quater). Ciascuno di essi, per stabilire l'importo della detrazione spettante, dovrà fare riferimento al proprio reddito complessivo (circolare 247/E del 1999).<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

Locazione transitoria e contratto cointestato.

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Locazione inferiore a trenta giorni.

<b>Ai fini dell’obbligo di registrazione di un contratto di locazione, i trenta giorni si riferiscono al singolo contratto o alla somma dei contratti stipulati nell'anno con diversi conduttori?</b><br /> <br /> I contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno, non sono obbligatoriamente soggetti a registrazione (articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al Tur). Per stabilire tale durata, è necessario fare riferimento al rapporto di locazione e di affitto dell'immobile intercorso nell'anno con lo stesso locatario e affittuario (circolari 12/1998 e 26/2011). Qualora la durata del contratto, determinata in tal modo, sia inferiore a trenta giorni nell’anno, la registrazione è prevista solo in caso d’uso, ossia quando l'atto dev'essere presentato, ad esempio, a una cancelleria giudiziaria.<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

Locazione inferiore a trenta giorni.

Ai fini dell’obbligo di registrazione di un contratto di locazione, i trenta giorni si riferiscono al singolo contratto o alla somma dei con...

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Locazione universitari e ripartizione detrazione.

<b>Figlio studente fuori sede, al 100% a mio carico. Il contratto di fitto è intestato a lui, che paga il canone con bonifico. Mia moglie non è a mio carico. In che misura posso usufruire della detrazione?</b><br /> <br /> Per quanto riguarda le modalità di ripartizione tra i genitori delle detrazione per i canoni di locazione per studenti universitari (comma 1, lettera i-sexies dell'art. 15 del Tuir), sostenuti nell'interesse delle persone fiscalmente a carico, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, qualora il documento comprovante le spese risulti intestato al figlio, le stesse devono essere suddivise tra i due genitori con riferimento al loro effettivo sostenimento. Sul documento dovrà essere annotata la percentuale di ripartizione, se quest'ultima è diversa dal 50% (paragrafo 2.3 della circolare 11/2007).<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

Locazione universitari e ripartizione detrazione.

Figlio studente fuori sede, al 100% a mio carico. Il contratto di fitto è intestato a lui, che paga il canone con bonifico. Mia moglie non è...

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La tracciabilità dei canoni di locazione.

<b>Il canone di locazione incassato tramite bollettino di c/c postale è considerato tracciabile ai fini del divieto di pagamento in contanti previsto dalla legge di stabilità?</b><br /> <br /> I pagamenti relativi ai canoni di locazione di unità abitative devono essere effettuati, indipendentemente dall’importo, attraverso forme e modalità che escludano l'uso del contante e che assicurino la tracciabilità degli stessi anche al fine della asseverazione dei patti contrattuali per l'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore (articolo 1, comma 50, legge 147/2013). Fanno eccezione gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, per i quali è ancora consentito il pagamento in contanti. Ai fini sanzionatori, tuttavia, occorre precisare che rileva esclusivamente il tetto per i trasferimenti pari o superiori a 1.000 euro tra soggetti diversi (articolo 49 del Dlgs 231/2007). Pertanto, fermo restando tale limite, la traccia della transazione in contante può essere fornita mediante una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare il pagamento del canone di locazione, anche per poter fruire dei previsti benefici fiscali (nota 5 febbraio 2014 del dipartimento del Tesoro).<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

La tracciabilità dei canoni di locazione.

Il canone di locazione incassato tramite bollettino di c/c postale è considerato tracciabile ai fini del divieto di pagamento in contanti pr...

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Locazioni, istituiti i codici tributo per il versamento con modello F24 Elide.

Con la Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio, l'Agenzia delle Entrate ha istituito i codici tributo da indicare nel modello di pagamento “F24 versamenti con elementi identificativi” per il versamento dell’imposta di registro, dei tributi speciali e dei compensi, dell’imposta di bollo, delle sanzioni e degli interessi, dovuti in caso di locazioni immobiliari. L'istituzione dei codici tributo era attesa a seguito del provvedimento direttoriale del 3 gennaio, che ha esteso l’ambito applicativo del modello “F24 versamenti con elementi identificativi” anche a tali versamenti.

Locazioni, istituiti i codici tributo per il versamento con modello F24 Elide.

Con la Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio, l'Agenzia delle Entrate ha istituito i codici tributo da indicare nel modello di pagamento “F...

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Locazioni commerciali: canoni non riscossi.

<b>L'inquilino non mi sta pagando l'affitto. Dovrò dichiarare i canoni non riscossi, trattandosi di immobile non a uso abitativo?</b><br /> <br /> Gli affitti non percepiti, nel caso di locazioni a uso abitativo, possono non essere dichiarati dal momento della conclusione del procedimento di convalida dello sfratto per morosità del conduttore (articolo 26, comma 1, del Tuir). Nella diversa ipotesi di locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo, i canoni vanno invece sempre dichiarati, così come risultano dal contratto di locazione, anche se non percepiti, in quanto, in tal caso, rileva il momento formativo del reddito e non quello percettivo (circolare ministeriale 150/1999).<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

Locazioni commerciali: canoni non riscossi.

L'inquilino non mi sta pagando l'affitto. Dovrò dichiarare i canoni non riscossi, trattandosi di immobile non a uso abitativo? Gli...

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Locazioni abitative: canoni non percepiti.

<b>Negli ultimi sei mesi non ho riscosso il canone di locazione per morosità dell'inquilino. Il giudice ancora non ha convalidato l’intimazione di sfratto. Dovrò comunque denunciare i canoni non riscossi?</b><br /> <br /> I redditi degli immobili a uso abitativo concessi in locazione, anche se non percepiti, concorrono a formare il reddito complessivo del proprietario (o titolare di altro diritto reale) dell’immobile. I relativi canoni non dovranno però essere dichiarati dal momento in cui si conclude il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino (articolo 26, comma 1 del Tuir). In tale ipotesi, il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale. In assenza, invece, di un procedimento di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere “comunque dichiarato cosi come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo” (circolare ministeriale n. 150 del 1999).<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

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Negli ultimi sei mesi non ho riscosso il canone di locazione per morosità dell'inquilino. Il giudice ancora non ha convalidato l’intimaz...

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Riduzione del canone di locazione.

<b>In caso di riduzione del canone stabilito per la locazione di un locale commerciale, quali sono gli adempimenti da eseguire?</b><br /> <br /> Per le cessioni, le risoluzioni e le proroghe anche tacite di un contratto di locazione, l'imposta di registro deve essere liquidata dalle parti contraenti e versata entro 30 giorni dall'evento (articolo 17 del Dpr 131/1986). Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito non è tuttavia riconducibile a tali ipotesi. Pertanto, fatta salva l’ipotesi in cui l'accordo venga formalizzato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, non sussiste in capo ai contraenti l’obbligo di comunicare all’Amministrazione finanziaria la modifica intervenuta (risoluzione n. 60/E del 2010). È comunque possibile richiedere la registrazione volontaria, pagando l’imposta di registro in misura fissa (67 euro), al fine di attribuire certezza e computabilità all'accordo, posto che la diminuzione del canone determina la riduzione della base imponibile, ai fini del registro, dell'Iva e delle imposte sui redditi. La registrazione della scrittura privata tra locatore e conduttore sconta in ogni caso l'imposta di bollo fin dall'origine.<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

Riduzione del canone di locazione.

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Subentro dell'erede nel contratto di locazione.

<b>Un contribuente, che viveva in affitto, è deceduto; sua moglie intende subentrare nel rapporto giuridico. Va stipulato un nuovo contratto di locazione?</b><br /> <br /> Nel contratto di locazione a uso di abitazione, in caso di morte del conduttore, succedono il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi (articolo 6, comma 1, legge n. 392/1978). In tale ipotesi, si determina il subentro nel contratto di locazione di questi nuovi soggetti in modo automatico, senza necessità di stipularne (e registrarne) un altro. I nuovi intestatari dovranno però dare comunicazione della circostanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate ove è registrato il contratto.<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

Subentro dell'erede nel contratto di locazione.

Un contribuente, che viveva in affitto, è deceduto; sua moglie intende subentrare nel rapporto giuridico. Va stipulato un nuovo contratto di...

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Affitto con promessa di vendita: Iva da pagare subito, non al rogito.

Le operazioni di locazione immobiliare con patto di futura vendita, o con prelazione di vendita, devono essere assoggettate a Iva al momento della stipula del contratto di locazione e non a quello del successivo rogito notarile per il trasferimento della proprietà dell’immobile. Il rinvio della contabilizzazione dei corrispettivi, che di fatto posticipa il pagamento del tributo e realizza un indebito risparmio d’imposta, è equiparabile a un caso di elusione fiscale, poiché il contribuente non può liberamente gestire le poste di bilancio e, quindi, decidere quando versare le imposte relative al reddito imponibile.<br /> Questi i principi espressi dalla Corte di cassazione con la sentenza 20975 del 13 settembre.<br /> <br /> Il fatto<br /> Il procedimento nasce dal processo verbale di constatazione redatto dai militari della Guardia di finanza in seguito a una verifica fiscale condotta nei confronti di una società immobiliare. Le risultanze del verbale, inerenti violazioni in materia di Iva, avevano comportato l’emissione di un avviso di irrogazione sanzioni e di un atto di contestazione, contro cui la società verificata aveva proposto ricorso.<br /> I verificatori avevano constatato che la società aveva contabilizzato i corrispettivi, relativi ai contratti di locazione con patto di futura vendita e dei contratti di locazione con prelazione di vendita, al momento della stipula del rogito per il trasferimento della proprietà dell’immobile e non a quello, precedente, della stipula del contratto di locazione, rinviando di fatto il versamento dell’Iva: da qui la contestazione delle sanzioni per tardivo versamento dell’imposta.<br /> <br /> Il ricorso della società era respinto sia dalla Commissione tributaria provinciale sia da quella regionale, che confermavano la legittimità degli avvisi impugnati e della relativa pretesa erariale.<br /> In particolare, a parere dei giudici di secondo grado, i colleghi di prime cure avevano ben giudicato quando avevano considerato che il momento impositivo delle operazioni esaminate era quello della stipula dei contratti di locazione immobiliare - con clausola di trasferimento della proprietà del bene locato “vincolante per entrambe le parti” - non rilevando, invece, il successivo momento di trasferimento della proprietà.<br /> <br /> La società immobiliare impugnava la sentenza d’appello.<br /> La Corte di cassazione, ritenendo infondati i motivi di doglianza della ricorrente, ha rigettato il ricorso, con condanna alle spese.<br /> <br /> La decisione<br /> Il caso sottoposto al giudizio della Cassazione attiene la corretta contabilizzazione e l’esatto trattamento fiscale, ai fini delle imposte dirette e Iva, delle locazioni immobiliari con successiva vendita, ossia di quelle operazioni che prevedono l’impegno vincolante per le parti, dopo un periodo di locazione, alla successiva vendita dell’immobile.<br /> Dal canto suo, la società immobiliare aveva contabilizzato i corrispettivi dell’operazione, assoggettandoli a tassazione, solo al momento della stipula del rogito relativo al trasferimento della proprietà dell’immobile a favore dell’acquirente, al termine del periodo di locazione.<br /> <br /> A parere dei giudici di merito e della stessa Corte di legittimità, tale comportamento risulta non corretto, sia dal punto di vista dei principi contabili sia da quello fiscale.<br /> <br /> Sotto l’aspetto civilistico, la Cassazione ricorda che i principi contabili nazionali stabiliscono che, in merito alle operazioni di vendita con riserva di proprietà, la componente del ricavo in capo al cedente (e del correlato costo in capo all’acquirente) deve essere rilevata al momento della consegna del bene (principio contabile n. 19) e che, inoltre, il trattamento contabile di un’operazione è strettamente legato alla sua sostanza economica, al di là della sua origine, contrattuale o legislativa (principio n. 11).<br /> In ragione di tali principi, a parere dei giudici di legittimità, la rilevazione contabile della società è errata in quanto la stessa, non contabilizzando i corrispettivi al momento della stipula del contratto di locazione, coincidente con la consegna del bene, “non si sarebbe conformata alla sostanza dell’operazione economica e alla sua ragione pratica”.<br /> <br /> Dal punto di vista fiscale, il trattamento delle operazioni in oggetto è disciplinato, in materia di imposte dirette, dall’articolo 75, comma 2, lettera a), del Dpr 917/1986, che prevede l’assimilazione della “locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti” alla “vendita con riserva di proprietà.”<br /> Tale criterio d’imputazione è riproposto anche in ambito Iva, laddove l’articolo 2, comma 2, del Dpr 633/1972, elencando le operazioni assimilate alle cessioni di beni, include le vendite con riserva di proprietà e le locazioni con clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti.<br /> Se ne deriva, dunque, che “tanto nel caso di vendita con riserva di proprietà che in quello della locazione con patto di futura vendita, il differimento del trasferimento della proprietà non rileva ai fini Iva e l’operazione, quanto all’individuazione del momento di contabilizzazione, deve essere trattata come una ordinaria cessione di beni, soggetta a Iva per l’intero corrispettivo al momento in cui viene effettuata ai sensi dell’articolo 6 del Dpr 633/1972”.<br /> <br /> I giudici di legittimità considerano corrette le determinazioni della Commissione tributaria regionale quando ha ritenuto che i contraenti volevano il verificarsi dell’effetto traslativo della proprietà sin dal momento della stipula della locazione, in linea con la finalità antielusiva perseguita dal summenzionato articolo 75 del Tuir, “rivolta a evitare che, mediante la stipulazione di un contratto di locazione con patto di futura vendita, fosse indebitamente rinviata al futuro, da parte del venditore o del locatore, l'imputazione a periodo dei componenti di reddito”.<br /> In altre parole, il Legislatore ha previsto la disposizione in commento per impedire che il contribuente, mediante la locazione di un immobile con patto di futura vendita vincolante per le parti, abbia la possibilità di posticipare indebitamente la rilevazione contabile della plusvalenza emergente dalla cessione solo al momento successivo del trasferimento formale della proprietà.<br /> <br /> Sul tema della corretta imputazione temporale dei componenti positivi e negativi di reddito, i giudici della Corte suprema hanno fornito un ulteriore contributo, affermando che “le regole sull’imputazione temporale dei componenti di reddito sono inderogabili, sia per il contribuente che per l’ufficio finanziario e, pertanto, il recupero a tassazione di ricavi nell’esercizio di competenza non può trovare ostacolo nella circostanza che essi siano stati dichiarati in un diverso esercizio: ciò infatti finirebbe per lasciare il contribuente arbitro della scelta del periodo più conveniente in cui dichiarare i propri componenti di reddito con innegabili riflessi sulla determinazione del proprio reddito imponibile” (cfr Cassazione 26665/2009, 3947/2011 e 1648/2013).<br /> <br /> La Corte di cassazione ha ritenuto altresì infondate le doglianze della società verificata, che nel giudizio aveva richiesto l’annullamento delle sanzioni in ragione dell’incertezza normativa sulla disciplina in tema di contabilizzazione dei corrispettivi relativi alle locazioni con patto di futura vendita. Nel rigettare le ragioni della ricorrente, i giudici hanno precisato che l’incertezza normativa oggettiva, causa di esenzione del contribuente dalla responsabilità amministrativa tributaria, “postula una condizione di inevitabile incertezza su contenuto, oggetto e destinatari della norma tributaria, ossia insicurezza ed equivocità del risultato conseguito attraverso il procedimento di interpretazione, in presenza di pluralità di prescrizioni di coordinamento difficoltoso per via di elementi positivi di confusione, che è onere del contribuente allegare; detta insicurezza ed equivocità, inoltre, vanno riferite non già a un generico contribuente, né a quei contribuenti che, per loro perizia professionale, siano capaci di interpretazione normativa qualificata, all’ufficio finanziario, ma al giudice, unico soggetto dell’ordinamento cui è attribuito il potere - dovere di accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione - cfr ex plurimis, Cassazione 4522/13”.<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

Affitto con promessa di vendita: Iva da pagare subito, non al rogito.

Le operazioni di locazione immobiliare con patto di futura vendita, o con prelazione di vendita, devono essere assoggettate a Iva al momento...

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Iva sugli immobili in locazione gratuita ai soci-amministratori.

La Corte europea, con la sentenza del 18 luglio 2013 nelle cause riunite C210/11 e C211/11 relative a casistiche simili tra loro, ha affermato che le locazioni gratuite dell'immobile ai soci-amministratori scontano l'IVA e non rientrano nelle esenzioni previste per le locazioni immobiliari. Ciò vale, in particolare, nel caso di una società che acquista l'immobile e detrae totalmente l'IVA, anche s el'immobile è destinato solo in parte all'esercizio commerciale e per l'altra parte è utilizzato dai soci-amministratori come abitazione personale senza corrispondere alcun canone. In tale ipotesi, per i giudici della Corte europea, si prospetta il caso di autoconsumo imponibile ai fini IVA.<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Il Sole 24 Ore</i>

Iva sugli immobili in locazione gratuita ai soci-amministratori.

La Corte europea, con la sentenza del 18 luglio 2013 nelle cause riunite C210/11 e C211/11 relative a casistiche simili tra loro, ha afferma...

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Quesito: IVA canone locazione.

mio marito sta per aprire un'armeria ed i proprietari del locale commerciale gli applicheranno l'iva sul canone di locazione; in che percentuale mio marito potrà scaricarsi quest'iva?

Quesito: IVA canone locazione.

mio marito sta per aprire un'armeria ed i proprietari del locale commerciale gli applicheranno l'iva sul canone di locazione; in che...

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Oneri accessori e canone di locazione.

<b>Ho pagato l'imposta di registro pluriennale considerando solo il canone di locazione indicato nel contratto. Nella base imponibile doveva rientrare anche la somma annua degli oneri accessori?</b><br /> <br /> Oltre al pagamento del canone, la legge prevede una serie di ulteriori adempimenti (cosiddetti oneri accessori) a carico del locatore (articolo 9 della legge 392/1978). In forza di tale articolo l’affittuario è tenuto al pagamento anche delle spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, la base imponibile per i contratti di locazione è costituita dall’ammontare del corrispettivo in denaro pattuito per l’intera durata del contratto (articolo 43, comma 1, del Dpr 131/1986). Proprio la natura di corrispettivo, tratto peculiare del canone, induce a non assimilare a questo le spese sostenute dal conduttore (o anticipate dal locatore poi rimborsato), per usufruire di una serie di servizi, per l’appunto accessori, rispetto al contratto di affitto. Gli oneri accessori al contratto di locazione, qualunque sia la natura degli stessi, non concorrono pertanto alla determinazione della base imponibile del contratto stesso per l'applicazione dell'imposta di registro (risoluzione 251167/1980). Come peraltro attestato anche dall’Avvocatura di Stato con un parere condiviso integralmente dal Ministero delle finanze nei contratti di locazione o di affitto di unità immobiliare i servizi condominiali (che rientrano tra gli oneri accessori) imputati dal locatore al locatario sono semplici movimenti finanziari (rimborsi) e non corrispettivi di prestazioni di servizi imponibili (circolare 9/E del 1992). E’ tuttavia opportuno che le somme riconosciute a favore del locatore a tale titolo non siano conglobate nel canone ma siano evidenziate a parte, esplicitandone la natura di rimborso spese. In caso contrario potrebbe risultare difficile giustificarne la diversa natura rispetto al corrispettivo.<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

Oneri accessori e canone di locazione.

Ho pagato l'imposta di registro pluriennale considerando solo il canone di locazione indicato nel contratto. Nella base imponibile dovev...

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Affitti non versati, ma dedotti: il “gioco” tra parenti è elusione.

Con ordinanza n. 15968 del 25 giugno, la Cassazione, ritornando sul tema dell’elusione fiscale, ha affermato che non versare i canoni di affitto dell’azienda è quanto meno operazione elusiva quando vi sia contiguità tra le parti del contratto, per essere i soci della società conduttrice anche componenti, assieme al padre, della compagine sociale della società locatrice.<br /> Di conseguenza, è stato ritenuto legittimo l’operato dell’Amministrazione finanziaria che aveva provveduto al recupero, nei confronti della società conduttrice, dei canoni di affitto non versati, a titolo di sopravvenienza attiva.<br /> <br /> La vicenda processuale<br /> L’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione avverso una sentenza della Ctr della Toscana che, respingendo l’appello dell’ufficio, aveva annullato l’avviso di accertamento emanato nei confronti di una società e dei rispettivi soci. In particolare, il giudice di secondo grado osservava che:<br /> in relazione alla percentuale di ricarico, l’ufficio avrebbe dovuto adottare il metodo della media ponderale piuttosto che la media semplice<br /> in merito alla deduzione dei costi, l’operato della società accertata era stato corretto, avendo la stessa operato la deduzione secondo i canoni (di certezza e obiettiva determinabilità) di cui all’articolo 109 del Tuir<br /> quanto al recupero di alcune sopravvenienze attive, le somme non pagate a titolo di canone per l’affitto di azienda non rappresentavano una rinuncia al credito da parte della società locatrice (la cui compagnie societaria in parte coincideva con quella della società affittuaria), ma al più una tolleranza, trattandosi di soggetti legati da stretti legami familiari (quindi, i crediti della società locatrice non potevano essere considerati come proventi per l’affittuaria).<br /> Con l’unico motivo di ricorso l’Agenzia, contestando solo quest’ultimo punto, deduceva la violazione di legge, in quanto la Ctr non considerava che la ripresa a tassazione dei canoni di affitto, non corrisposti per diversi anni, scaturiva dalla evidente finalità dei contribuenti di ricavare solo dei vantaggi fiscali dall’affitto medesimo, tanto più che nel relativo contratto era espressamente previsto che il ritardo di un solo mese comportava il diritto alla risoluzione del negozio. La ripresa era motivata anche in considerazione della contiguità delle due compagini societarie: tutto ciò dimostrava che l’unica finalità dell’operazione era quella di consentire la deduzione di costi presunti, che in realtà non venivano sopportati in quanto mancava la relativa manifestazione finanziaria. Di qui, la legittimità del recupero di tali costi a titolo di sopravvenienza attiva.<br /> <br /> La pronuncia della Cassazione<br /> La Corte suprema, in accoglimento del ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassa senza rinvio la sentenza di secondo grado e, decidendo nel merito ai sensi dell’articolo 384 cpc, rigetta il ricorso introduttivo dei contribuenti (ovviamente per la parte ancora in contestazione).<br /> I giudici di legittimità partono da un dato di fatto pacifico: la proprietà dell’azienda fittata appartiene a una società di cui fanno parte gli stessi soci della società affittuaria, nonché il loro padre. Tale situazione “comporta la presunzione di un'ipotesi, quanto meno, di elusione fiscale”.<br /> <br /> In punto di diritto, la Corte ricorda che, in materia tributaria, il divieto di abuso del diritto si traduce in un principio generale antielusivo, il quale preclude al contribuente il conseguimento di vantaggi fiscali ottenuti mediante l’uso distorto, pur se non contrastante con alcuna specifica disposizione, di strumenti giuridici idonei a ottenere un'agevolazione o un risparmio d'imposta, in difetto di ragioni economicamente apprezzabili che giustifichino l'operazione, diverse dalla mera aspettativa di quei benefici.<br /> <br /> Tale principio trova fondamento, in tema di tributi non armonizzati (come le imposte sui redditi), nei principi costituzionali di capacità contributiva e di progressività dell'imposizione (articoli 23 e 53 della Costituzione), e non contrasta con quello della riserva di legge, non traducendosi nell'imposizione di obblighi patrimoniali non derivanti dalla legge, bensì nel disconoscimento degli effetti abusivi di negozi conclusi al solo scopo di eludere l'applicazione di norme fiscali. Esso comporta l'inopponibilità del negozio all'Amministrazione finanziaria, per ogni profilo di indebito vantaggio tributario che il contribuente pretende far discendere dall'operazione elusiva, anche diverso da quelli tipici eventualmente presi in considerazione da specifiche norme antielusive entrate in vigore in epoca successiva al compimento dell'operazione (cfr Cassazione sezioni unite, pronuncia n. 30055/2008).<br /> <br /> Anche in tale circostanza, dunque, la Cassazione ha riconosciuto valenza generale alla clausola dell’abuso del diritto, quale principio immanente al nostro ordinamento perché strettamente correlato (almeno in tema di tributi non armonizzati) ai principi costituzionali.<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i>

Affitti non versati, ma dedotti: il “gioco” tra parenti è elusione.

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