Rogiti con certificazione energetica: anche se manca la clausola l'atto non è nullo.

Domanda
Ho uno studio di pratiche immobiliari e sto seguendo la vicenda relativa alle certificazioni energetiche degli edifici e le novità che dovrebbero essere introdotte a breve dal c.d. Decreto Rinnovabili, a seguito della modifica dell'art. 6 del D.Lgs. n. 192/2005. Ho sentito che bisognerà inserire obbligatoriamente nei rogiti (compravendita e locazione di immobili) la clausola che impone (nuovamente) l'obbligo di allegazione del certificato energetico, altrimenti l'atto sarà nullo. Corrisponde al vero tale circostanza?

RispostaClaudio Bovino
Sembrerebbe di no. Secondo le note diffuse dal Consiglio Nazionale del Notariato nelle more della pubblicazione del decreto legislativo di recepimento della direttiva 2009/28 sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili (c.d. "Decreto Rinnovabili"), sembrerebbe che il mancato inserimento della clausola prevista dal nuovo comma 2-ter dell'art. 6 del D.Lgs n. 192/2005 - comma che verrà per l'appunto introdotto a seguito della imminente pubblicazione in GU del "Decreto Rinnovabili" - non dovrebbe portare alla nullità del contratto.
Sul punto, comunque, il Consiglio rimanda ad un successivo studio per un maggior approfondimento di tale aspetto.
Il Governo aveva reso noto che la nuova norma risponde all'esigenza di far fronte all'apertura di una procedura di infrazione a carico dell'Italia. Il nostro paese, infatti, aveva in un primo tempo previsto, con i commi 3 e 4 dell'art. 6 e i commi 8 e 9 dell'art. 15 del D.Lgs. n. 192/2005, l'obbligo di allegazione dell'attestato di qualificazione energetica agli "atti di trasferimento a titolo oneroso" (e la messa a disposizione nel caso di locazione), prevedendo anche le rispettive sanzioni di nullità. Successivamente, con l'art. 35 comma 2-bis della L. n. 133/2008, aveva abrogato tali commi.
Poi, a seguito dell'infrazione comunitaria, decideva di inserire di nuovo tale previsione nell'ambito del citato Decreto Rinnovabili, cioè il decreto legislativo di "Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE".
In realtà le nuove norme che più potrebbe interessare la materia di cui lei si occupa sono due e cioè il comma 2-ter e il comma 2-quater all'art. 6 del D.Lgs. n. 192/2005 i quali dispongono, rispettivamente:
- l'inserimento, nei contratti di compravendita/locazione di una "apposita clausola" con cui si dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla certificazione energetica degli edifici [comma 2-ter];
- che a partire dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita di edifici o di singole unità immobiliari indichino l'indice di prestazione energetica che è contenuto nell'attestato di Certifazione Energetica (ACE) [comma 2-quater]; Orbene, più in particolare, il nuovo comma 2-ter dell'art. 6 del D.Lgs n. 192/2005 prevederà che: "Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari deve essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici".
Sul punto, secondo il Consiglio del Notariato "pur essendo formalmente sufficiente la pura e semplice (formale) riproduzione delle parole usate dal legislatore, la migliore e più corretta interpretazione della normativa (in senso sostanziale) suggerisce di inserire nella clausola specifici riferimenti alla documentazione consegnata (numeri di identificazione, data, autore dell'ACE; riferimenti ricognitivi dell'autodichiarazione, se trasmessa all'acquirente in un momento anteriore al rogito)".
Ulteriormente, venendo più da vicino alla questione delle eventuali sanzioni che scatterebbero per il mancato inserimento, nel contratto, dell'"apposita clausola", il Consiglio scrive che "Su questo punto non è possibile, in queste prime note, fornire una risposta esauriente e adeguatamente motivata.
La Commissione Civilistica dell'Ufficio Studi ha già iniziato una riflessione che porterà, nelle prossime settimane, all'emanazione di uno studio. E' solo possibile accennare ad una riflessione critica sulla tesi della nullità, apparsa nei giorni scorsi in alcuni articoli della stampa specializzata, che in base all'art. 1418 c.c. si realizza nei casi in cui la legge non dispone diversamente".
Il riferimento, qui, è per l'appunto all'opinione espressa da alcuni commentatori che avrebbero reputato che in caso di mancata osservanza della disposizione potesse configurarsi una ipotesi di una nullità dell'atto, accordando alla norma, sotto tale profilo, una natura inderogabile, finalizzata cioè alla tutela di interessi di natura pubblica e non di interessi dell'acquirente.
Il Consiglio, in definitiva, non sembra optare l'interpretazione della nullità del contratto ma si dovrà attendere il suo nuovo studio per conoscere e comprendere meglio le sue argomentazioni.


Fonte: IPSOA