Quesito: diritto reale di abitazione e IMU.

Posseggo un appartamento a Roma in cui abita e risiede mio figlio. Cosa devo fare per evitare di pagare l'IMU come "seconda casa"? Si tenga presente che le condizioni per una DONAZIONE non sono ancora mature. Posso creare un "diritto reale di abitazione a favore di mio figlio? devo servirmi di un notaio? Predetto diritto costituisce premessa per la compagna (non è la moglie) ad abitare l'appartamento nel caso di screzi tra i due o di incidente a mio figlio?