Questa Corte ha già affermato che, ai fini della determinazione della base imponibile, l'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica. Una siffatta edificabilità non programmata, o fattuale o potenziale, si individua attraverso la constatazione dell'esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l'esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica. Ne deriva che, essendo l'edificabilità di fatto una specie di edificabilità rilevante giuridicamente – perché presa in considerazione dalla legge sia ai fini dell'Ici che della determinazione dell'indennità di espropriazione – tale va considerata anche ai fini della plusvalenza.

Sentenza n. 5166 dell’1 marzo 2013 (udienza 10 gennaio 2013)
Cassazione civile, sezione V – Pres. Merone Antonio – Est. Chindemi Domenico
Irpef – Plusvalenza da cessione di aree suscettibili di utilizzazione edificatoria – Edificabilità cd di diritto – Elementi sintomatici di attitudine potenzialmente edificatoria del suolo

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