La responsabilita' dell'amministratore.

Oltre che come luogo di abitazione o di transito, composto di aree comuni e spazi privati, e per il quale i condòmini eleggono un amministratore al fine di tutelare i loro comuni interessi, il condominio può essere inteso anche come luogo di lavoro, sia da parte di un lavoratore dipendente che autonomo. In tal caso l'amministratore veste il ruolo di datore di lavoro o di committente, e ha dunque il dovere di assolvere agli obblighi di sicurezza previsti dal D.Lgs. 81/2008, per cui ne è responsabile in caso di inadempimento.
Premessa
La riforma della normativa condominiale e` stata finalmente attuata dopo settant’anni con l’approvazione definitiva della legge 11 dicembre 2012, n. 220. Si rende quindi opportuno approfondire quegli aspetti che, in materia di sicurezza degli impianti e dei condomıni e di attribuzione all’amministratore dell’obbligo di garanzia e delle relative responsabilita` giuridiche, riguardano la figura dell’amministratore di condomınio nella duplice qualita` di datore di lavoro e di soggetto garante della sicurezza delle parti comuni del condomınio, luoghi di vita e di lavoro.
L’obbligo di sicurezza dell’amministratore nel Codice civile
La disciplina originaria del Codice civile in materia condominiale non trattava affatto degli interventi a tutela della sicurezza degli edifici e dei suoi abitanti.
A tal riguardo, l’unica norma che consente gli atti urgenti, in detta materia, e` quella indicata dall’art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ. (norma mantenuta inalterata dalla legge di riforma), in forza della quale e` permesso all’amministratore compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni.
In merito, a lungo la dottrina si e` divisa sulle iniziative che l’amministratore poteva adottare a fronte delle inderogabili esigenze di sicurezza. In particolare, sul punto: «In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, in caso di mancata formazione della volonta` assembleare che consenta all’amministratore di adoperarsi al riguardo, sussiste a carico di ogni singolo condo`mino l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa,indipendentemente dell’attibuibilita` al medesimo dell’origine della stessa.»  La sentenza appena citata contiene principi assai importanti relativi all’indizione dei lavori necessari per assicurare l’incolumita` sia pubblica che condominiale. Invero, e` noto che la sicurezza costa e che pertanto assai sovente i condo`mini, al fine di evitare che l’assemblea deliberi l’esborso di somme di denaro per eseguire le opere ritenute necessarie, facciano mancare il loro numero (le cosiddette ‘‘teste’’) o le maggioranze previste dal Codice civile.
A volte tale comportamento trova il suo fondamento in un errato concetto di impunita` giuridica dei soggetti assenti all’assemblea condominiale e sull’altrettanto erroneo affidamento che i provvedimenti e le diffide dell’autorita` competente saranno notificate soltanto all’amministratore del condomı`nio.
In particolare, laddove i condo` mini non si presentino all’assemblea convocata a decidere sugli interventi urgenti e indifferibili, oppure votino contro l’adozione degli stessi, l’amministratore, per tutelarsi, potra` comunicare all’autorita` competente il verbale assembleare contenente il nome degli assenti o dei contrari per l’adozione nei loro confronti delle ordinanze contingibili ed urgenti, la cui inosservanza e` sanzionata penalmente dall’art. 650 cod. pen. con l’arresto sino a tre mesi o con l’ammenda fino ad euro 206,00.


Fonte: IPSOA