Attività edilizia più libera dopo il D.L. 40/2010.

Al via la deregulation in materia edilizia. In alcuni casi, non sarà più necessario il titolo di assenso da parte dell'amministrazione comunale (permesso a costruire o DIA). Basterà una semplice comunicazione preventiva di inizio lavori al comune. Per gli interventi di manutenzione straordinaria dovrà essere inviata anche una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato.Il DL 25 marzo 2010, n. 40, convertito nella Legge 22 maggio 2010, n. 73 (in GU n. 120 del 25 maggio 2010), ha introdotto nel nostro ordinamento alcune semplificazioni che consentono a chi ne ha interesse di svolgere l’attività edilizia beneficiando di diverse semplificazioni.

L’articolo 5 riscrive l’art. 6 del testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001), ampliando le tipologie di interventi rientranti nell’attività edilizia libera, che diventano quindi realizzabili senza alcun titolo abilitativo anziché mediante denuncia di inizio attività (cd. DIA).

La novità più significativa riguarda la liberalizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria, per i quali dovrà tuttavia essere inviata una relazione redatta da un tecnico abilitato.

Il problema uscito dalla porta sembra quindi rientrato dalla finestra: l’apporto professionale dei tecnici – teso a semplificare l’iter burocratico – non si discosta di molto da quello in precedenza connesso alla predisposizione di una DIA. A ciò si aggiunge una verosimile difficoltà a far sì che la nuova disciplina presenti un’uniformità a livello nazionale, atteso che alle regioni a statuto ordinario è riconosciuta la facoltà di stabilire particolari contenuti per la relazione tecnica. Ritornando alle disposizioni dell’articolo 5, la norma divide in due gruppi gli interventi di edilizia libera: quelli realizzabili senza alcun titolo abilitativo e quelli per i quali è necessario inviare una comunicazione preventiva al comune.

In particolare, sono esenti da ogni adempimento formale i seguenti interventi edilizi:


-interventi di manutenzione ordinaria;
-interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
-opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
-serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola. Detti interventi – che, come già precedentemente accennato, non necessitano di titolo abilitativo e di comunicazione di inizio lavori al Comune - devono essere effettuati nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

Necessitano invece di una preventiva comunicazione al Comune (da inviare anche per via telematica) le seguenti tipologie di interventi:


-gli interventi di manutenzione straordinaria, compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
-le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni;
-le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità stabilito dal comune;
-i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori di centri storici;
-le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Alla comunicazione di inizio lavori, l’interessato dovrà allegare le eventuali autorizzazioni obbligatorie ai sensi della normativa di settore (es. parere favorevole della Soprintendenza, per gli immobili vincolati) e, limitatamente agli interventi di manutenzione straordinaria, i dati identificativi dell’impresa cui si intende affidare la realizzazione dei lavori.

La nuova comunicazione si differenzia dalla DIA, in quanto non vale quale presupposto per la formazione di un titolo abilitativo, in base al meccanismo del silenzio assenso proprio della DIA, ma ha solo valenza ricognitiva.

I lavori pertanto possono iniziare subito dopo aver trasmesso la Comunicazione, senza perciò dover attendere 30 giorni (come richiesto dalla procedura di DIA)

Solo per gli interventi di manutenzione straordinaria, l’interessato dovrà trasmettere all’amministrazione comunale, unitamente alla comunicazione di inizio lavori, una relazione tecnica sottoscritta da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto, ecc.), provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali.

Nella relazione, il tecnico dovrà dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa, né con il committente.

L’esperto dovrà inoltre asseverare, assumendosene la responsabilità, che i lavori in cui si sostanzia l’intervento, ai sensi della vigente normativa statale e regionale, non richiedono il previo rilascio di un titolo abilitativi, e sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti. Sembra opportuno sottolineare che il titolo abilitativo (DIA) resta necessario qualora l’intervento di manutenzione straordinaria comporti:


-la modifica di elementi strutturali (demolizione e/o spostamento di muri);
-l’aumento della superficie o della volumetria, ovvero il cambio della destinazione d’uso dell’unità immobiliare oggetto di intervento;
-il frazionamento in più unità immobiliari.

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori o la mancata trasmissione della relazione tecnica comportano una sanzione pecuniaria di 258 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione. Per tutte le tipologie di interventi, l’interessato dovrà provvedere, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.


Fonte: IPSOA