Per l’acquisto della “prima casa” e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate.
Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- C/2 cantina o soffitta
- C/6 garage o box auto
- C/7 tettoia o posto auto
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
- l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal Decreto ministeriale del 2 agosto 1969 (v. G.U. n. 218 del 27/08/69);
- l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui in-tende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune in cui ha sede o dove l’acquirente svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’AIRE, anagrafe degli italiani residenti all’estero) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Inoltre nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
- di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.
Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.
Coniuge in regime di comunione legale
Nel caso in cui due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevola-zione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l’altro ha già fruito dell’agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50 per cento, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in posses-so dei requisiti richiesti.
Titolari di nuda proprietà su altra abitazione
L’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.
Acquisto di abitazione contigua
Le agevolazioni “prima casa” spettano anche quando si acquistano una o più stanze contigue alla prima casa già posseduta, oppure due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso.
Acquisto di abitazione in corso di costruzione
Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.
Cittadino italiano non più residente
Anche chi è emigrato all’estero può acquistare in regime agevolato un immobile, a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale. Ovviamente, in tal caso, l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa”. Non è necessario per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato.
La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza d’imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30 per cento dell’imposta stessa.
L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
- non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.
La normativa vigente prevede un credito d’imposta per le persone che hanno ceduto l’abitazione, a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell’imposta di registro e dell’Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un’altra abitazione non di lusso (anche se non ultimata) costituente prima casa.
Il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
Il credito d’imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l’abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) ma comunque non prima dell’entrata in vigore della Legge 168/82 e a condizione che l’acquirente fosse in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto del-la prima casa.
Il credito d’imposta può essere utilizzato:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui e’ stato effettuato il riacquisto stesso;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello
F24 (usando il codice tributo 6602).
Per fruire del credito d’imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando ove intenda utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti.
Dalla cessione di un immobile può derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso.
Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, ovvero di terreni edificabili, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria “redditi diversi” e, come tale, assoggettato a tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef, o nel caso di cessione di terreni edificabili, a tassazione separata.
Fanno eccezione a tale regola:
- gli immobili pervenuti per successione;
- quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o costruzione dello stesso;
- le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
In materia di tassazione di queste plusvalenze, a partire dal 2006 è stato introdotto un sistema alter-nativo a quello vigente. Infatti, il venditore ha ora la facoltà di chiedere all’atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un’imposta, sostitutiva di quella sul reddito. Sulle plusvalenze realizzate con le cessioni poste in essere:
- fino al 2 ottobre 2006, si applica l’aliquota sostitutiva del 12,5 per cento
- dal 3 ottobre 2006, si riapplica l’aliquota sostitutiva del 20 per cento.
Il notaio stesso provvederà all’applicazione ed al versamento dell’imposta sostitutiva, ricevendo immediatamente dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.
La tassazione descritta (imposta sostitutiva) non può essere chiesta dal cedente quando oggetto di cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato costruito sul terreno stesso.
A decorrere dal 1º gennaio 2007 la tassazione con imposta sostitutiva non può più essere chiesta quando viene ceduto un terreno edificabile.
Sulle cessioni effettuate dal 4 luglio 2006, quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in dona-zione, l’eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi 5 anni dal momento in cui il donante ha acquistato l’immobile a quello della sua cessione.
La plusvalenza tassabile è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costru-zione o di acquisto sostenuto dal donante.
Questa previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l’immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.
Fonte: Agenzia Entrate
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