L'indetraibilità oggettiva dell'Iva non opera per gli interventi di ristrutturazione di immobili strumentali da destinare ad abitativi, perchè solo a lavori ultimati avviene il cambio di destinazione e di classificazione catastale. La loro cessione è imponibile ai fini Iva solo se si realizza entro quattro anni dall'ultimazione degli interventi di recupero edilizio, altrimenti si considera esente dall'imposta.
E' il parere fornito dall'Agenzia nella risoluzione n. 58/E del 21 febbraio.
A fronte dell'interpello di un'associazione che chiede chiarimenti, per conto di una sua associata, sul trattamento tributario da applicare ai fini Iva alla cessione di fabbricati strumentali da trasformare in abitativi, le Entrate premettono l'inammissibilità dell'istanza proprio per il fatto stesso che a metterla in atto non è la società diretta interessata. Dopo aver puntualizzato che il parere, comunque fornito, si configura come una "consulenza generica" priva degli effetti tipici dell'interpello, l'Agenzia risponde ai due quesiti formulati dall'associazione.
In merito all'indetraibilità oggettiva dell'Iva sulla ristrutturazione degli immobili a destinazione abitativa, l'Amministrazione spiega che nel caso in esame l'imposta è detraibile perchè nell'arco di tempo in cui gli interventi sono in fieri, il bene si definisce ancora "strumentale per natura". Lo stesso risulterà a destinazione abitativa solo una volta terminati i lavori di recupero.
A tal proposito, nella risoluzione si richiama il fatto che il discrimen tra beni a uso abitativo e beni strumentali è dato dalla classificazione degli immobili al catasto, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.
L'Agenzia precisa come il fatto stesso che dal principio degli interventi la società sappia con certezza che la ristrutturazione porterà a realizzare fabbricati abitativi, non è sufficiente a far scattare il regime d'indetraibilità oggettiva dell'imposta sul valore aggiunto.
L'istante chiede qual è il trattamento tributario da applicare ai fini Iva non solo nella fase di realizzazione dei lavori, ma anche in un momento successivo all'ultimazione degli stessi. L'associazione vuole infatti sapere se le cessioni degli immobili riaccatastati come abitativi devono essere assoggettate a Iva o considerate esenti dall'imposta.
L'Amministrazione risponde che nel caso in oggetto, dato che la società che vuole vendere a privati il bene è la stessa che ha provveduto a ristrutturarlo, la cessione dell'immobile sarà imponibile ai fini Iva solo se effettuata entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori. In caso contrario, l'operazione si considererà esente dall'imposta. Nel dettaglio, la soluzione prospettata dalle Entrate richiama l'articolo 10 del Dpr 633/1972, che prevede l'esenzione da Iva per tutte le cessioni di fabbricati abitativi, "escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi". Ciò che rileva ai fini dell'imponibilità o meno dell'imposta è che la cessione avvenga entro il limite temporale di quattro anni dalla data di conclusione degli interventi.
Fonte: Agenzia Entrate - Giulia Marconi
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