sono un privato che vorrebbe sapere se l'Invim è ancora in vigore e se viene applicata in caso della vendita di un immobile acquistato da me più di 5 anni fà.
Sino al 1º Gennaio 2003, chi vende un immobile acquistato od ereditato prima del 1º Gennaio 1993, deve pagare al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita l'imposta sull'incremento di valore degli immobili denominata INVIM salve, solo, le ipotesi eccezionali di esenzione o di riduzione dell'imposta di cui all'art. 25 del D.P.R. n. 643 del 1972.
L'INVIM non è più applicabile, invece, per le vendite di immobili che sono stati acquistati od ereditati dopo il 31 Dicembre 1992.
Se il venditore vende un alloggio acquistato usufruendo dei benefici fiscali per l'abitazione principale prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, incorre nelle sanzioni fiscali , salvo che proceda entro un anno all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale. Inoltre, il venditore potrebbe essere coinvolto insieme all'acquirente in accertamenti e penalità da parte degli uffici fiscali, qualora non fosse rispettato il parametro catastale nella dichiarazione di prezzo della compravendita.
Il calcolo, molto complesso, dell'imposta viene normalmente eseguito dai notai o direttamente delle agenzie immobiliari.
L'INVIM colpisce la differenza tra valore iniziale e valore attuale dell'immobile. Il valore iniziale è il valore che è stato definito ai fini dell'imposta di registro o di successione all'epoca dell'acquisto dell'immobile medesimo, se tale acquisto è avvenuto dopo il 1º Gennaio 1963 oppure il valore venale dell'immobile alla data del 1º Gennaio 1963.
Al valore iniziale vanno aggiunte le spese di acquisto, cioè le spese dell'onorario notarile e quelle delle tasse pagate a suo tempo per l'acquisto , come imposta di registro, catastale ed ipotecaria. Vanno aggiunte inoltre le cosidette spese incrementative con onere della prova (se l'acquisto è posteriore al 31 Dicembre 1972) cioè producendo la loro documentazione: spese incrementative sono le migliorie ed opere di ristrutturazione o totale o parziale rifacimento dell'immobile, le aggiunte di nuovi impianti, le dimolizioni, ricostruzioni ecc.
Il valore finale, per tutte le vendite stipulate dal 1º Gennaio 1993 e sino al 1º Gennaio 2003 è sempre costituito dal valore che l'immobile aveva al 31 Dicembre 1992, che, nella pratica, si identifica col parametro catastale del 1992 (per il Comune di Porto Venere detto parametro risulta più alto di quello attuale a seguito della rettifica della
Zona Censuaria che ha abbassato successivamente le rendite catastali), moltiplicata per 100 se si tratta di abitazione, per 50 se si tratta di uffici o immobili accatastati nel gruppo D, oppure per 34 se si tratta di negozii od immobili accatastati nel gruppo E.
Secondo le nuove normative il valore dichiarato dalle parti nell'atto di compravendita o nella denuncia di successione sarà rilevante ai fini dell'imposta di registro o successioni o dell'IVA, ma sarà irrilevante ai fini dell'INVIM.
Dopo aver stabilito il valore iniziale, il valore finale e quindi l'imponibile, per calcolare l'imposta da pagare, il valore iniziale va moltiplicato per il numero di anni trascorsi tra la data di acquisto o di riferimento e quella fissa del 31 Dicembre 1992; alla cifra così ottenuta vanno aggiunte le spese anch'esse moltiplicate per il numero di anni intercorrenti tra la data in ottenuta vanno aggiunte le spese anch'esse moltiplicate per il numero di anni intercorrenti tra la data in cui esse sono state sostenute e quella fissa del 31 Dicembre 1992; la frazione di anno superiore al semestre viene considerato come anno intero.
A questo punto occorre chiarire che l'INVIM è una imposta a scaglioni basati su percentuali del valore di riferimento e che le aliquote vengono determinate annualmente dai Comuni tra un minimo e un massimo per ogni scaglione. Attualmente tutti i Comuni utilizzano le aliquote massime. L'imposta si calcola applicando le aliquote di legge ai vari scaglioni del valore di riferimento fino a concorrenza dell'incremento imponibile. La determinazione del valore di riferimento in funzione del numero degli anni durante i quali si compie l'incremento è fatta allo scopo di rendere meno oneroso l'ammontare del tributo, quanto maggiore è il numero di anni preso a base per la determinazione dell'incremento imponibile. Infatti, quanto maggiore è il valore di riferimento, tanto maggiore è il primo scaglione sul quale si applica l'aliquota inferiore e tanto maggiore è la probabilità che con il primo scaglione si arrivi a concorrenza dell'effettivo incremento imponibile. Occorre ricordare a chiunque sia proprietario di immobili che è buona norma conservare tutte le documentazioni relative ai valori definiti col fisco, nonché le documentazioni fiscalmente regolari delle spese notarili e delle tasse sull'acquisto, nonché delle spese di risanamento , ristrutturazione, demolizione, costruzione ecc., in mancanza delle quali non potrà ottenersi l'importante riconoscimento delle spese di acquisto ed incrementative.
ESENZIONI E RIDUZIONI Dall'1 gennaio 2000 è prevista una riduzione al 37,5% dell'ammontare dell'INVIM dovuta dal venditore se la vendita concerne un'abitazione e se l'acquirente abbia i requisiti per l'acquisto agevolato della 1° casa. Dalla stessa data è prevista una riduzione al 75% dell'ammontare dell'INVIM se la vendita concerne comunque un'abitazione. Precedentemente a questa data la riduzione era una sola, al 50% dell'Invim se la vendita concerneva un'abitazione e se l'acquirente aveva i requisiti per l'acquisto agevolato della 1° casa.
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Sino al 1º Gennaio 2003, chi vende un immobile acquistato od ereditato prima del 1º Gennaio 1993, deve pagare al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita l'imposta sull'incremento di valore degli immobili denominata INVIM salve, solo, le ipotesi eccezionali di esenzione o di riduzione dell'imposta di cui all'art. 25 del D.P.R. n. 643 del 1972.
L'INVIM non è più applicabile, invece, per le vendite di immobili che sono stati acquistati od ereditati dopo il 31 Dicembre 1992.
Se il venditore vende un alloggio acquistato usufruendo dei benefici fiscali per l'abitazione principale prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, incorre nelle sanzioni fiscali , salvo che proceda entro un anno all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Inoltre, il venditore potrebbe essere coinvolto insieme all'acquirente in accertamenti e penalità da parte degli uffici fiscali, qualora non fosse rispettato il parametro catastale nella dichiarazione di prezzo della compravendita.
Il calcolo, molto complesso, dell'imposta viene normalmente eseguito dai notai o direttamente delle agenzie immobiliari.
L'INVIM colpisce la differenza tra valore iniziale e valore attuale dell'immobile.
Il valore iniziale è il valore che è stato definito ai fini dell'imposta di registro o di successione all'epoca dell'acquisto dell'immobile medesimo, se tale acquisto è avvenuto dopo il 1º Gennaio 1963 oppure il valore venale dell'immobile alla data del 1º Gennaio 1963.
Al valore iniziale vanno aggiunte le spese di acquisto, cioè le spese dell'onorario notarile e quelle delle tasse pagate a suo tempo per l'acquisto , come imposta di registro, catastale ed ipotecaria. Vanno aggiunte inoltre le cosidette spese incrementative con onere della prova (se l'acquisto è posteriore al 31 Dicembre 1972) cioè producendo la loro documentazione: spese incrementative sono le migliorie ed opere di ristrutturazione o totale o parziale rifacimento dell'immobile, le aggiunte di nuovi impianti, le dimolizioni, ricostruzioni ecc.
Il valore finale, per tutte le vendite stipulate dal 1º Gennaio 1993 e sino al 1º Gennaio 2003 è sempre costituito dal valore che l'immobile aveva al 31 Dicembre 1992, che, nella pratica, si identifica col parametro catastale del 1992 (per il Comune di Porto Venere detto parametro risulta più alto di quello attuale a seguito della rettifica della
Zona Censuaria che ha abbassato successivamente le rendite catastali), moltiplicata per 100 se si tratta di abitazione, per 50 se si tratta di uffici o immobili accatastati nel gruppo D, oppure per 34 se si tratta di negozii od immobili accatastati nel gruppo E.
Secondo le nuove normative il valore dichiarato dalle parti nell'atto di compravendita o nella denuncia di successione sarà rilevante ai fini dell'imposta di registro o successioni o dell'IVA, ma sarà irrilevante ai fini dell'INVIM.
Dopo aver stabilito il valore iniziale, il valore finale e quindi l'imponibile, per calcolare l'imposta da pagare, il valore iniziale va moltiplicato per il numero di anni trascorsi tra la data di acquisto o di riferimento e quella fissa del 31 Dicembre 1992; alla cifra così ottenuta vanno aggiunte le spese anch'esse moltiplicate per il numero di anni intercorrenti tra la data in ottenuta vanno aggiunte le spese anch'esse moltiplicate per il numero di anni intercorrenti tra la data in cui esse sono state sostenute e quella fissa del 31 Dicembre 1992; la frazione di anno superiore al semestre viene considerato come anno intero.
A questo punto occorre chiarire che l'INVIM è una imposta a scaglioni basati su percentuali del valore di riferimento e che le aliquote vengono determinate annualmente dai Comuni tra un minimo e un massimo per ogni scaglione. Attualmente tutti i Comuni utilizzano le aliquote massime. L'imposta si calcola applicando le aliquote di legge ai vari scaglioni del valore di riferimento fino a concorrenza dell'incremento imponibile. La determinazione del valore di riferimento in funzione del numero degli anni durante i quali si compie l'incremento è fatta allo scopo di rendere meno oneroso l'ammontare del tributo, quanto maggiore è il numero di anni preso a base per la determinazione dell'incremento imponibile. Infatti, quanto maggiore è il valore di riferimento, tanto maggiore è il primo scaglione sul quale si applica l'aliquota inferiore e tanto maggiore è la probabilità che con il primo scaglione si arrivi a concorrenza dell'effettivo incremento imponibile. Occorre ricordare a chiunque sia proprietario di immobili che è buona norma conservare tutte le documentazioni relative ai valori definiti col fisco, nonché le documentazioni fiscalmente regolari delle spese notarili e delle tasse sull'acquisto, nonché delle spese di risanamento , ristrutturazione, demolizione, costruzione ecc., in mancanza delle quali non potrà ottenersi l'importante riconoscimento delle spese di acquisto ed incrementative.
ESENZIONI E RIDUZIONI
Dall'1 gennaio 2000 è prevista una riduzione al 37,5% dell'ammontare dell'INVIM dovuta dal venditore se la vendita concerne un'abitazione e se l'acquirente abbia i requisiti per l'acquisto agevolato della 1° casa. Dalla stessa data è prevista una riduzione al 75% dell'ammontare dell'INVIM se la vendita concerne comunque un'abitazione. Precedentemente a questa data la riduzione era una sola, al 50% dell'Invim se la vendita concerneva un'abitazione e se l'acquirente aveva i requisiti per l'acquisto agevolato della 1° casa.
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