L'Agenzia delle entrate, con circolare n. 27/E del 4 agosto 2006, ha fornito dei primi chiarimenti sul nuovo regime fiscale cui sono assoggettate le cessioni di fabbricati.L'articolo 10, primo comma, n. 8-bis, del Dpr 26 ottobre 1972, n. 633, prima dell'entrata in vigore del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, prevedeva l'esenzione dall'imposta per "le cessioni di fabbricati, o porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della L 5 agosto 1978, n. 457, ovvero dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita dei predetti fabbricati o delle predette porzioni".Il decreto legge n. 223 del 2006 aveva esteso, indipendentemente dalla tipologia dei fabbricati, il regime di esenzione dall'Iva a tutte le operazioni di cessioni e di locazione.L'unica eccezione restava costituita dai fabbricati ceduti entro cinque anni dalla ultimazione della loro costruzione o ristrutturazione.La legge di conversione n. 248/2006, che, tra l'altro, ha modificato e integrato il Dpr n. 633 del 2006, riformulando il n. 8-bis e inserendo il n. 8-ter (cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali) all'articolo 10, ha esteso le eccezioni alla generale disciplina di esenzione dall'Iva.In sede di conversione, il legislatore ha considerato le differenze che caratterizzano gli immobili a destinazione abitativa rispetto a quelli di natura strumentale, riducendo l'impatto che un regime di esenzione dall'Iva generalizzato avrebbe prodotto nel settore, a causa della indetraibilità dell'imposta pagata sugli acquisti e dell'incidenza dell'applicazione dell'imposta di registro.In particolare, per realizzare tecnicamente la predetta attenuazione, l'articolo 10, primo comma, del Dpr n. 633 del 1972, è stato integrato con il n. 8-ter dedicato esclusivamente alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati (operazioni esenti dall'imposta), ed è stato modificato nel n. 8-bis, limitandone il campo di applicazione ai fabbricati o alle porzioni di fabbricato a destinazione abitativa ("diversi da quelli di cui al numero 8-ter") e prevedendo, per essi, l'imponibilità Iva in caso di cessioni effettuate, entro quattro anni (nella versione originaria del decreto legge n. 223, erano previsti cinque anni e l'eccezione comprendeva tutti i fabbricati o le porzioni di fabbricato) dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento di recupero edilizio, "dalle imprese costruttrici degli stessi" o da quelle che vi hanno eseguito, anche mediante affidamento a terzi in esecuzione di un contratto di appalto, i lavori.Per quanto concerne gli interventi di recupero edilizio, effettuati mediante l'affidamento in appalto a terzi, l'Agenzia delle entrate, con circolare 4 agosto 2006, n. 27/E, ha precisato che: "In base ai criteri interpretativi elaborati dalla prassi amministrativa in relazione al previgente regime di tassazione degli immobili (circ. 11 luglio 1996 n. 182/E), si deve ritenere che ai fini della imponibilità prevista dalla norma possano considerarsi "imprese costruttrici degli stessi", oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l'esecuzione dei lavori".Ha chiarito la medesima circolare (richiamando ancora una volta la circolare 11 luglio 1996, n. 182/E) che l'uso abitativo o strumentale degli immobili dipende dalla classificazione catastale dei fabbricati e che gli immobili abitativi sono quelli classificati o classificabili nella categoria "A" (escluso A10).Il decreto legge n. 223 del 2006 ha abrogato la parte dell'articolo 10, primo comma, n. 8-bis, Dpr n. 633 del 1972, che esentava dall'imponibilità a Iva "le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato...effettuate...dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita dei predetti fabbricati o delle predette porzioni".Detta modifica ha comportato, per esigenze di coordinamento normativo, la soppressione, nell'articolo 19-bis1, comma 1, lettera i), del Dpr n. 633 del 1972, delle parole "o la rivendita".L'imposta di registro e quelle ipotecaria e catastale sulle cessioni di immobili di tipo residenziale, ferme restando le agevolazioni accordate sull'acquisto della "prima casa", si applicano in misura fissa nelle cessioni soggette a Iva e in misura proporzionale in quelle esenti.Per quanto concerne, infine, gli obblighi di rettifica, di cui all'articolo 19-bis2 del Dpr n. 633 del 1972, derivanti dall'entrata in vigore del Dl n. 223 del 2006, la legge di conversione, in sede di prima applicazione della nuova disciplina, li ha limitati in considerazione delle difficoltà di adeguamento per i soggetti passivi vincolati da contratti già in corso di esecuzione e nel rispetto del principio del legittimo affidamento.In proposito, la circolare n. 27/E del 4 agosto ha chiarito che, per gli immobili abitativi, non è richiesta la rettifica della detrazione d'imposta a suo tempo operata con riferimento a "a) fabbricati posseduti al 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del decreto legge; b) fabbricati posseduti dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati, per i quali il termine di quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o di ultimazione dei lavori di ristrutturazione è scaduto entro il 4 luglio. Si sottolinea che l'ipotesi di cui alla lettera a) riguarda esclusivamente i soggetti per i quali il regime fiscale e mutato in conseguenza del nuovo assetto normativo".

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