Con il cambio di destinazione d'uso di un immobile, da abitativo a residence, il cessionario provvederà a utilizzare lo stesso per fornire prestazioni soggette ad aliquota Iva del 10 per cento. Di conseguenza l'imposta diventa detraibile. È quanto ha precisato l'agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 196/E del 31 luglio. In sostanza, poiché nella fattispecie gli immobili sono utilizzati nel contesto di una attività ricettiva, imponibile a fini Iva, l'imposta assolta sul loro acquisto è detraibile nei limiti e secondo le condizioni stabilite dall'articolo 19 del Dpr n. 633.
L'istanza di interpello
Il pronunciamento dell'Agenzia prende le mosse da una istanza di interpello presentata da una società che ha stipulato un contratto di compravendita per l'acquisto di immobili, comprensivi di garage e cantine, da destinare a civile abitazione. Nel preliminare del contratto è prevista una postilla che impegna il venditore a presentare al Comune di appartenenza una specifica richiesta di cambio di destinazione d'uso degli immobili, da civile abitazione a residence; nel caso in cui l'ente locale non dovesse concedere la variazione, il contratto preliminare sarebbe stato modificato.
Da sottolineare che la società acquirente ha provveduto a versare il corrispettivo della cessione nella forma di acconti, e nell'atto sono state indicate le date e gli importi. Ricorrendo a una serie di scritture private, successive al preliminare di compravendita, le date di pagamento degli acconti sono state modificate e il venditore ha emesso le fatture di acconto in tre diverse date, assoggettando i relativi importi ad aliquota Iva del 10 per cento. Secondo la normativa vigente, poi, l'acquirente non ha provveduto a detrarre l'Iva dagli acconti corrisposti, mentre l'importo relativo all'Iva assolta e non detratta ha contribuito a incrementare il conto "immobilizzazioni in corso e acconti".
Il Comune, in un momento successivo al pagamento degli acconti, ha concesso il cambio di destinazione d'uso degli immobili che sono stati accatastati come residence, registrati nella categoria catastale D2. Il rogito di acquisto deve essere effettuato entro l'anno in corso.
La richiesta della società
Nell'interpello la società acquirente, rivolgendosi all'Agenzia, ha chiesto se è corretto procedere alla rettifica della detrazione dell'Iva riguardante i fabbricati acquistati che, a seguito del cambio di destinazione d'uso, saranno utilizzati per attività ricettiva. A sostegno della richiesta, la società sottolinea che l'acquisto degli immobili era subordinato a una precisa condizione: la modifica della destinazione d'uso degli immobili che il venditore impegnava a presentare all'autorità competente. Una volta ottenuto il cambio di destinazione d'uso degli immobili, l'Iva da corrispondere sull'acquisto, inizialmente non detratta poiché i fabbricati potevano essere utilizzati soltanto a fini locativi, diviene detraibile in quanto gli immobili sarebbero stati utilizzati per svolgere attività ricettiva.
Fatte queste premesse, la società ritiene che, secondo la normativa vigente, l'Iva versata sugli acconti e non detratta è soggetta a rettifica in aumento ed è detraibile. Questo poiché, a seguito del cambio di destinazione d'uso, muta anche il regime di detraibilità.
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