Il Commercialista in Rete: Usucapione

Quesito: proprietà per usucapione e ISEE.

Quesito: proprietà per usucapione e ISEE.

Ho in corso una causa per il riconoscimento di proprietà per usucapione. Ora mi ritrovo a compilare la dsu isee, cosa devo dichiarare per...

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Quesito: ISEE e usucapione

Quesito: ISEE e usucapione

Dal 2016 è in corso una causa per il riconoscimento della proprietà (usucapione). Cosa devo dichiarare nella compilazione della dsu isee?

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Usucapione: benefici prima casa possibili anche con atto integrativo.

Con risoluzione n. 90/E del 17 ottobre 2014, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in ordine alla possibilità di beneficiare delle agevolazioni prima casa, nell’ipotesi di acquisto per usucapione di beni immobili, laddove nella sentenza e negli atti del procedimento non sono state rese le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni. 
Il dubbio interpretativo, che il documento di prassi ha risolto, è sorto sulla base di quanto dichiarato con la risoluzione n. 25/E del 2012, in cui era stato chiarito che l’applicabilità dei benefici in argomento è subordinata alla presenza di determinate condizioni, da attestare nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione di intervenuta usucapione. 
 
Innanzitutto, va ricordato che i provvedimenti che accertano l’acquisto della proprietà per usucapione di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni stessi sono soggetti a imposta di registro nella misura proporzionale prevista dall’articolo 1 della tariffa allegata al Dpr 131/1986 (articolo 8, parte prima, nota II-bis della tariffa). 
Tale disposizione equipara, di fatto, la tassazione delle sentenze che accertano l’acquisto di beni immobili per usucapione a quella degli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà. 
Pertanto, i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa si applicano anche alle sentenze dichiarative dell’acquisto per usucapione. 
 
Come anticipato, in occasione della risoluzione 25/2012, l’Agenzia ha già concordato sull’applicabilità delle agevolazioni prima casa, condizionata dalla presenza delle “clausole” previste dalla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, che gli interessati devono dedurre nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio promosso per la dichiarazione di intervenuta usucapione. 
Tuttavia, tali chiarimenti devono essere coordinati con i principi già affermati dall’Amministrazione finanziaria facendo riferimento a ipotesi di agevolazioni prima casa richieste per i trasferimenti immobiliari disposti con atti giudiziari. 
 
Al riguardo, con risoluzione 370/2008, è stato precisato che, nel caso in cui il contribuente non abbia chiesto di godere delle agevolazioni prima casa nella domanda di partecipazione a un’asta immobiliare, le dichiarazioni riguardanti il possesso dei requisiti per godere dei benefici possono essere rese nelle more della registrazione del decreto di trasferimento. 
La Cassazione ha, inoltre, affermato che il termine finale entro il quale il destinatario della agevolazione può far valere il suo diritto a chiedere le agevolazioni prima casa è costituito dalla registrazione dell’atto davanti all’Amministrazione fiscale. 
Tale principio è stato ribadito in diverse pronunce. In particolare, nella sentenza 9569/2013, la Cassazione ha precisato che le manifestazioni di volontà di fruire delle agevolazioni vanno rese anche in sede di vendita forzata: in tal caso, l’acquirente dovrà rendere le dichiarazioni prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene. 
Il principio è stato confermato dalla Corte (cfr sentenza 2261/2014) anche in relazione al trasferimento di immobile effettuato con sentenza (ex articolo 2932 cc - esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto) avente natura costitutiva. In tale ipotesi, le manifestazioni di volontà vanno rese, anche quando il contribuente intende far valere il proprio diritto alla applicazione dei benefici rendendosi acquirente in sede di domanda ex articolo 2932 cc. Anche in questo caso, le dichiarazioni andranno rese prima della registrazione della sentenza sostitutiva del contratto non concluso. 
 
E ancora, con specifico riferimento alle agevolazioni prima casa (come disciplinate dal previgente articolo 16 del Dl 155/1993) relative a un immobile acquisito per usucapione, l’Amministrazione (circolare 267/1997) aveva precisato che la richiesta di agevolazione doveva essere contenuta, a pena di decadenza, nello stesso atto ovvero, nel caso in cui tale dichiarazione era stata omessa, veniva consentito al contribuente di conseguire il trattamento agevolato sulla prima casa, mediante integrazione dell’atto giudiziario, con dichiarazione autenticata nelle firme da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, da allegare al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione. 
 
Tanto premesso, in linea con i principi affermati dall’Agenzia delle Entrate e con le interpretazioni fornite dalla giurisprudenza di legittimità, nel caso in cui le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni prima casa non siano state rese nella sentenza e negli atti del procedimento, i contribuenti potranno comunque fruire dei benefici nel modo appena descritto. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Usucapione: benefici prima casa possibili anche con atto integrativo.

Con risoluzione n. 90/E del 17 ottobre 2014, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in ordine alla possibilità di beneficiare delle ...

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Agevolazione prima casa: l'usucapione.

Una sentenza decide l'usucapione di un immobile, che viene destinato dall'interessato a prima casa: l'imposta di registro è agevolata? E quelle ipotecaria e catastale? 
 
L’agevolazione prima casa (articolo 1, nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986) trova applicazione anche per le sentenze che dichiarano l’avvenuta usucapione di un appartamento, limitatamente all’imposta di registro, ove l’immobile usucapito sia destinato a prima casa di abitazione. Nonostante l’acquisto sia a titolo originario i cui effetti retroagiscono sin dall’inizio del possesso ventennale, la verifica della sussistenza dei requisiti agevolativi dovrà essere valutata da parte dell’Amministrazione finanziaria con riferimento alla data della sentenza con cui viene pronunciato l’acquisto per usucapione dell’immobile da adibire a prima casa e non dalla data da cui si esplicano gli effetti giuridici della stessa (risoluzione 25/2012). L’applicabilità del beneficio è subordinato alla presenza delle dichiarazioni relative al possesso dei requisiti di leggea, che dovranno essere dedotte dagli interessati nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione d’intervenuta usucapione. L’agevolazione non trova invece applicazione in relazione alle imposte ipotecaria e catastale. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Agevolazione prima casa: l'usucapione.

Una sentenza decide l'usucapione di un immobile, che viene destinato dall'interessato a prima casa: l'imposta di registro è agev...

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Piccola proprietà contadina, agevolazioni anche con usucapione.

Piccola proprietà contadina, agevolazioni anche con usucapione.

Con la Risoluzione n. 77/E dell'8 novembre 2013, l'Agenzia delle Entrate si è espressa in merito all’applicazione dei benefici fisca...

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Trascrizione della sentenza dell’avvenuta usucapione.

La trascrizione della sentenza di acquisto della proprietà di immobili usucapiti dal defunto mentre era in vita è da considerare costitutiva del diritto di proprietà? 
 
L'usucapione costituisce un modo di acquisto della proprietà a titolo originario e si perfeziona con il decorso di un periodo di tempo predeterminato dalla legge, durante il quale il bene da usucapire deve essere posseduto ininterrottamente. 
L'acquisto del diritto per usucapione avviene per legge, nel momento in cui matura il termine previsto dalle norme del codice civile (articoli 1158 e seguenti). 
L'accertamento per via giudiziale dell'intervenuta usucapione dà luogo a una sentenza accertativa, avente natura dichiarativa e non costitutiva (cfr Cassazione del 5 febbraio 2007, n. 2485 e Cassazione del 19 marzo 2008, n. 12609). 
La trascrizione, in base all'articolo 2651 del codice civile, della sentenza da cui risulta acquistato per usucapione la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi ha, pertanto, natura di pubblicità-notizia, in quanto assolve allo scopo di garantire completezza ai pubblici registri (cfr circolare dell'Amministrazione finanziaria n. 37/1991). 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Trascrizione della sentenza dell’avvenuta usucapione.

La trascrizione della sentenza di acquisto della proprietà di immobili usucapiti dal defunto mentre era in vita è da considerare costitutiv...

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Quesito: attribuzione terreno per usucapione.

Quesito: attribuzione terreno per usucapione.

può una sorella approfittare, causa la grande lontananza dei fratelli – Australia già dal lontano 1960 - acquisire la proprietà di un t...

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Usucapione piccola proprietà rurale, regime di favore ad ampio raggio.

Le agevolazioni fiscali previste dall’articolo 4 della legge 346/1976, che richiama l’articolo 9, comma 2, Dpr 601/1973, concernente le agevolazioni per i trasferimenti di fondi rustici siti in territori montani, si applicano alle sentenze dichiarative dell’usucapione speciale di fondi rustici, ossia alle ipotesi di acquisto della proprietà in virtù del possesso continuato del fondo rustico per quindici anni (articolo 1159-bis, comma 1). Questo, in sintesi, l’orientamento emerso nella risoluzione n. 76/E del 27 luglio, con la quale l’Agenzia dell’Entrate ha fornito nuovi chiarimenti in ordine al trattamento fiscale applicabile, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, alle sentenze dichiarative dell’usucapione speciale di fondi rustici, siti in zone montane, a favore di coltivatori diretti. Con la legge 346/1976, sono state dettate disposizioni in materia di “usucapione speciale per la piccola proprietà rurale”. In particolare, l’articolo 1 ha modificato il codice civile introducendo, dopo l’articolo 1159, l’articolo 1159-bis. Tale disposizione disciplina, per la piccola proprietà rurale, due differenti ipotesi di acquisto della proprietà per usucapione speciale, prevedendo: l’acquisto della proprietà in virtù del possesso continuato, per quindici anni, di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge (articolo 1159-bis, comma 1, codice civile) l’acquisto della proprietà in virtù del decorso di cinque anni dalla data di trascrizione del titolo diacquisto in buona fede da chi non è proprietario, di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge (articolo 1159-bis, comma 2, codice civile). Con l’articolo 4, inoltre, è stato stabilito un regime fiscale di favore - costituito dall’applicazione delle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e nell’esenzione dall’imposta catastale, (articolo 9, comma 2, Dpr 601/1973) - per i trasferimenti immobiliari che abbiano realizzato l’arrotondamento o l’accorpamento di proprietà dirette-coltivatrici, regolarizzati con la particolare procedura prevista per l’usucapione speciale dagli articoli 1, 2 e 3 della medesima legge. Il richiamato articolo 9, comma 2, Dpr 601/1973, dispone, infatti, che nei territori montani i trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici, fatti a scopo di arrotondamento o di accorpamento di proprietà diretto-coltivatrici, singole o associate, sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e sono esenti dalle imposte catastali. La problematica relativa alla portata dell’articolo 4 della legge 346/1976 era già stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate con due precedenti risoluzioni (201/2007 e 244/2008), con le quali veniva affermato che la disposizione agevolativa recata dal citato articolo trovava applicazione esclusivamente per i trasferimenti individuati dal secondo comma dell’articolo 1159-bis del codice civile, ossia nel solo caso di acquisto in buona fede da chi non è proprietario, e non anche nel caso di acquisto in virtù del possesso continuato per quindici anni disciplinato dal primo comma del predetto articolo 1159-bis (acquisto a titolo originario). Ciò in quanto, osservava l’Agenzia, il tenore letterale dell’articolo 4 (“trasferimenti immobiliari regolarizzati a norma …”) “porta a ritenere che l’agevolazione fiscale sia riferita esclusivamente a tali trasferimenti, vale a dire quelli individuati dal comma 2 dell’articolo 1159-bis c.c. e non anche agli acquisti a titolo originario di cui al comma 1 dello stesso articolo”. Tale interpretazione, tuttavia, non trova conferma nei principi espressi dalla Corte di cassazione in ordine all’applicabilità delle predette agevolazioni in caso di acquisto per usucapione speciale di fondi rustici siti in territori montani. In particolare, nella sentenza 14520/2010, la Cassazione ha affermato che “se è vero che il DPR n. 601 del 1973, articolo 9, comma 2, si riferisce ai soli trasferimenti di proprietà è anche vero che la legge sull’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale (cit. L. n. 346 del 1976), all’articolo 4, dichiara applicabili le suddette agevolazioni, …, ai trasferimenti immobiliari, regolarizzati a norma degli articoli precedenti, ossia anche all’usucapione”. A parere della Corte suprema, non sussiste, infatti, una valida ratio per ritenere che il richiamo all’articolo 9, comma 2, del Dpr 601/1973, sia riferito solo all’ipotesi di cui all’articolo 1159-bis codice civile, comma 2, ‘acquisto in buona fede da chi non è proprietario’, “che è pur sempre un acquisto a non domino e, pertanto, non certamente derivativo”. L’Agenzia delle Entrate ha, dunque, riesaminato la posizione precedentemente espressa. Le agevolazioni previste dall’articolo 4 della legge 346/1976 possono trovare applicazione anche con riferimento agli acquisti della proprietà per usucapione speciale, derivante dal possesso continuato del fondo rustico per quindici anni (articolo 1159-bis, comma 1, del codice civile). La circostanza, infatti, che l’articolo 4 estenda le agevolazioni fiscali previste dall’articolo 9 del Dpr 601/1973 “ai trasferimenti immobiliari regolarizzati a norma degli articoli precedenti”, porta a ritenere che le agevolazioni possano trovare applicazione con riferimento a tutti gli acquisti di proprietà disciplinati dalla suddetta legge, compresa l’ipotesi di acquisto della proprietà di fondi rustici per usucapione derivante dal possesso continuato per quindici anni. Tale interpretazione appare conforme alla ratio stessa della legge 346/1976, volta a introdurre un regime di favore per la formazione della piccola proprietà rurale realizzata tramite usucapione, sia prevedendo una speciale procedura di regolarizzazione del riconoscimento dell’avvenuta usucapione dei fondi siti nei comuni montani, sia prevedendo l’applicazione di un regime fiscale di favore nei casi in cui, tramite detti acquisti, si realizzi “l’arrotondamento o l’accorpamento di proprietà dirette-coltivatrici”. Fonte: Agenzia Entrate

Usucapione piccola proprietà rurale, regime di favore ad ampio raggio.

Le agevolazioni fiscali previste dall’articolo 4 della legge 346/1976, che richiama l’articolo 9, comma 2, Dpr 601/1973, concernente le agev...

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Usucapione: benefici prima casa.

Le agevolazioni spettanti per l’acquisto della “prima casa” sono limitate in caso di immobile acquisito per usucapione: valgono solo per l’imposta di registro e non anche per quelle ipotecarie e catastali; queste ultime sono applicabili con l’aliquota ordinaria. Ad affermarlo la Corte di cassazione con la sentenza n. 581 del 15 gennaio. Il fatto Premesso che, sul piano civilistico, l’usucapione designa il modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di altro diritto reale di godimento con il possesso continuato per venti anni (articolo 1158 cc), nella vertenza in oggetto un contribuente ricorre nei confronti di un avviso di liquidazione in tema di imposte indirette (registro, ipotecarie, catastali e Invim), ritenendo applicabili i benefici prima casa anche a sentenza di acquisto per usucapione, negati invece dall’ente impositore. La Commissione tributaria provinciale accoglie il ricorso, riconoscendo la spettanza del beneficio per tutte le imposte implicate nella vicenda, il cui giudizio viene confermato in appello con sentenza ora gravata da ricorso per Cassazione, nel cui unico motivo l’Amministrazione finanziaria assume che i benefici prima casa non siano tutti applicabili alle sentenze dichiarative di acquisto per usucapione di un immobile destinato ad abitazione. Il giudice di legittimità, sovvertendo gli uniformi giudicati di merito, accoglie il ricorso prevedendo un beneficio a stretto giro e cioè circoscritto soltanto al Registro e non anche alle altre imposte, come surrettiziamente ritenuto dalla sentenza opposta. Tra l’altro, la sezione tributaria, nel passaggio centrale della motivazione, afferma che, secondo l’orientamento di legittimità (Cassazione 29371/2008, 5447/2008), i benefici fiscali previsti per l’acquisto a titolo oneroso della “prima casa” si applicano anche, in linea di principio, alle sentenze dichiarative dell’acquisto per usucapione, a condizione che l’immobile usucapito sia destinato a prima casa di abitazione, in virtù della previsione di cui all’articolo 8, nota II-bis), della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986. In questo caso, però, i suddetti benefici sono limitati soltanto all’imposta di registro e all’Invim (per quest’ultima imposta, vedi Cassazione 7170/2002), mentre ne restano escluse le imposte ipotecarie e catastali (Dlgs 347/1990), in quanto il richiamato articolo 8, nota II-bis), non fa menzione di queste ultime. Perciò, i benefici per l’acquisto della “prima casa” non sono applicabili a una sentenza dichiarativa di usucapione (in precedenza, con sentenza 23900/2007, la Suprema corte ha affermato che la nota II-bis) - che ha parificato la tassazione delle sentenze dichiarative di usucapione a quella degli atti di trasferimento - non consente affatto un’automatica e indiscriminata estensione agli atti giudiziari accertativi dell’usucapione di qualunque norma, anche a carattere generale, agevolatrice degli atti di trasferimento a titolo oneroso). Che non possa essere invocato il beneficio in narrativa - conclude la sentenza - a fattispecie di acquisizione della proprietà a titolo originario discende dall’insuscettibilità di applicazione analogica delle leggi eccezionali nonché dall’insussistenza di identità di ratio. In tal modo, affermando che le disposizioni agevolative de quibus non sono suscettibili di interpretazione estensiva, la Cassazione riconferma il principio di diritto secondo cui, allorché si verte in tema di norme di favore e, quindi, di natura eccezionale, le disposizioni relative vengono a qualificarsi di stretta interpretazione e, come tali, non estensibili a situazioni e negozi giuridici diversi da quelli espressamente contemplati, ai sensi dell’articolo 14 delle disposizioni sulla legge in generale (Cassazione 1613/2002, 10889/2003). Osservazioni Sulla questione esaminata dalla pronuncia annotata si osserva che i provvedimenti che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili pur distinguendosi, sotto il profilo civilistico, dalle fattispecie negoziali contemplate nell’articolo 1, parte prima, della tariffa allegata al Dpr 131/1986 (atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere, atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, eccetera), sono tuttavia equiparati alle medesime per il trattamento tributario in forza della nota II-bis) dell’articolo 8 della stessa tariffa che rinvia, per la relativa tassazione, alle disposizioni dell’articolo l. In particolare, l’articolo 8, comma 1, lettera c), prevede l’aliquota dell’l% per gli atti dell’autorità giudiziaria di accertamento di diritti a contenuto patrimoniale; tuttavia, la nota II-bis) dispone che i provvedimenti che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili sono soggetti all’imposta di registro secondo le disposizioni dell’articolo 1 della tariffa, che disciplina, tra le altre fattispecie negoziali, gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà dei medesimi beni. La circolare 267/1997 ha chiarito che la nota II-bis) è stata introdotta allo scopo di reprimere manovre elusive consistenti nel mascherare gli atti di compravendita per non corrispondere i relativi tributi, escludendo, tuttavia, che l’assoggettamento delle sentenze dichiarative dell’avvenuta usucapione della proprietà di beni immobili alle medesime aliquote previste per i normali trasferimenti realizzi ex lege una forma di equiparazione tra le due categorie di atti. Pertanto, secondo il documento interpretativo, quando si tratta di agevolazioni prima casa, è da escludere un’automatica “simmetria” tra acquisti di abitazioni con sentenza di usucapione e acquisti di abitazioni mediante trasferimenti a titolo oneroso, con la conseguenza che le imposte ipotecaria e catastale dovute in sede di registrazione delle sentenze dichiarative dell’usucapione sconteranno anch’esse le medesime aliquote previste per i trasferimenti di beni immobili, ossia, rispettivamente, il 2 e l’1% (articolo 1, tariffa allegata al Dlgs 347/1990 e articolo 10 dello stesso decreto) (diversa sarebbe stata la tassazione se si fossero applicati i benefici prima casa anche per tali imposte, poiché in detta evenienza i due tributi avrebbero scontato due tasse fisse nella misura di 168 euro ciascuna). In piena sintonia con l’indirizzo dell’Amministrazione finanziaria, anche la Corte di cassazione che ha confermato la lettura restrittiva della disposizione. Pertanto, sulla scorta dell’uniforme orientamento amministrativo e giurisprudenziale, si può concludere affermando che le imposte ipotecarie e catastali dovute per la registrazione di sentenza dichiarativa di usucapione siano soggette ad aliquota proporzionale, proprio nel rispetto della funzione antielusiva apposta dal legislatore alla più volte menzionata nota II-bis) dell’articolo 8 della tariffa annessa al Dpr 131/1986. Fonte: Agenzia Entrate

Usucapione: benefici prima casa.

Le agevolazioni spettanti per l’acquisto della “prima casa” sono limitate in caso di immobile acquisito per usucapione: valgono solo per l’i...

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