Il Commercialista in Rete: Espropriazioni

Acquisti da espropriazioni forzate: le tasse si calcolano sul “pagato”.

I giudici toscani – confermando la pronuncia dei colleghi fiorentini – hanno stabilito che non è dovuto al contribuente il rimborso dell’imposta di registro asseritamente assolta in eccesso, perché calcolata in relazione al valore di trasferimento (e non a quello catastale), sulla base del decreto emesso dal tribunale di Firenze, a seguito di fallimento. In proposito, la Ctr ha accolto la tesi dell’ufficio, respingendo la censura di legittimità costituzionale sull’articolo 1, comma 497, legge 266/2005, avanzata dal ricorrente, che riteneva tale regime discriminatorio per gli aggiudicatari di aste pubbliche rispetto ai “normali” acquirenti di beni immobili (Ctr Toscana, sentenza n. 41/21/2012). 
 
I fatti 
Un contribuente acquistava, tramite asta presso il tribunale fallimentare di Firenze, un bene immobile di categoria A3 (abitativo), in cui stabiliva la propria residenza, al prezzo di 370mila euro. 
Al momento dell’aggiudicazione definitiva, il contribuente, quale persona fisica “che non agiva nell’esercizio di attività commerciali, professionali o artistiche”, dichiarava al cancelliere di avvalersi, per la compravendita in questione, delle disposizioni di cui all’articolo 1, comma 497 della legge 266/2005 (la Finanziaria 2006), con ciò chiedendo che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali fosse determinata secondo la regola contenuta nell’articolo 52, commi 4 e 5 del Dpr 131/1986, e cioè seguendo il valore automatico originato dalla rendita catastale dell’immobile. 
L’ufficio, invece, tassava l’atto sulla base del prezzo di aggiudicazione del bene (370mila euro) e non sul valore catastale (139.431,60 euro). 
Pertanto, in fase precontenziosa, il contribuente aveva inoltrato istanza di rimborso all’ufficio che, a sua volta, gli aveva notificato il diniego per mancanza di un presupposto, previsto dalla citata norma della Finanziaria 2006, e cioè, l’intervento di un notaio per l’atto. 
 
L’interessato ricorreva, quindi, presso la Ctp di Firenze, eccependo di essere in possesso di tutti i requisiti previsti dalla normativa di riferimento, per usufruire del beneficio fiscale, sia soggettivi (essendo persona fisica che non agiva nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) sia oggettivi (applicazione del valore automatico per le cessioni aventi a oggetto “immobili ad uso abitativo e relative pertinenze”). 
In più, la forma e le modalità del trasferimento della proprietà (nel caso specifico, atto notarile) non erano poste dal legislatore come condizioni essenziali per beneficiare dell’agevolazione richiamata. Il sistema della “valutazione automatica” sarebbe, infatti, esteso anche agli atti giudiziari, poiché la disciplina contenuta nella Finanziaria 2006 non conterrebbe ostacoli in tal senso. 
Inoltre, continuava il contribuente, l’articolo 52, comma 4, del Tur, nel sancire l’impossibilità di accertare un maggior valore rispetto a quello individuato dal valore catastale automatico, non prevede affatto una discriminazione per alcuni tipi di formalità o di trasferimento della proprietà rispetto ad altri. 
Nel ricorso, poi, sollevava anche la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 1, comma 497 della Finanziaria 2006. 
Tale norma sarebbe, infatti, discriminatoria poiché non consentirebbe il calcolo dell’imposizione indiretta sul valore catastale a chi acquista tramite aste giudiziarie e procedure concorsuali in genere, con ciò violando il principio di uguaglianza dei cittadini di fronte alla legge. 
 
L’ufficio, di contro, evidenziava come ogni tentativo di interpretare il dettato normativo in maniera estensiva non era ammissibile, atteso che la norma “agevolativa” è una norma speciale e di stretta interpretazione e, in quanto tale, non ammette deroghe. Dalla lettera della norma della Finanziaria 2006 emergeva, infatti, la necessità che la parte acquirente rendesse al notaio, all’atto della cessione, la richiesta di determinazione catastale della base imponibile. 
Tale circostanza portava a escludere che la stessa potesse applicarsi anche a fattispecie diverse, nelle quali non interveniva la figura del notaio e, quindi, anche nelle ipotesi di trasferimento coattivo disposto con sentenza (ex articolo 2932 c.c.). 
Pertanto, la deroga di cui all’articolo 1, comma 497, della legge 266/2005 non poteva applicarsi ai suddetti trasferimenti. In tal senso, si era espressa pure l’Amministrazione finanziaria, con la risoluzione n. 102/2007. 
 
I giudici di primo grado respingevano il ricorso del contribuente che si appellava alla Ctr. 
 
L’ufficio, nel costituirsi in giudizio, allegava una sentenza della Corte di legittimità, la 13217/2007, secondo cui l’articolo 44 del Tur “costituisce una deroga espressa alla regola generale prevista nel precedente art. 43, comma 1, lettera a), secondo cui la base imponibile dell’imposta di registro è rappresentata dal valore dell’immobile trasferito. Nei trasferimenti coattivi – invece – la base imponibile per l’imposta di registro non è mai il valore dell’immobile ma il prezzo pagato: e ciò per quelle ragioni di pubblico affidamento che garantisce la procedura. Consegue che, se nei trasferimenti disciplinati dall’art. 44 non trova applicazione la regola del precedente art. 43 (base imponibile=valore), non possono neppure trovare applicazione le disposizioni il cui funzionamento presuppone l’applicabilità di tale regola, cioè il successivo art. 52 sulla rettifica del valore dichiarato ed il collegato art. 12 della legge 154/1988”. 
 
La decisione 
I giudici toscani, con la sentenza in esame, respingono nuovamente il ricorso del contribuente. 
In particolare, la Ctr rigetta la questione di legittimità costituzionale, sottolineando che “la deroga dell’art. 43 del TUR, prevista dall’art. 1, comma 497 della legge 23/12/2005 n. 266, riguarda le cessioni di immobili ad uso abitativo fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche e professionali. Deve trattarsi di cessioni per le quali sia previsto un corrispettivo e risultanti da atto notarile (atto pubblico o scrittura autenticata) e la base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5 del TUR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. 
Per usufruire di quest’ultima disposizione, l’acquirente deve farne espressa richiesta al notaio nell’atto di cessione. 
In sintesi, l’art. 1 comma 497 sopra citato richiede alcuni particolari presupposti”, così riassunti dalla Ctr: 
“1. Il trasferimento dell’immobile tra persone fisiche; 
2. la previsione di un corrispettivo risultante da atto notarile; 
3. espressa richiesta al notaio nell’atto di cessione”. 
In proposito, “gli atti previsti per applicare l’imposta di registro sul valore ai sensi del citato art. 52, commi 4 e 5, sono quelli elencati nell’art. 43 TUR, ma non riguarda il caso di specie. 
Infatti, anche il richiamo fatto dal comma 4 agli atti dell’autorità giudiziaria, riguarda gli atti dell’autorità giudiziaria in materia di controversie civili che definiscono parzialmente il giudizio, i decreti ingiuntivi esecutivi, i provvedimenti che dichiarano esecutivi i lodi arbitrali e le sentenze che dichiarano efficaci nello Stato sentenze straniere”. 
 
I secondi giudici concordano con la Ctp sulla circostanza che “la normativa di riferimento … è quella disposta dall’art. 44 TUR, il quale al primo comma stabilisce che, per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all’asta pubblica, la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione, diminuito, nell’ipotesi prevista dall’art. 587 c.p.c., della parte già assoggettata ad imposta”. 
 
L’importanza della norma di cui all’articolo 44 del Tur “è data dalla circostanza che essa, in relazione alle fattispecie descritte, esclude il potere dell’ufficio di procedere alla rettifica ai sensi dell’art. 52: ciò sul presupposto che le particolari circostanze in cui è avvenuto il trasferimento mobiliare o immobiliare eliminano ogni possibile intento di evasione; intento, altresì, escluso dal rilievo che il trasferimento avviene sotto il controllo di un’autorità amministrativa o giudiziaria”. 
In questo senso, i giudici regionali respingono la domanda di rimborso del preteso surplus versato dal contribuente nella registrazione dell’acquisto effettuato nell’asta fallimentare. 
Infine, evidenziano come la norma agevolativa, di cui all’articolo 1, comma 497 della Finanziaria 2006, non consenta interpretazioni estensive: in tal senso, respingono la questione di legittimità costituzionale sollevata dall’appellante. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

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Indennità di espropriazione: rileva il momento della percezione.

In tema di imposte sui redditi, ai fini del prelievo fiscale di cui all’art. 11, comma 5 della legge 30 dicembre 1991, n. 413, è sufficiente che la percezione della somma, che realizzi una plusvalenza, in dipendenza di procedimenti espropriativi, sia avvenuta dopo l’entrata in vigore della legge anzidetta, a nulla rilevando che il trasferimento del bene sia intervenuto precedentemente, e in particolare prima dell’1 gennaio 1989, atteso che la disciplina transitoria, di cui all’art. 11, comma 9 della citata legge n. 413, concerne soltanto le plusvalenze percepite prima dell’entrata in vigore della legge n. 413 del 1991, assoggettandole a tassazione a condizione che nel triennio successivo al 31 dicembre 1988 siano intervenuti sia il titolo, fonte della plusvalenza, sia la percezione della somma; né tale disciplina pone dubbi di legittimità costituzionale in riferimento agli artt. 3 e 53 Cost., in quanto il Legislatore è libero di sottoporre ad imposizione fiscale manifestazioni di capacità contributiva, come la plusvalenza in esame (cfr. Cass. nn. 2593/2008, 2490/2005, 5477/2004, 7449/2003, 8719/2003, 8719/2002; infine anche Cass. n. 10811/2010). Ordinanza n. 16903 del 2 agosto 2011 (udienza del 21 giugno 2011) Corte di cassazione, sezione tributaria – Pres. Cappabianca, Rel. Terrusi Indennità di espropriazione – Tassazione delle somme percepite dopo l’entrata in vigore della legge n. 413 del 1991 – Applicabilità – Trasferimento del bene precedente all’entrata in vigore – Irrilevanza Fonte: Agenzia Entrate

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Nessun limite all’esproprio se il terzo è solo locatario.

Con sentenza 31 agosto 2011, la 17876, la Corte di cassazione ha stabilito che non è legittimato all’opposizione di terzo all’esecuzione (ex articolo 619 del codice di procedura civile), l’affittuario di una azienda che comprenda i beni mobili oggetto della procedura espropriativa. Il fatto Il caso trattato dalla sentenza 17876 riguarda una società in nome collettivo che aveva affittato l’azienda. Poco dopo i beni della società erano divenuti oggetto di un’esecuzione mobiliare da parte dell’esattore (per iscrizione a ruolo di imposte e contributi non pagati dal proprietario dei beni affittati). L’impresa affittuaria, una srl, si era però opposta – quale terzo – alla procedura esecutiva. In tribunale, tale procedura veniva sospesa e l’opposizione dell’affittuaria accolta. Il primo giudice interpretava, quindi, in modo estensivo l’articolo 619 c.p.c. che legittima solo il proprietario dei beni a opporsi all’esecuzione esattoriale. Avverso la decisione del tribunale l’Agente della riscossione presenta ricorso per Cassazione, per violazione del più volte richiamato articolo 619, in quanto l’affittuaria d’azienda non sarebbe legittimata all’opposizione all’esecuzione di terzo, trattandosi di un mero soggetto affittuario dei beni oggetto di esecuzione mobiliare, non titolare, pertanto, di un diritto di proprietà o altro diritto reale. L’opposizione di terzo Innanzitutto va ricordato che l’opposizione di terzo (articolo 404 c.p.c.) è un mezzo di impugnazione straordinario, nel senso che può essere proposto avverso provvedimenti ormai passati in giudicato, e si articola in due tipologie distinte: 1. opposizione di terzo ordinaria (articolo 404, comma 1 c.p.c.) 2. opposizione di terzo revocatoria (articolo 404, comma 2 c.p.c.). La prima consente al terzo di proporre opposizione contro la sentenza passata in giudicato o comunque esecutiva, pronunciata tra altre persone, quando questa pregiudica i suoi diritti. Il terzo che ha l’interesse ad agire è colui che nel giudizio pregresso avrebbe potuto intervenire, o in via principale o in via litisconsortile. Con l'impugnazione in esame, al fine di evitare il pregiudizio che gli deriverebbe dall'esecuzione forzata del provvedimento, il terzo chiede che sia fatta valere la non estensione degli effetti della sentenza opposta nei suoi confronti, e in conseguenza quindi chiede che sia rinnovato il giudizio con la sua partecipazione attiva. Con l’opposizione di terzo revocatoria gli aventi causa o i creditori di una delle parti di un processo ormai terminato possono fare opposizione alla sentenza (resa tra le suddette parti), quando questa è l’effetto di dolo o collusione a loro danno. Motivi della decisione Con la sentenza 17876/2011, la Suprema corte accoglie il ricorso e, decidendo nel merito, rigetta l’opposizione di terzo agli atti esecutivi della riscossione tributaria attivata dalla srl avverso l’esecuzione mobiliare esattoriale intentata in danno della snc, con la conseguente conclusione che non è legittimato all’opposizione di terzo all’esecuzione, di cui all’articolo 619 del codice di procedura civile, l’affittuario di un’azienda che comprenda i beni mobili oggetto della procedura espropriativa. Ciò in quanto i contratti di locazione e comodato non sono, ad avviso della Corte, “titoli giuridicamente idonei a legittimare il diritto allegato dal terzo”. Per tali contratti la tutela “è meramente obbligatoria” e può essere invocata esclusivamente nei confronti del dante causa, con le opportune azioni concesse appunto per la limitazione, la compressione, la soppressione delle possibilità di godimento del bene oggetto dell’obbligazione pattiziamente assunta. E’ stato, infatti, deciso che l’opposizione del terzo all’esecuzione può essere proposta non solo da chi pretende avere la proprietà o altro diritto reale sui beni pignorati, ma anche da chi si asserisca titolare di un diritto di credito che, potendo essere soddisfatto direttamente sulla cosa oggetto dell'esecuzione, possa prevalere su quello che il creditore ha sui beni medesimi (Cassazione, sentenza 3896/1968). Si ricorda, poi, che l'attuale articolo 63, del Dpr 602/1973, dispone, in materia di espropriazione mobiliare, che l’ufficiale della riscossione deve astenersi dal pignoramento o desistere dal procedimento quando è dimostrato che i beni appartengano a persona diversa dal debitore iscritto a ruolo, dai coobbligati o dai soggetti indicati nel precedente articolo 58, comma 3 (coniuge, parenti e affini fino al terzo grado), in virtù di titolo avente data anteriore all'anno cui si riferisce l'entrata iscritta a ruolo – in precedenza, l'istituto era regolato dall'articolo 65 dello stesso decreto che, nella sostanza, conteneva una previsione analoga a quella sopra esposta, anche se si riferiva indistintamente “ai beni pignorabili” (cfr Cassazione, sentenza 10961/2010). Fonte: Agenzia Entrate

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Immobili abusivi danneggiati, espropri senza indennizzo.

La S.C. si sofferma su un peculiare aspetto della tutela risarcitoria extracontrattuale quando investa un immobile abusivo. In tema di espropriazione per pubblica utilità , gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che alla data dell'evento ablativo non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria, per cui non si applica nella liquidazione il criterio del valore venale complessivo dell'edificio e del suolo su cui il medesimo insiste, ma si valuta la sola area, sì da evitare che l'abusività degli insediamenti possa concorrere anche indirettamente ad accrescere il valore del fondo. La stessa regola vale anche per le ipotesi di espropriazione cosiddetta larvata previste dall'art. 46 della legge n. 2359 del 1865, atteso il necessario raccordo tra l'indennizzo previsto da tale norma e l'indennità di espropriazione (anche se regolata da leggi speciali) e ciò pure se il danno lamentato consista proprio nella diminuzione di godimento dell'immobile abusivo, poiché è principio di carattere generale desumibile dalla normativa sia urbanistica, che espropriativa (art. 16, comma 9, legge n. 865 del 1971), quello per cui il proprietario non può trarre beneficio alcuno dalla sua attività illecita. In termini più generali, non sono suscettibili di indennizzo espropriativo gli immobili costruiti abusivamente (ancorché oggetto di già presentata istanza di condono) a meno che, alla data dell'esproprio, non risulti per essi già rilasciata concessione in sanatoria. Sulla scorta di tali principi la S.C., nella fattispecie sottoposta al suo esame in cui un privato aveva esercitato l’azione risarcitoria per i danni subiti dal suo fabbricato per effetto dell’azione illecita (riconducibile ad una frana) di un Comune, ha evidenziato – correggendo la motivazione della sentenza impugnata – che il carattere abusivo del manufatto dell’attore induceva a ritenere che non poteva sussistere alcun danno risarcibile, difettando il carattere dell’ingiustizia (ed essendo, anzi, il danno in sé inesistente), non potendo considerarsi l’immobile danneggiato un bene la cui proprietà avrebbe potuto essere tutelata dall’ordinamento. Per opportuni riferimenti cfr. Cass. n. 7758 del 2004 e Cass. n. 2612 del 2006. (Cassazione civile Sentenza 21/02/2011, n. 4206) Fonte: IPSOA

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Niente ipoteca per debiti inferiori a 8 mila Euro.

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Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 4077/2010) il limite fissato per le espropriazioni immobiliari vale anche pe...

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