Il concetto di causa condominiale ed il giudice competente a decidere.

Con l'introduzione del nuovo art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile si è chiarito il concetto di controversia condominiale e se ne sono ampliati i limiti. L'intervenuta riforma ha anche specificato la competenza territoriale del giudice chiamato a deciderle, eliminando dunque i dubbi che erano sorti in proposito. Più chiarezza anche sulle modalità di impugnazione delle delibere assembleari.
L’art. 25 della riforma ha introdotto l’art. 71-quater con lo scopo di adeguare il procedimento di mediazione previsto dal D.Lgs. n. 28/10 alla peculiarità dovuta al fatto che vi possa prendere parte il condominio, quale ente potenzialmente interessato dall’insorgenza di una controversia giudiziaria.
Il primo comma della norma in esame chiarisce in modo esaustivo cosa si deve intendere per “controversie” in materia di condominio, qualificando tali tutte quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice, vale a dire tutte le controversie afferenti agli artt. da 1117 cod. civ. a 1139 cod. civ. nonché alle previsioni in tema di condominio disciplinate nelle disposizioni di attuazione al codice civile.
Del concetto di controversie in materia di condominio il legislatore ha fornito dunque uno spettro molto ampio. E così, a titolo di esempio e per meglio perimetrare l’ambito applicativo della norma, sono sicuramente incluse le controversie aventi ad oggetto le impugnazione ex art. 1137 cod. civ. delle delibere assunte dall’assemblea, indipendentemente dal vizio contestato, le questioni circa la qualifica o meno di bene e servizio comune come rientrante nell’elencazione di cui all’art. 1117 cod. civ., le problematiche inerenti la natura innovativa ex art. 1120 e 1121 cod. civ. dell’opera deliberata dall’assemblea oppure inerenti l’esecuzione di interventi da parte del singolo condomino che vanno ad interessare le parti comuni condominiali (artt. 1102 e 1122 cod. civ.), nonché quelle che riguardano le attribuzioni dell’amministratore, l’applicazione del regolamento, laformazione delle tabelle millesimali, i criteri di riparto delle spese e persino quelle di scioglimento del condominio.
È bene però subito evidenziare che non tutte le controversie che vedono il condominio come parte devono per tale solo fatto considerarsi "condominiali": si pensi alla vertenza radicata dal condominio per inadempimento contrattuale nei confronti della ditta incaricata della gestione del servizio di riscaldamento oppure dell’impresa a cui è stato assegnato l’appalto per l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria dell’edificio. Trattasi di vertenze che, benché vedano coinvolto il condominio, non possono considerarsi condominiali proprio per la loro specifica natura, talché può ben ritenersi che devono escludersi tutte quelle cause che riguardano rapporti instaurati dal condominio con un soggetto terzo, dove cioè il primo appare come mera parte contrattuale.


Fonte: IPSOA