Quesito: corrispettivo cessione contratto di affito locale commerciale.

mia zia è proprietaria di un locale commerciale ad uso negozio attualmente sfitto. Valore del negozio, 2500 euro al mese. Visto i buoni rapporti con la zia faccio un contratto di affitto a nome mio come persona fisica, e non come imprenditore, e me lo faccio affittare a prezzo di favore a 1500 euro mensili prevedendo nel contratto la possibilità di cessione del contratto stesso senza il consenso del locatore. Successivamente mi capita di conoscere un imprenditore interessato a quel locale e a quell'ottimo canone. Faccio una regolare cessione del contratto, naturalmente senza Iva e pagando il registro (credo che sia il 2%). Il corrispettivo della cessione del contratto è 50.000 euro. A questo punto sorge la domanda: che tipo di reddito si configura, dove lo inserireste nel modello unico?<br />Se avessi stipulato un accordo con l'imprenditore per far intestare direttamente a lui il futuro contratto di affitto, sicuramente saremmo rientrati nell'art. 67 comm 1 lettera l, compensi derivanti dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere, ed in base alle indicazioni della circolare n. 28/2006, l'imprenditore sarebbe anche stato obbligato a versare la ritenuta d'acconto.<br />Ma cedendo direttamente il contratto dietro corrispettivo, che reddito si verrebbe a configurare?

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mia zia è proprietaria di un locale commerciale ad uso negozio attualmente sfitto. Valore del negozio, 2500 euro al mese. Visto i buoni rapp...

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Spesometro, slitta al 31 dicembre 2011 la comunicazione per le operazioni over 25.000 euro.

Con il Provvedimento del 19 settembre 2011, il Direttore dell’Agenzia delle Entrate proroga dal 31 ottobre al 31 dicembre 2011, il termine per effettuare la comunicazione dello “spesometro” per le operazioni di importo pari o superiore a 25.000 euro, per il periodo d’imposta 2010. Sono state aggiornate, inoltre, le specifiche tecniche che tengono conto delle indicazioni fornite dalle associazioni di categoria, relative alla migliore qualità dei dati che si può ottenere con una diversa organizzazione delle informazioni richieste. <br /><br /><br /><span style="font-style:italic;">Fonte: Il Sole 24 Ore</span>

Spesometro, slitta al 31 dicembre 2011 la comunicazione per le operazioni over 25.000 euro.

Con il Provvedimento del 19 settembre 2011, il Direttore dell’Agenzia delle Entrate proroga dal 31 ottobre al 31 dicembre 2011, il termine p...

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Pensione per i residenti esteri senza codice fiscale, arrivano le istruzioni dell’Agenzia.

Con la Risoluzione n. 91/E del 19 settembre 2011, l’Agenzia delle Entrate fornisce importanti chiarimenti e istruzioni operative all’INPS, per risolvere il problema dei codici fiscali necessari per la corretta erogazione delle prestazioni a favore di cittadini non residenti. In particolare, se il cittadino residente all’estero matura il diritto alla pensione con carattere di continuità, ma è privo del codice fiscale e non ne richiede personalmente il rilascio, è l’Inps che può domandarne l’attribuzione all’Agenzia delle Entrate. Se il cittadino non dispone di un domicilio fiscale in Italia, l’Inps deve fornire il suo corretto domicilio estero nella richiesta del codice fiscale, e comunicare al cittadino il codice fiscale che gli è stato attribuito. <br /><br /><br /><span style="font-style:italic;">Fonte: Il Sole 24 Ore</span>

Pensione per i residenti esteri senza codice fiscale, arrivano le istruzioni dell’Agenzia.

Con la Risoluzione n. 91/E del 19 settembre 2011, l’Agenzia delle Entrate fornisce importanti chiarimenti e istruzioni operative all’INPS, p...

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Iva, incertezza sulla moratoria delle sanzioni.

Incertezza sulla moratoria delle sanzioni per gli errori di fatturazione connessi al passaggio al “nuovo” regime dell’aliquota Iva pari al 21%. Il Comunicato stampa dell’Agenzia delle Entrate del 16 settembre 2011, rinviando all’art. 26 del DPR n. 633/1972, circoscrive il proprio campo di applicazione alle operazioni certificate con fatture, anche se emesse su richiesta del cliente. Nulla viene detto in relazione ai corrispettivi certificati con scontrino o ricevuta fiscale, per i quali è ipotizzabile, in sede di liquidazione, un adeguamento dell’aliquota mediante la determinazione della quota imponibile dell’operazione dividendo l’importo Iva inclusa per 121. Non è stata chiarita nemmeno la portata delle “ragioni di ordine tecnico”che hanno impedito l’applicazione dell’aliquota Iva del 21%. Per questo si auspica un ulteriore chiarimento dall’Agenzia delle Entrate. <br /><br /><br /><span style="font-style:italic;">Fonte: Il Sole 24 Ore</span>

Iva, incertezza sulla moratoria delle sanzioni.

Incertezza sulla moratoria delle sanzioni per gli errori di fatturazione connessi al passaggio al “nuovo” regime dell’aliquota Iva pari al 2...

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Fabbricati "cielo terra".

Ai fini del rimborso dell’Iva addebitata per l’acquisto di un immobile, presente all’interno di un fabbricato costruito dall’impresa cedente, strumentale all’esercizio della mia attività professionale, gradirei ricevere una delucidazione sulla definizione di fabbricato "cielo terra".<br /><br />Si definiscono immobili “cielo terra” quelli che occupano tutto lo spazio edificabile con un’unica unità immobiliare (ad esempio, un capannone industriale). Viceversa, i fabbricati non aventi le caratteristiche “cielo terra” sono gli immobili situati in complessi dove più unità insistono sul medesimo lotto di terreno quali, ad esempio, condomini, palazzine eccetera.<br /><br /><br /><span style="font-style:italic;">Fonte: Agenzia Entrate</span>

Fabbricati "cielo terra".

Ai fini del rimborso dell’Iva addebitata per l’acquisto di un immobile, presente all’interno di un fabbricato costruito dall’impresa cedente...

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Avviso ai litiganti.

SINTESI: Il condono previsto dall’articolo 9-bis della legge n. 289 del 2002 ha struttura e funzione diversa rispetto alle altre forme di sanatoria previste dalla medesima legge n. 289 del 2002 (articoli 7, 8, 9, 15 e 16). Infatti, mentre le seconde introducono un condono tributario premiale, riconoscendo al contribuente il diritto potestativo di chiedere che il suo rapporto giuridico tributario sia sottoposto ad un accertamento straordinario, da effettuarsi cioè secondo regole diverse da quelle ordinarie, l’articolo 9-bis concede un condono tributario clemenziale, che, basandosi sul presupposto di un illecito tributario, elimina o riduce le sanzioni e, a determinate condizioni, concede modalità di favore per il loro pagamento, ma senza prevedere, come logica vuole, alcuna forma di accertamento tributario straordinario (sulle due specie di condono tributario, cfr. Cass. 12 marzo 2004, n. 5077; 31 agosto 2007, n. 18353). Pertanto, in ipotesi di pagamento rateale previsto dall’articolo 9-bis (come modificato dall’articolo 2, comma 45 della legge n. 350 del 2003, legge finanziaria per il 2004), il condono è condizionato all’integrale pagamento delle rate dovute nei termini prescritti dall’articolo 9-bis, comma 1, legge n. 289 del 2002. Non può infatti ritenersi applicabile al condono di cui all’articolo 9-bis, il principio affermato con riferimento alla chiusura delle liti fiscali pendenti prevista dall’articolo 16 della medesima legge n. 289, in base al quale nel caso in cui il contribuente si avvalga della facoltà di versare ratealmente l’importo dovuto, soltanto l’omesso versamento della prima rata comporta l’inefficacia dell’istanza di condono, con la conseguente perdita della possibilità di avvalersi della definizione agevolata, mentre in caso di mancato versamento delle rate successive si procede ad iscrizione a ruolo (a titolo definitivo) dell’importo dovuto, ai sensi dell’articolo 14 del Dpr n. 602 del 1973, con addebito di una sanzione amministrativa pari al 30 per cento delle somme non versate, oltre agli interessi legali (Cass., 23 ottobre 2006, n. 22788; vedi anche Cass., 28 maggio 2007, n. 12410; 22 marzo 2006, n. 6370; 6 ottobre 2010, n. 20745; 23 luglio 2010, n. 17396, in motivazione).<br /> <br />Ordinanza n. 17600 del 23 agosto 2011 (ud. del 6 luglio 2011)<br />Corte di cassazione, sezione tributaria – Pres. Lupi, Rel. Olivieri<br />Definizione dei ritardati od omessi versamenti - Art. 9-bis legge n. 289 del 2002 – Omesso o ritardato versamento di rate successive alla prima – Inefficacia della definizione

Avviso ai litiganti.

SINTESI: Il condono previsto dall’articolo 9-bis della legge n. 289 del 2002 ha struttura e funzione diversa rispetto alle altre forme di sa...

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Fuori dal campo Iva la vendita di terreni agricoli poi edificabili.

Le due controversie, trattate come procedimenti riuniti dalla Corte Ue, sono sorte tra alcuni contribuenti polacchi e l’Amministrazione fiscale di appartenenza e vertono sulla questione della assoggettabilità a Iva della cessione di terreni destinati alla costruzione. <br /> <br />La normativa comunitaria <br />L’articolo 9 della direttiva Iva considera attività economica ogni attività di produzione, commercializzazione o di prestazione di servizi. Secondo l’articolo 12 della direttiva Iva gli Stati membri possono considerare soggetto passivo chiunque effettui, a titolo occasionale, un’operazione relativa alle attività di cui all’articolo 9…e in particolare una delle seguenti operazioni: “(…) b) la cessione di un terreno edificabile”.<br />Il successivo articolo 16 prevede che sia assimilato a una cessione di beni a titolo oneroso il prelievo di un bene dalla propria impresa da parte di un soggetto passivo che lo destina al proprio uso privato o all’uso del suo personale, lo trasferisce a titolo gratuito o, più generalmente, lo destina a fini estranei alla sua impresa, quando il bene o gli elementi che lo compongono hanno dato diritto a una detrazione totale o parziale dell’Iva.<br /> <br />Le fattispecie concrete e le questioni al vaglio della Corte <br />Il procedimento C- 180/2010 riguarda un contribuente polacco che nel 1996 ha acquistato, come persona fisica non esercente attività economica, un terreno agricolo, successivamente destinato all’esercizio di un’attività agricola.<br />In seguito il terreno è stato destinato alla costruzione di residenza per vacanze dopo la modifica del piano regolatore. Per effetto di tale modifica il contribuente ha suddiviso il terreno in alcuni lotti e li ha venduti gradualmente a persone fisiche.<br />Ha quindi chiesto alla Amministrazione finanziaria di competenza di conoscere se la suddivisione del terreno in lotti, seguita dalla cessione degli stessi a diversi acquirenti, debba essere considerata quale operazione soggetta a Iva.<br />L’Amministrazione finanziaria ha ritenuto che l’operazione fosse soggetta a Iva e il contribuente pertanto decideva di adire l’autorità giurisdizionale competente che accoglieva l’ istanza. Secondo i giudici non sussistono prove del fatto che il terreno sia stato acquistato per rivenderlo, dato che tale terreno è stato acquistato per lo svolgimento di una attività agricola e, a tal fine, è stato sfruttato. Inoltre la suddivisione e la vendita di lotti conseguono a una modifica del piano regolatore in alcun modo imputabile al contribuente.<br />L’Amministrazione finanziaria ha proposto ricorso alla Corte di Cassazione polacca, che ha sollevato la seguente questione pregiudiziale (C-180/2010) alla Corte di Giustizia. In particolare il giudice nazionale ha chiesto se una persona fisica che ha esercitato un’attività agricola su un fondo rustico e, successivamente, a causa di una modifica intervenuta per cause indipendenti dalla sua volontà, ha posto fine alla stessa attività ed ha riconvertito il bene in bene privato e, una volta suddiviso in lotti, ha proceduto alla vendita, debba essere considerato soggetto passivo Iva e assolvere il tributo in ragione dell’esercizio di un’attività commerciale.<br />Nel procedimento C-181/2010, due coniugi avevano acquistato un fondo rustico esercitandovi un’attività agricola, in regime di IVA forfetario. Anche in questo caso una modifica del piano regolatore rendeva il terreno destinato alla costruzione di edifici residenziali e i coniugi procedevano alla vendita occasionale e non organizzata di lotti del terreno, soggetti a Iva. E questo nonostante, argomentano i coniugi, tali cessioni si riferissero al loro patrimonio personale e, in quanto tali, non avrebbero dovuto scontare il tributo.<br />La Corte di Cassazione, investita della controversia, ha sollevato dinanzi alla Corte di Giustizia la seguente questione pregiudiziale: se ad un agricoltore che usufruisce del regime forfetario Iva, che procede alla vendita di lotti usati in precedenza per la sua attività agricola, destinati dal piano regolatore alla costruzione di edifici residenziali e di servizi, ma acquistati come terreni agricoli esenti da Iva, sia applicabile l’articolo 16 della direttiva Iva. Secondo tale articolo la destinazione di beni della propria impresa da parte di un soggetto passivo a uso privato o a fini estranei alla sua impresa è assimilata a una cessione soltanto quando tali beni hanno dato diritto a una detrazione totale o parziale dall’Iva.<br /> <br />Le valutazioni della Corte <br />Secondo l’articolo 12 della direttiva IVA, rilevano i giudici, è permesso agli Stati membri considerare soggetto passivo chiunque effettui, a titolo occasionale, una operazione relativa a una serie di attività, tra cui rientra un’unica cessione di un terreno edificabile. Se lo Stato membro fa ricorso all’istituto di cui all’articolo 12 della direttiva Ue, la cessione di un terreno edificabile deve considerarsi soggetta a Iva, a prescindere dal carattere permanente dell’operazione o dal fatto che la persona che ha effettuato la cessione eserciti un’attività di produzione, commercializzazione o prestazione di servizi. E questo nei limiti in cui l’operazione non costituisca il mero esercizio del diritto di proprietà da parte del titolare.<br />Il mero esercizio del diritto di proprietà da parte del titolare non può costituire di per sé un’attività economica. La Corte rileva poi che il numero di vendite realizzate non risultano determinanti, non potendo costituire un criterio di distinzione tra le attività di un investitore privato, che si collocano al di fuori del campo di applicazione della direttiva, e quelle esercitate da un investitore le cui operazioni costituiscono esercizio di attività economica.<br />Allo stesso modo, il fatto che anteriormente alla cessione, l’interessato abbia provveduto a suddividere in lotti il terreno per trarre un maggior profitto non risulta determinante, dato che la circostanza potrebbe iscriversi nel più ampio quadro di una gestione patrimoniale personale dell’interessato.<br />Per quanto attiene alla applicabilità alle fattispecie rappresentate dell’articolo 16 della direttiva Ue, la Corte osserva che la disposizione normativa trova applicazione quando il bene acquistato abbia dato diritto a una detrazione almeno parziale dell’Iva; viceversa, nelle ipotesi sottoposte al vaglio della Corte, i terreni sono stati acquistati in esenzione da Iva e tale acquisto non ha potuto dare luogo ad alcuna detrazione.<br /> <br />Le conclusioni degli eurogiudici<br />Secondo la Corte la cessione di un terreno edificabile deve essere soggetta a Iva, nell’ipotesi in cui lo Stato abbia usufruito della facoltà concessa dall’articolo 12 della direttiva Iva 2006/112/CE, indipendentemente dal carattere stabile dell’operazione e a prescindere dalla circostanza che la persona che ha effettuato la cessione eserciti un attività di produzione, commercializzazione, o prestazione di servizi, nei limiti in cui l’operazione non costituisca il mero esercizio del diritto di proprietà da parte del suo titolare.<br />Nel caso in cui una persona abbia esercitato una attività agricola su un fondo rustico riconvertito in terreno edificabile e, successivamente, per effetto di una modifica intervenuta nel piano regolatore per cause indipendenti dalla sua volontà, proceda alla vendita di detto terreno, non può trovare applicazione l’imposta, se le vendite sono riconducibili all’ambito della gestione del patrimonio privato della persona.<br />Laddove invece, l’interessato, per concludere tali vendite, ponga in essere iniziative attive di commercializzazione fondiaria mobilitando mezzi analoghi a quelli impiegati per una attività economica quale definita dall’articolo 9 della direttiva Iva, allora deve essere considerato esercente una attività economica e, in quanto tale, soggetto a Iva.<br /><br /><br /><span style="font-style:italic;">Fonte: Agenzia Entrate</span>

Fuori dal campo Iva la vendita di terreni agricoli poi edificabili.

Le due controversie, trattate come procedimenti riuniti dalla Corte Ue, sono sorte tra alcuni contribuenti polacchi e l’Amministrazione fisc...

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Società di persone “a cavallo”. Una dichiarazione per due anni.

Per le società di persone con esercizio “a cavallo”, il risultato di bilancio viene attratto nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta (anno solare) in cui l’esercizio si chiude. Stesso discorso per i soci di tali compagini: il reddito da partecipazione, imputato per trasparenza, confluisce nella dichiarazione del periodo d’imposta in cui si chiude l’esercizio sociale. La precisazione è arrivata con la risoluzione n. 92/E del 20 settembre.<br /> <br />Il dubbio alla base del documento di prassi nasce dal fatto che le norme regolanti l’imputazione dei redditi al periodo d’imposta sembrano non contemplare esplicitamente la possibile mancata coincidenza tra periodo d’imposta ed esercizio sociale, con quest’ultimo che può essere liberamente stabilito dallo statuto delle società e che, quindi, può ricadere “a cavallo” fra più anni solari. Una circostanza che mal si concilia con l’articolo 7 del Tuir, in base al quale per tutti i soggetti Irpef, “L’imposta è dovuta per anni solari, a ciascuno dei quali corrisponde un'obbligazione tributaria autonoma … L'imputazione dei redditi al periodo di imposta è regolata dalle norme relative alla categoria nella quale rientrano”.<br /> <br />In sostanza, dalla citata norma emerge innanzitutto che il lasso di tempo (cosiddetto periodo d’imposta) che occorre prendere a base per la delimitazione temporale dell’obbligazione tributaria è costituito, per persone fisiche e società personali, dall’anno solare, in riferimento al quale assume rilevanza la base imponibile su cui si rende applicabile l'imposta.<br />Conseguentemente può sorgere il dubbio circa l’eventuale necessità, per le società di persone con esercizio “ a cavallo”, di un bilancio valido ai soli fini fiscali, relativo al periodo 1/1 – 31/12 di ogni anno.<br /> <br />Nella sua interpretazione, l’Agenzia di Entrate ha fatto riferimento all’articolo 83, comma 1, del Tuir (per effetto del rinvio operato dall’articolo 56, comma 1, dello stesso Testo unico), secondo il quale “il reddito complessivo è determinato apportando all'utile o alla perdita risultante dal conto economico, relativo all’esercizio chiuso nel periodo di imposta, le variazioni in aumento o in diminuzione conseguenti all'applicazione dei criteri stabiliti nelle successive disposizioni”.<br />Di conseguenza, per le società di persone con esercizio non coincidente con l’anno solare, il risultato dell'esercizio viene attratto nel periodo d’imposta (anno solare) in cui tale esercizio si chiude.<br /> <br />In particolare, è precisato nella risoluzione, il reddito di impresa, rilevante anche ai fini Irap e per l’attribuzione del reddito di partecipazione ai soci, sarà quello determinato sulla base del conto dei profitti e delle perdite dell’esercizio chiuso in tale periodo di imposta (ad esempio, esercizio 1/7/2009 – 30/6/2010 da dichiarare nel modello Unico SP/2011, relativo al periodo di imposta 1/1/2010 – 31/12/2010, da presentare entro il 30.09.2011).<br /> <br />Tirando le somme, quindi:<br />le società di persone con esercizio non coincidente con l’anno solare non devono redigere “ai soli fini fiscali” un bilancio relativo al periodo 1/1 – 31/12 di ciascun anno<br />l’imputazione in capo ai soci (persone fisiche o, a loro volta, società di persone) dei redditi deve avvenire nei periodi di imposta dei partecipanti in corso alla data di chiusura dell’esercizio della società partecipata, a prescindere dall’effettiva percezione degli utili, secondo la regola generale della trasparenza fissata dall'articolo 5 del Tuir.<br /><br /><br /><span style="font-style:italic;">Fonte: Agenzia Entrate</span>

Società di persone “a cavallo”. Una dichiarazione per due anni.

Per le società di persone con esercizio “a cavallo”, il risultato di bilancio viene attratto nella dichiarazione dei redditi relativa al per...

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Pegno e usufrutto delle quote nelle srl, esclusiva ai notai.

In risposta ad una richiesta della Camera di Commercio di Treviso, il Ministero dello Sviluppo Economico, con la nota n. 0127447/2011, ha stabilito che il pegno e l’usufrutto di quote di srl possono essere costituiti solo con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio. Per questi atti non si può, quindi, applicare la procedura introdotta per l’atto di cessione di quote di srl, prevista dall’art. 36, comma 1-bis del D.L. n. 112/2008. Tale normativa fa riferimento, infatti, agli atti di cui al secondo comma dell’art. 2470 del c.c., ma gli atti istitutivi del diritto di usufrutto e di pegno sono contemplati nell’art. 2471-bis. <br /><br /><br /><span style="font-style:italic;">Fonte: Il Sole 24 Ore</span>

Pegno e usufrutto delle quote nelle srl, esclusiva ai notai.

In risposta ad una richiesta della Camera di Commercio di Treviso, il Ministero dello Sviluppo Economico, con la nota n. 0127447/2011, ha st...

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Aliquota Iva al 21%: nella fase di prima applicazione nessuna sanzione per le fatture corrette con la liquidazione.

Con il Comunicato stampa del 16 settembre 2011, l’Agenzia delle Entrate fornisce le prime istruzioni sull’applicazione della nuova aliquota Iva al 21% a partire dal 17 settembre 2011. In particolare, l’Agenzia chiarisce che se nella fase di prima applicazione della nuova aliquota, ragioni tecniche impediscono il rapido adeguamento dei software per la fatturazione e dei misuratori fiscali, gli operatori potranno regolarizzare le fatture eventualmente emesse e i corrispettivi annotati in modo non coretto attraverso una nota di addebito. La regolarizzazione non implicherà l’irrogazione di sanzioni se la maggiore Iva verrà versata entro i termini della liquidazione periodica in cui l’imposta è divenuta esigibile. L’innalzamento dell’aliquota Iva ordinaria dal 20 al 21%, previsto dall’art. 2, comma 2-bis del D.L. n. 138 del 13 agosto 2011, è contenuto nella Legge di conversione n. 148 del 14 settembre 2011 pubblicata in Gazzetta Ufficiale del 16 settembre 2011 . <br /><br /><br /><span style="font-style:italic;">Fonte: Il Sole 24 Ore</span>

Aliquota Iva al 21%: nella fase di prima applicazione nessuna sanzione per le fatture corrette con la liquidazione.

Con il Comunicato stampa del 16 settembre 2011, l’Agenzia delle Entrate fornisce le prime istruzioni sull’applicazione della nuova aliquota ...

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