Il Commercialista in Rete: Preliminare compravendita

Dietro il preliminare, la caparra e la provvigione all’intermediario.

Il reato di occultamento di scritture contabili non concerne solo i documenti obbligatori per il Fisco, ma anche le altre scritture richieste sia dalla natura e dalle dimensioni dell’impresa, sia dalla tipologia dall’attività svolta. Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza del 17 gennaio 2012, n. 1377. Il fatto Un agente immobiliare, al fine di evadere le imposte, occultava tre contratti preliminari di compravendita di immobili in ordine ai quali risultava che, nei successivi rogiti, era stato ridotto il prezzo pattuito. Diversamente dal pubblico ministero, che ha ritenuto tale condotta riconducibile alla fattispecie di reato di occultamento di documenti contabili, previsto dall’articolo 10 del decreto legislativo 74/2000, il giudice dell’udienza preliminare ha dichiarato il non luogo a procedere nei confronti dell’agente per tale reato. Il Gup è pervenuto a tale conclusione poiché ha ritenuto che il contratto preliminare non potesse collocarsi tra i documenti per i quali, la norma in questione, richiede l’obbligatoria conservazione, né poteva essere incluso nell’elencazione tassativa prevista dall’articolo 22, comma 3, del Dpr 600/1973, riprodotta dall’articolo 2214, secondo comma, del codice civile. Di contrario avviso il procuratore della Repubblica di Pistoia, secondo il quale quest’ultima disposizione impone la tenuta, in aggiunta a quanto specificamente indicato nel primo comma dello stesso articolo, anche delle scritture contabili che siano richieste dalla natura e dalle dimensioni dell’impresa. In particolare, il Procuratore, nel ricorso per Cassazione, osservava che in ambito immobiliare esiste la prassi di prevedere il versamento, da parte dell’acquirente, di una caparra, della quale viene data quietanza con la sottoscrizione del preliminare. Di conseguenza, di tale atto (“… pezza d’appoggio documentale dell’operazione di riscossione della caparra medesima”), proprio per la sua funzione, doveva essere assicurata la conservazione. I giudici di piazza Cavour hanno accolto il ricorso rilevando che “il richiamato art. 22, al comma 2, nell’individuare i tempi di conservazione delle scritture contabili si riferisce anche a quelle obbligatorie ‘ai sensi del presente decreto, di altre leggi tributarie, del codice civile o di leggi speciali’, … cosicché l’osservazione del Pubblico Ministero, secondo il quale il richiamo può ritenersi effettuato anche alle ‘...altre scritture che siano richieste dalla natura e dalle dimensioni dell’impresa’ appare pertinente.”(Cassazione, 1377/2012). Osservazioni La Corte ha riconosciuto che i contratti preliminari sono documenti che devono essere conservati al fine di evitare il reato previsto dall’articolo 10, del Dlgs 74/2000, secondo cui (salvo che il fatto costituisca più grave reato) è punito con la reclusione da sei mesi a cinque anni chiunque, al fine di evadere le imposte sui redditi o sul valore aggiunto, ovvero di consentire l’evasione a terzi, occulti o distrugga, in tutto o in parte, non solo le “scritture contabili”, ma anche “i documenti” di cui è obbligatoria la conservazione, in modo da non consentire la ricostruzione dei redditi o del volume d’affari. Poiché il delitto in esame ha per oggetto materiale le scritture contabili o i documenti di cui è obbligatoria la tenuta, in mancanza di un’elencazione nello stesso articolo 10, scritture e documenti possono essere individuati rinviando alle norme che ne impongano la conservazione. In genere, ben potrebbero rientrare nell’elenco, non solo gli atti previsti, in relazione alle diverse categorie di soggetti, dagli articoli 14 e seguenti del Dpr 600/1973 ai fini delle imposte dirette e dagli articoli 23 e seguenti del Dpr 633/1972 in materia di Iva, ma anche ogni altra scrittura contabile obbligatoria per legge, che abbia un qualche interesse ai fini della ricostruzione dei redditi o dei volumi di affari. Potrebbero essere compresi, quindi, anche i documenti imposti da norme di natura diversa da quella fiscale (commerciale, amministrativa o previdenziale), qualora abbiano rilevanza ai fini dell’accertamento del debito di imposta. E di certo, al riguardo, hanno il loro peso i contratti preliminari conclusi da un agente immobiliare. Nella fattispecie sottoposta al suo esame, infatti, la Corte ha indicato anche tali atti tra i documenti previsti per configurare il reato ex articolo 10, Dlgs 74/2000. E’ giunta a tale conclusione sulla base dell’elenco dell’articolo 22 del Dpr. 600/1973 e delle disposizioni dell’articolo 2214 del codice civile. In particolare, al Cassazione ha precisato che l’articolo 22, comma 3 del Dpr 600/1973, riprendendo pedissequamente le indicazioni recate dalla specifica norma del codice civile, impone l’obbligo di conservazione, per ciascun affare, degli originali delle lettere, dei telegrammi e delle fatture ricevuti, nonché delle copie delle lettere e dei telegrammi spediti e delle fatture emesse. Ma non basta. A parere dei giudici di legittimità, il richiamo dell’articolo 22 all’articolo 2214 cc, può ritenersi effettuato anche alla prima parte del secondo comma della norma del codice civile, a mente del quale l’obbligo di tenuta dei libri obbligatori e delle scritture contabili riguarda anche le “altre scritture che siano richieste dalla natura e dalle dimensioni dell’impresa.” Con un ulteriore dettaglio: “il riferimento alle scritture richieste dalla natura dell’impresa non può limitarsi al contenuto degli artt. 2421, 2478 e 2519 c.c.”, ma deve estendersi “anche alla tipologia dell’attività svolta.”. Tale valutazione, secondo la Corte, risponde all’evidente finalità di assicurare un adeguato controllo delle attività imprenditoriali ai fini fiscali, come emerge dall’espresso riferimento alla “ricostruzione dei redditi o del volume d’affari”, precluso dall’occultamento o dalla distruzione dei documenti che riguardano fatti aventi rilievo sotto il profilo tributario. Il bene giuridico oggetto della tutela penale nel reato previsto dall’articolo 10, Dlgs 74/2000, infatti, è “l’interesse statale alla trasparenza fiscale del contribuente” (Cassazione, 45958/2011 e 3057/2007). Di conseguenza, “nella fattispecie, il contratto preliminare ben poteva ritenersi ricompreso, per quanto riguarda la responsabilità penale in caso di occultamento o distruzione di documenti contabili…, tra la documentazione di cui è obbligatoria la conservazione.” (Cassazione, 1377/2012). Ciò in quanto le somme corrisposte da coloro che hanno concluso l’affare rappresentano per questi ultimi un costo deducibile e, per l’agente immobiliare, ricavi imponibili, coincidendo la conclusione dell’affare e il conseguente diritto alla provvigione con la conclusione del contratto preliminare. Fonte: Agenzia Entrate

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Preliminare di compravendita: sopravvenuto fallimento del compratore e poteri del curatore.

Domanda La domanda di recesso dal contratto preliminare di compravendita esercitata dalla parte adempiente, prima della dichiarazione di fallimento del contraente inadempiente, può essere paralizzata dall'esercizio da parte del curatore della facoltà di sciogliersi dal contratto a norma dell'art. 72 l.fall.? Risposta Recentemente la Corte di Cassazione, occupandosi di un caso del tutto simile, ha dato risposta negativa alla questione. I giudici di legittimità, infatti, hanno affermato che, in tema di preliminare di compravendita, comunicata dal promittente venditore la volontà di recedere dal contratto e incamerare la ricevuta caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., e promossa prima del fallimento del promissario tradens domanda giudiziale diretta alla declaratoria della legittimità dell'avvenuto esercizio del mezzo di autotutela per reagire all'altrui inadempimento, imputabile e di non scarsa importanza, il sopravvenuto fallimento di quest'ultimo preclude al curatore di paralizzare, attraverso l'esercizio della facoltà di sciogliersi dal contratto ex art. 72, comma 2, l.fall., l'emissione di una sentenza opponibile alla massa dei creditori che, accogliendo la domanda del promittente, accerti con effetto ex tunc l'intervenuta caducazione, già in via stragiudiziale, degli effetti negoziali. La soluzione poggia sul fatto che il diritto di recesso del contratto è un atto di autotutela recettizio i cui effetti si producono automaticamente nel momento in cui esso giunge a conoscenza del destinatario, e la pronuncia del giudice al quale la parte si rivolge per far constatare l'esercizio del recesso contro le altrui contestazioni ha natura meramente dichiarativa. Fonte: Agenzia Entrate

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Quesito: tassabilità del guadagno da cessione del preliminare di compravendita immobiliare.

4 mesi fa circa ho stipulato un compromesso di acquisto di un immobile tra persone fisiche per 400.000 euro, ma non l'ho registrato in quanto non c'è ancora stato passaggio di denaro. Ora sto cercando a breve di cedere il compromesso ad un terzo soggetto (probabilmente Srl) alla cifra di 520.000. Questa cessione dovrebbe generare per me un guadagno che, per almeno 100.000 euro, verrà corrisposto tramite assegno dalla terza persona a me. So che se fosse cessione dell'immobile, quindi con doppio rogito, pagherei varie tasse all'acquisto: 10% della R.C. rivalutata + notaio + 20% sulla plusvalenza (circa 45-50.000!). Però in questo caso si tratta di cessione del preliminare... - Quesito: Dovrò includere il guadagno nella dichiarazione dei redditi? Se si, con quale tassazione/aliquota, considerando che nel 2010 risulto disoccupato? Ho letto fonti variamente attendibili: alcune lo danno per assimilabile ai redditi diversi, lettera L, altre no in quanto non espressamente indicato, come p.es. il reddito da sublocazione. - Quesito 2: Quale potrebbe essere la soluzione meno "dolorosa"? E se non lo dichiarassi, quanto tempo ha l'AdE per accertarlo? Che tipo di evasione sarebbe? Quali tasse dovrei pagare tra imposte, evasione, mora etc?

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Quesito: fatturazione acconti casa in costruzione.

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in data 28/03/2009, ho stipulato contratto preliminare di compravendita per immobile in costruzione intestandolo a me e alla mia compagna (n...

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sono in possesso di un contratto preliminare di compravendita di un appartamento, non ho ancora fatto il rogito e non sono residente nel com...

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