Il Commercialista in Rete: Affitto azienda

Affitto temporaneo nel quinquennio.

L’interpretazione restrittiva delle disposizioni agevolative rispetto all’ordinario regime fiscale rappresenta un consolidato e costante orientamento della Corte regolatrice del diritto che si esplica in tutta la sua severità nell’ipotesi di revoca dei benefici fiscali previsti dalla legge 6 agosto 1954, n. 604, in tema di agevolazione fiscale prevista per il riordino della piccola proprietà contadina, che si manifesta nella riduzione dell’imposta di registro in ipotesi di acquisto di fondi agricoli. 
Infatti, l’articolo 7 della citata legge dispone, al primo comma, che decade dalle agevolazioni tributarie l'acquirente, il permutante o l'enfiteuta il quale, prima che siano trascorsi cinque anni (termine, peraltro, elevato a dieci anni dall'articolo 28 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e, successivamente, ridotto a cinque anni dall'articolo 11 del Dlgs 18 maggio 2001, n. 228) dagli acquisti fatti a norma della suddetta legge, aliena volontariamente il fondo o i diritti parziali su di esso acquistati ovvero cessa dal coltivarlo direttamente. 
 
Nella controversia oggetto dell’intervento del Supremo collegio in rassegna (sentenza 28 marzo 2014, n. 6688), il contribuente aveva affittato temporaneamente (per otto mesi) il fondo acquistato con i cennati benefici fiscali con un contratto affitto di fondo rustico “intercalare”, ossia caratterizzato dalle colture stagionali o da singole colture, di cui all'articolo 56 della legge n. 203/1982, che si realizza quando il concedente, negli intervalli di tempo della sua attività produttiva dedicata a determinate colture, conceda ad altri il godimento dei terreni lasciati liberi a far tempo dal momento del precedente raccolto a quello della nuova semina o piantagione. 
 
In tali termini si era già espressa la sentenza di legittimità, citata da questa in commento, della Cassazione 22 luglio 2004, n. 13631, la quale aveva evidenziato come tale contratto è sottratto alla disciplina generale dell'affitto, dal quale si differenzia non nella durata, che per entrambe è stagionale, ma nel fatto che la speciale tecnica agraria di inserire una produzione fra due periodi di colture che maggiormente impegnano la fertilità del terreno riguarda il genere - identico nelle coltivazioni intercalari e diverso nelle coltivazioni stagionali - delle produzioni principali. 
Infatti, i Supremi giudici avevano rilevato come l'intercalarità evidenzi l'inframmettersi di una coltura di breve ciclo all'interno della produzione di un prodotto dello stesso genere di più lungo ciclo ed esprimendo invece la stagionalità l'inframmettersi di una coltura di ciclo breve tra il raccolto e l'impianto di altra produzione di ciclo più lungo, ma tale elemento è risultato indifferente riguardo il rispetto della disciplina fiscale agevolativa. 
 
A tal fine, la pronuncia in commento statuisce l’irrilevanza della previsione di tale disciplina civilistica sull’affittanza agraria, “giacché la relativa nozione è posta ai soli fini dell’individuazione del tipo di coltivazione consentita dalla disciplina generale del rapporto”, con l’effetto che dal punto di vista fiscale il contratto agrario “intercalare” è sintomatico della cessazione della coltivazione diretta da parte del proprietario. 
 
La soluzione ermeneutica scelta dalla decisione della Corte suprema appare notevolmente rigida, in quanto aderisce a una visione “totalizzante” della normativa fiscale, nel senso di presumere che la cessazione della coltivazione del fondo rustico si verifichi in presenza di contratto intercalare, come a dire che, se il terreno fosse lasciato incolto per il periodo interessato dalla coltivazione intercalare ma la coltivazione del proprietario fosse limitata al periodo residuo, la revoca del beneficio non vi sarebbe stata. 
 
A nulla è valso per il contribuente opporre la decisione di legittimità della sezione tributaria 27 marzo 1992, n. 3802, ove si dispose che, riguardo a benefici fiscali per la formazione della piccola proprietà contadina goduti in sede di acquisto del fondo nel concorso dei requisiti di cui all'articolo 1 della legge n. 604, il sopravvenuto venir meno del rapporto di proporzionalità fra la forza lavorativa impiegata nella coltivazione e l'ampiezza del fondo medesimo non integra ragione di decadenza, trattandosi di situazione non inclusa fra le ipotesi per le quali tale decadenza è prevista, ai sensi dell'articolo 7 della citata legge. 
La revoca dei benefici fiscali nella controversia in esame può trovare giustificazione sul rilievo della preponderanza del tempo dell’affitto del fondo rustico per la coltivazione intercalare riferita allo stesso periodo d’imposta (nella specie, otto mesi su dodici), la quale evidenzia (sempreché gli otto mesi vengano riferiti allo stesso periodo d’imposta e non a due periodi d’imposta, ad esempio quattro mesi in uno e quattro in un altro) l’inesistenza di un contratto intercalare, in quanto dimostrerebbe la mancata coltivazione in quella stagione agraria (e sempreché il periodo di riferimento non debba essere individuato nei cinque anni previsti quale periodo di necessaria coltivazione del terreno). 
 
Non si riscontrano precedenti negli esatti termini, potendosi soltanto confermare come l’interpretazione restrittiva della normativa in esame sia stata espressa di recente nella sentenza del Supremo collegio 19 novembre 2007, n. 23900, secondo la quale la disciplina dell’agevolazione fiscale per la formazione della piccola proprietà contadina dettata dalla legge 6 agosto 1954, n. 604, prevista per gli atti di trasferimento inter vivos presenta carattere eccezionale, insuscettibile di applicazione analogica. Da ciò i giudici di legittimità hanno desunto l’effetto che, alle sentenze di accertamento dell’usucapione dei terreni acquistati ai fini della formazione della piccola proprietà contadina, non si applica tale tassazione agevolata, ma quella ordinariamente disposta dalla nota II-bis all’articolo 8 della tariffa allegata al Dpr n. 131/1986, di approvazione del Testo unico dell’imposta di registro.

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Quesito: lavorare in un locale c2.

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Ho preso in affitto un locale al piano terra c1, dove allestirò una mostra per i clienti. Io posso svolgere il lavoro di ufficio ,inerente l...

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Quesito: affitto da pregiudicato.

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UN AMICO HA UN ATTIVITA' COMMERCIALE E PAGA REGOLARMENTE L'AFFITTO CON RELATIVO CONTRATTO STIPULATO REGOLARMENTE, ALL'OSCURO DI...

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Affitto di azienda con plafond.

Trasferimento del plafond a stretto rigore normativo. Nei casi di affitto di azienda dell'"esportatore abituale", infatti, l'affittuario può acquistare e importare beni e servizi senza pagamento dell'Iva (nei limiti, appunto, del plafond), anche se il contratto non prevede espressamente il trasferimento di tutti i rapporti con la clientela. Può sintetizzarsi così il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate, arrivato per bocca del sottosegretario Daniele Molgora nell'ambito delle interrogazioni a risposta immediata, tenutesi ieri presso la Commissione Finanze della Camera. La risposta è nella norma La necessità di trasferimento delle posizioni creditorie e debitorie relative all'azienda affittata emergeva da vecchie pronunce dell'Amministrazione finanziaria che, sebbene oramai datate, non erano state ancora ufficialmente "aggiornate". In effetti, la norma di riferimento (l'articolo 8 del Dpr 633/1972) condiziona il passaggio del plafond alla sua espressa previsione nel contratto di affitto e alla relativa comunicazione, entro 30 giorni, all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate territorialmente competente. Nient'altro. Nessun cenno ai rapporti con la clientela, il trasferimento dei quali, perciò, non è richiesto. Via libera "controllato" L'apertura non significa, in ogni modo, recinto aperto. Si è fatto cenno all'imprescindibilità della comunicazione agli uffici finanziari del subentro dell'affittuario nel plafond. Una comunicazione che attiverà l'Agenzia delle Entrate nella verifica di eventuali utilizzi distorti dell'istituto e, soprattutto, nella ricerca di profili elusivi delle operazioni di affitto di azienda, specie nelle ipotesi in cui il trasferimento dei rapporti con la clientela non è previsto. Fonte: Agenzia Entrate

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Nessuna detrazione IVA su acquisti per azienda affittata.

Le spese affrontate dal contribuente per l'acquisto delle attrezzature e la ristrutturazione dell'immobile, in cui viene svolta un'attività di impresa gestita da un terzo, non beneficiano della detrazione Iva, ai sensi dell'articolo 19 del Dpr 633/1972. Così si è espressa la Cassazione con la sentenza n. 281 del 12 gennaio 2010. La vicenda Un contribuente, dopo aver acquistato un'azienda dedita all'esercizio dell'attività di ristorazione, concedeva la stessa in locazione, per poi cederla definitivamente al locatario. Il contribuente registrava sia le fatture relative alla ristrutturazione dell'immobile in cui tale attività veniva svolta, sia quelle attestanti l'acquisto di attrezzature, procedendo a detrarre l'Iva nella dichiarazione annuale. L'ufficio, non ritenendo questi costi inerenti all'esercizio dell'impresa, gestita da un soggetto terzo, procedeva a notificare un avviso di rettifica. Il contribuente proponeva ricorso, sostenendo la legittimità della detrazione, posta in essere da un soggetto avente la qualifica di imprenditore e regolarmente documentata in base alle scritture contabili. La Ctp accoglieva il ricorso e l'esito del giudizio era confermato in sede di appello. Il ricorso in Cassazione Per l'Amministrazione finanziaria, non è sufficiente il mero possesso della qualifica di imprenditore per beneficiare della detrazione dell'Iva. L'inerenza deve, infatti, essere intesa nel senso della riconducibilità degli acquisti effettuati alla specifica attività imprenditoriale effettivamente svolta. In sostanza, secondo l'Agenzia non è legittima la detrazione dell'Iva pagata in rivalsa dal contribuente, per l'acquisto di beni e servizi relativi a beni immobili dati in locazione a terzi al di fuori dell'attività di impresa e, quindi, non strumentali alla specifica attività di quel soggetto. La sentenza La Corte ha accolto le doglianze dell'Amministrazione sulla base delle seguenti considerazioni. La detrazione dell'imposta dovuta o addebitata a titolo di rivalsa in relazione all'acquisto di beni o servizi effettuato nell'esercizio d'impresa (articolo 19 del Dpr 633/1972), richiede: •che i relativi contratti siano stipulati dall'imprenditore in quanto tale •l'inerenza dei beni o servizi all'attività di impresa. Pertanto, per godere della detrazione non risulta sufficiente il mero possesso della qualifica di imprenditore, dal momento che l'acquisto deve essere collegato all'esercizio dell'attività imprenditoriale cui è funzionalmente connesso. Inoltre, non è sufficiente la circostanza che i costi siano sostenuti al fine di garantire una migliore gestione dell'attività, dovendo, invece, rientrare nell'oggetto dell'attività dell'azienda. Con riferimento al caso di specie, le spese sostenute dal contribuente per la ristrutturazione dei locali dati in concessione a terzi non sono inerenti all'attività imprenditoriale in questione, posto che lo stesso non svolgeva di fatto tale attività, gestita da un terzo, limitandosi a percepire i compensi derivanti dalla concessione in affitto della propria azienda. Fonte: Agenzia Entrate

Nessuna detrazione IVA su acquisti per azienda affittata.

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