Il Commercialista in Rete: Piani urbanistici

Piani urbanistici particolareggiati: che succede se salta l’agevolazione.

Non è dovuta alcuna sanzione per la decadenza dell’agevolazione fiscale prevista per il trasferimento di immobili inseriti in piani urbanistici particolareggiati, dovuta alla mancata edificazione dell’area negli undici anni successivi all’acquisto o all’alienazione del terreno prima di avere ultimato l’opera residenziale programmata. 
Si tratta, infatti, in entrambi i casi, di ipotesi che non richiedono al beneficiario l’obbligo di denunciare all’Amministrazione finanziaria il venir meno delle condizioni di accesso all’agevolazione (ex articolo 19 del Dpr 131/1986 - Tur imposta di registro). 
 
Così risponde l’Agenzia, con la risoluzione 37/E, del 9 aprile, a una direzione provinciale dell’Entrate, nell’ambito di una consulenza giuridica. 
 
La questione nasce dall’articolo 1, comma 25, della legge 244/2007 (Finanziaria 2008), che ha inserito all’articolo 1 della Tariffa, parte I, del Tur, un regime agevolato, con imposta di registro all’1%, per le compravendite di terreni inseriti in piani urbanistici particolareggiati, finalizzate all’attuazione di programmi di edilizia residenziale. 
 
Per usufruire dello sconto, però occorre rispettare delle condizioni e, in particolare, due: 
completare l’opera edificatoria prevista dal piano urbanistico entro cinque anni, termine prorogato di ulteriori sei anni e portato a undici anni dall’articolo 6, comma 6, del Dl 102/2013 
non alienare l’immobile prima di aver realizzato la costruzione. 
L’Agenzia delle Entrate può verificare, in entrambi i casi, utilizzando strumenti e documenti già in suo possesso, il rispetto di tali vincoli: 
attraverso la procedura “Campione Unico”, nel quale sono iscritti tutti gli atti a regime agevolato, gli uffici accertano, infatti, il compimento delle opere oggetto dell’aliquota ridotta 
attraverso la registrazione dell’atto di vendita gli uffici sono informati del trasferimento dell’immobile effettuato prima dell’ultimazione della costruzione residenziale. 
Di conseguenza il contribuente non deve informare il Fisco del venir meno delle condizioni che hanno fatto scattare l’imposta di registro “scontata”. 
La risoluzione chiarisce, quindi, che, in base a tali presupposti, non sono dovute né la sanzione per la mancata denuncia ai sensi dell’articolo 19 del Tur (articolo 69 del Dpr 131/1986), nè per il tardivo pagamento del tributo. 
 
Perciò, decaduta l’agevolazione, all’ufficio non rimane che recuperare la differenza tra l’imposta ad aliquota ordinaria e quella ad aliquota agevolata, più gli interessi di mora, dalla data di registrazione dell'atto di acquisto del terreno edificabile inserito nel piano urbanistico particolareggiato. 
 
Per completezza, è bene precisare, come si legge nella risoluzione, che l’imposta agevolata oggetto del caso esaminato, riguarda gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2013, perché dall’1 gennaio 2014 il regime è stato soppresso dall’articolo 10, comma 4, del Dlgs 23/2011. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Piani urbanistici particolareggiati: che succede se salta l’agevolazione.

Non è dovuta alcuna sanzione per la decadenza dell’agevolazione fiscale prevista per il trasferimento di immobili inseriti in piani urbanist...

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Piani urbanistici particolareggiati: agevolazioni con costruzione finita.

I benefici fiscali per i trasferimenti di terreni situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, consistenti nell’imposta di registro all’1% e in quelle ipotecaria e catastale in misura fissa, si applicano a condizione che l’acquirente originario provveda a realizzare compiutamente l’edificazione entro cinque anni. 
Questo, in sintesi, è il principio di diritto affermato dalla recente sentenza della Commissione tributaria regionale di Bologna n. 59/04/13, depositata l’8 ottobre 2013. 
 
La vicenda processuale 
La controversia decisa dai giudici emiliani nasce dalla proposizione di un appello da parte di una società di capitali, avverso una pronuncia resa dalla Commissione tributaria provinciale di Ravenna. 
In particolare, così come osservato puntualmente dai giudici regionali nella parte della decisione riservata allo svolgimento del giudizio, con “sentenza dell’8.7.2009 la Commissione tributaria provinciale di Ravenna rigettava il ricorso presentato dalla srl E. avverso l’avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate di Lugo in relazione all’imposta di registro dovuta per l’acquisto di un’area edificabile per il quale la società ricorrente aveva fruito delle agevolazioni di cui all’articolo 33, comma 3, legge 388/2000. Il giudice di primo grado, dopo aver confutato la tesi dell’Agenzia, secondo la quale gli interventi edificatori erano stati realizzati in particelle diverse da quelle acquistate, rilevava tuttavia che la ricorrente si era limitata ad eseguire le sole opere di urbanizzazione primaria, rivendendo poi i lotti ad altri soggetti, mentre l’utilizzazione edificatoria da realizzarsi nel quinquennio riguardava la completa realizzazione dei manufatti, attribuendo alla sopravvenuta legge finanziaria 2008 valore di interpretazione autentica”. 
 
Con il citato atto d’appello proposto dalla società di capitali veniva osservato che “…il rilascio dei permessi di costruzione e l’esecuzione integrale delle opere di urbanizzazione soddisfacevano la condizione di legge e che la natura di norma speciale dell’articolo 33, comma 3, della legge 388/2000, imponeva una stretta interpretazione e rendeva impossibile attribuire alla legge finanziaria del 2008 il valore di norma di interpretazione autentica della disciplina previgente”. 
Come sottolineato dalla Ctr di Bologna, “…l’Agenzia delle Entrate di Ravenna si è costituita nel giudizio di appello chiedendo la conferma della sentenza gravata e condividendo le argomentazioni del giudice di primo grado”. 
 
La motivazione della sentenza 
I giudici emiliani, respingendo il ricorso in appello presentato dalla parte privata, hanno espresso, nella parte motiva della loro decisione, due importanti principi giuridici, che possono assumere fondamentale rilevanza in tutti i casi nei quali l’Amministrazione finanziaria contesti la decadenza dalle agevolazioni fiscali previste dalla normativa originaria in materia di trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati. 
Più precisamente, tali principi riguardano: 
la soggettività dell’agevolazione 
la precisazione del concetto di “utilizzazione edificatoria dell’area” previsto originariamente dall’articolo 33, comma 3, della legge 388/2000. 
Soggettività dell’agevolazione 
In primo luogo, la Commissione regionale ha correttamente ritenuto che “…muovendo dai dati di fatto, è pacifico che la E. srl abbia ottenuto i vari permessi di costruzione ed abbia realizzato le opere di urbanizzazione primaria nel quinquennio previsto dalla legge, ma è altrettanto pacifico che non sia stata realizzata l’ulteriore edificazione delle aree; è irrilevante, a questo proposito, che la realizzazione dei manufatti autorizzati sia stata eseguita da altri soggetti, acquirenti dei lotti, poiché secondo la giurisprudenza consolidata della Cassazione ‘il beneficio dell’assoggettamento all’imposta di registro nella misura dell’1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, previsto dalla L. 388 del 2000,articolo 33, comma 3, per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto; la disposizione agevolativa, ispirata alla "ratio" di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, appare infatti di stretta interpretazione, ai sensi dell’articolo 14 preleggi, e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestività dell’attività edificatoria di un successivo acquirente’ (cfr Cassazione, sezioni VI-V, ordinanza 5933 dell’8.3.2013)”. 
 
In merito a questo aspetto, giova evidenziare che tale determinazione alla quale sono giunti i giudici emiliani si inserisce in un ormai consolidato indirizzo giurisprudenziale, sia di merito sia di legittimità, che riconosce ormai unanimemente la natura soggettiva del beneficio fiscale, previsto dal legislatore per i trasferimenti di immobili ricompresi in piani urbanistici particolareggiati. 
 
La Cassazione, già con le ordinanze 7438/2009 e 18679/2010, ha infatti stabilito l’importante principio di diritto secondo il quale l’agevolazione in esame spetta solamente a chi acquista e realizza l’edificazione nel quinquennio. In particolare, con l’ordinanza 18679/2010, ha ritenuto che la disposizione agevolativa, “ispirata alla ratio di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, debba considerarsi di stretta interpretazione, a meno di non voler ingenerare dubbi di incostituzionalità, qualora il beneficio in parola fosse ricollegato alla tempestività dell’attività edificatoria di un successivo acquirente (cfr Cassazione 7438/2009)”. 
 
Nella parte motivazionale dell’ordinanza 7438/2009, la Cassazione argomenta, con un percorso logico-giuridico alternativo, il riconoscimento della natura soggettiva dell’agevolazione in esame. 
In primo luogo, i giudici premettono – riferendosi all’articolo 33, comma 3, legge 388/2000 – che “la norma è di stretta interpretazione a sensi dell’articolo 14 preleggi. La tesi sostenuta dalla sentenza impugnata trova un primo ostacolo nell’ultima parte del comma ove fa riferimento al trasferimento al singolare e senza alcuna specificazione. Ritenendo l’applicabilità, come nella sentenza impugnata, del beneficio al primo acquirente nell’ipotesi di uno o più trasferimenti nel quinquennio per fissare con sicurezza il termine il legislatore avrebbe dovuto far riferimento al primo trasferimento”. 
La suprema Corte, sottolinea, inoltre, che l’argomento principale di tale tesi è da individuare nella “ratio” della legge. A tale proposito, viene evidenziato che “non si comprende, infatti, quali ragioni vi sarebbero nel favorire chi compri e rivenda un suolo in area soggetta a piani particolareggiati e nel collegare aleatoriamente tale beneficio alla tempestività dell’azione edificatoria di un successivo acquirente. Inoltre così interpretata la norma si discosterebbe dai principi di ragionevolezza e di eguaglianza e sarebbe sospetta di incostituzionalità”. 
 
La posizione dei giudici di legittimità è unanimemente condivisa anche dalle Commissioni tributarie territoriali, che aderiscono alla tesi della natura soggettiva dell’agevolazione prevista all’articolo 33, comma 3, della legge 388/2000 (cfr fra le altre: sentenza della Ctr Emilia Romagna 24/2011; Ctp Ravenna 123/11, 61/2011, 75/2011 e 66/2008; Ctp Firenze 8/2009; Ctp Verona 74/2007). 
 
Precisazione del concetto di “utilizzazione edificatoria dell’area” 
In secondo luogo, la parte motivazionale della pronuncia in commento assume rilevanza pratica anche perché provvede a precisare il concetto di “utilizzazione edificatoria dell’area” previsto originariamente dall’articolo 33, comma 3, della legge 388/2000. In particolare, i giudici emiliani hanno ritenuto che, per individuare l’esatto significato da attribuire al concetto di “utilizzazione edificatoria dell’area”, occorre tener conto sia della lettera sia della finalità della norma agevolativa. 
Il Collegio giudicante ha, infatti, affermato in primo luogo che “…già la lettera e la ‘ratio’ della legge 388/2000 consentono agevolmente di ritenere che il beneficio postuli l’edificazione completa delle aree acquistate con le agevolazioni fiscali, risolvendosi altrimenti in una manovra puramente speculativa a favore di chi si limiti, come nel caso di specie, ad attivare le pratiche burocratiche e a realizzare i soli interventi di urbanizzazione primaria”. 
I giudici emiliani, sviluppando ulteriormente tale percorso logico-giuridico del loro ragionamento, hanno sottolineato, inoltre, che “…la disposizione agevolativa è ispirata alla ‘ratio’ di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area (cfr Cassazione, sezioni VI-V, ordinanza 13173 del 25.7.2012), e sarebbe del tutto illogico garantire un esborso tributario ridotto a chi si limiti a marginali interventi di supporto, tanto più che il notevole lasso di tempo a disposizione per eseguire le opere (ben 5 anni) – il cui mancato rispetto è condizione risolutiva e non meramente sospensiva: cfr. Cassazione, sezione V, sentenza 29612 del 29.12.2011) – costituisce un ulteriore riscontro della necessità di realizzare compiutamente l’edificazione”. 
 
Evoluzione della normativa agevolativa 
L’agevolazione per gli immobili inseriti in piani urbanistici particolareggiati è stata introdotta dalla Finanziaria 2001. Più precisamente, l’articolo 33, comma 3, legge 388/2000, prevedeva un particolare trattamento fiscale per “i trasferimenti di immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale” , e “a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento”. 
Ricorrendo tali presupposti, la norma agevolativa assoggettava i medesimi atti all’imposta di registro dell’1% e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. 
 
Successivamente, il legislatore, con l’articolo 76 della legge 448/2001, sotto la generica rubrica “regime fiscale dei trasferimenti di beni immobili”, aveva ritenuto opportuno emanare una disposizione interpretativa dell’agevolazione di cui all’articolo 33, comma 3, chiarendo che la stessa spettava “anche nel caso in cui l’acquirente non disponesse in precedenza di altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico”. 
Con la legge 350/2003 è stato poi stabilito che “Nell’ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui all’articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore”. 
 
La disposizione originaria, poi abrogata (articolo 36, comma 15, Dl 223/2006), è stata in seguito riproposta, con alcune peculiarità, dall’articolo 1, commi da 25 a 28, della legge 244/2007. 
Più in dettaglio, la Finanziaria 2008 ha riscritto nuovamente la tassazione dei trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione di programmi di edilizia residenziali comunque denominati, prevedendo per la prima volta l’introduzione della fattispecie all’interno dei testi normativi di riferimento per quanto riguarda l’imposta di registro (Dpr 131/1986) e le imposte ipotecaria e catastale (Dlgs 347/1990). 
Sulla base, quindi, di tale inserimento, tecnicamente, non si tratta più di un’agevolazione, ma di una diversa imposizione indiretta nell’ambito della disciplina base ordinaria di un determinato tributo, per una specifica fattispecie traslativa, particolare rispetto a quella generale dei “trasferimenti immobiliari”. 
 
A seguito delle modifiche operate dalla legge 244/2007, la tassazione per i trasferimenti di immobili inseriti in piani particolareggiati diretti alla attuazione di programmi di edilizia residenziale, comunque denominati, è la seguente: 
imposta di registro 1% 
imposta ipotecaria 3% 
imposta catastale 1%. 
Giova evidenziare che, nella versione originaria della Finanziaria 2008, l’aliquota dell’1% dell’imposta di registro si applica a condizione che “l’intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell’atto”. 
In merito a tale aspetto, il Dl 225/2010, all’articolo 2, comma 23, ha previsto che il termine di cinque anni per il completamento dell’intervento, per poter godere dell’agevolazione in esame, è prorogato di tre anni. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Piani urbanistici particolareggiati: agevolazioni con costruzione finita.

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Piani urbanistici particolareggiati, l'agevolazione vale comunque.

Con la Risoluzione n. 40/E di ieri 27 giugno 2013, l'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulle agevolazioni spettanti ex art. 33, comma 3, Legge n. 388/2000 in relazione ai trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati (imposta di registro dell’1% e imposte ipotecaria e catastali in misura fissa). In particolare, le Entrate, ritrattando quanto affermato in passato con la Risoluzione n. 110/E/2006, hanno ora precisato che se l'agevolazione non è richiesta nell'atto di acquisto e successivamente non viene presentato neanche un atto integrativo contenente la dichiarazione di voler beneficiare dell’agevolazione, quest'ultima non viene comunque persa se sono presenti i requisiti soggettivi e oggettivi per fruirne. Per fruire del regime fiscale di vantaggio riservato a chi acquista beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati l’unica condizione è che “l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro 5 anni dal trasferimento” come richiesto dalla Legge n. 388/2000 medesima.

Piani urbanistici particolareggiati, l'agevolazione vale comunque.

Con la Risoluzione n. 40/E di ieri 27 giugno 2013, l'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulle agevolazioni spettanti ex art. 33,...

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Piani urbanistici particolareggiati: sconto a chi compra e costruisce.

I benefici fiscali per i trasferimenti di terreni situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, consistenti nell'imposta di registro all'1% e in quelle ipotecaria e catastale in misura fissa, si applicano a condizione che l'acquirente provveda all'utilizzazione edificatoria entro cinque anni. 
Questo, in sintesi, è il principio di diritto affermato dalla recente ordinanza della Corte di cassazione n. 11771 dell'11 luglio. 
 
 
La fattispecie affrontata dalla Corte 
La controversia decisa dai giudici di legittimità trae origine dall'impugnazione di un avviso di liquidazione da parte di una società di capitali, con il quale l'Amministrazione finanziaria aveva proceduto al recupero, in misura ordinaria, dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale su un atto di acquisto di terreni situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati. 
Tali terreni, più precisamente, avevano fruito delle agevolazioni previste dall'articolo 33, comma 3, della legge n. 388/2000, testo vigente ratione temporis - che prevede l'applicazione dell'imposta di registro nella misura dell'1%, nonché le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (attualmente 168 euro) - ma erano stati ceduti dalla stessa società acquirente prima del decorso del quinquennio previsto quale conditio sine qua non per la permanenza dei benefici fiscali, con conseguente decadenza dalle agevolazioni fruite e del recupero delle differenze delle imposte dovute rispetto a quelle applicabili in via ordinaria (rispettivamente 8%, trattandosi di aree edificabili, 2 e 1 per cento). 
 
Le ragioni della società, che aveva chiesto l'annullamento dell'avviso di liquidazione impugnato, negando la natura soggettiva dell'agevolazione, venivano respinte dalla Commissione provinciale adita, la cui pronuncia veniva, tuttavia, riformata in sede di appello. 
In particolare, la Commissione tributaria regionale riteneva di ribaltare la decisione di primo grado sull'assunto che "il beneficio dell'agevolazione di che trattasi, soggettivamente, può competere anche a soggetto diverso dall'acquirente, che ha goduto dell'imposta agevolata, ed, oggettivamente, che non è indispensabile che nel quinquennio si costruisca, in tutto od in parte, l'opera edilizia, essendo sufficiente che si realizzi "l'impostazione dei lavori", coincidente con l'ottenimento dei necessari titoli di assenso". 
Contro la sentenza di secondo grado, l'Agenzia delle entrate ricorreva per cassazione, sostenendo la tesi secondo cui i benefici fiscali in materia di imposizione indiretta, previsti dalla legge 388/2000 per i trasferimenti di immobili inseriti in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, si applicano a condizione che l'utilizzazione edificatoria avvenga, a opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall'acquisto. 
 
La motivazione dell'ordinanza 
La Corte di cassazione, nell'accogliere il ricorso presentato dall'Amministrazione finanziaria, cassando la sentenza di merito con rinvio ad altra sezione della Ctr competente, ha ribadito il principio secondo cui il beneficio dell'assoggettamento all'imposta di registro nella misura dell'1% cento e alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, previsto dall'articolo 33 comma 3 della legge 388/2000, per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che l'utilizzazione edificatoria avvenga, a opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall'acquisto. 
La ratio di tale norma, per i giudici di legittimità, è chiara: "diminuire per l'acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all'acquisto dell'area…". 
La norma in esame, pertanto, "appare di stretta interpretazione, ai sensi dell'art. 14 preleggi, e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestività dell'attività edificatoria di un successivo acquirente". 
 
L'orientamento dei giudici di merito e della Suprema corte 
L'ordinanza in commento si inserisce in un ormai consolidato indirizzo giurisprudenziale, sia di merito che di legittimità, che riconosce ormai unanimemente la natura soggettiva del beneficio fiscale previsto dal legislatore per i trasferimenti di immobili ricompresi in piani urbanistici particolareggiati. 
La Corte di cassazione, invero, già con le ordinanze n. 7438/2009 e n. 18679/2010, ha stabilito, infatti, l'importante principio di diritto secondo il quale l'agevolazione in esame spetta solamente a chi acquista e realizza l'edificazione nel quinquennio. 
In particolare, i giudici di legittimità, con l'ordinanza n. 18679/2010, hanno ritenuto che la disposizione agevolativa, "ispirata alla ratio di diminuire per l'acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all'acquisto dell'area", debba considerarsi di stretta interpretazione, a meno di non voler ingenerare dubbi di incostituzionalità, qualora il beneficio in parola fosse "ricollegato alla tempestività dell'attività edificatoria di un successivo acquirente (Cass. n. 7438/2009)". 
 
Nella parte motivazionale dell'ordinanza n. 7438/2009, la Cassazione argomenta, seguendo un percorso logico - giuridico alternativo, il riconoscimento della natura soggettiva dell'agevolazione fiscale in esame. 
In primo luogo, i giudici di legittimità premettono - riferendosi all'articolo 33, comma 3, della legge n. 388/2000 - che "la norma è di stretta interpretazione a sensi dell'art. 14 preleggi. La tesi sostenuta dalla sentenza impugnata trova un primo ostacolo nell'ultima parte del comma ove fa riferimento al trasferimento al singolare e senza alcuna specificazione. Ritenendo l'applicabilità, come nella sentenza impugnata, del beneficio al primo acquirente nell'ipotesi di uno o più trasferimenti nel quinquennio per fissare con sicurezza il termine il legislatore avrebbe dovuto far riferimento al primo trasferimento". 
 
La Suprema corte, sottolinea, inoltre, che l'argomento principale di tale tesi è da individuare nella ratio della legge. 
A tale proposito, viene evidenziato che "non si comprende, infatti, quali ragioni vi sarebbero nel favorire chi compri e rivenda un suolo in area soggetta a piani particolareggiati e nel collegare aleatoriamente tale beneficio alla tempestività dell'azione edificatoria di un successivo acquirente. Inoltre così interpretata la norma si discosterebbe dai principi di ragionevolezza e di eguaglianza e sarebbe sospetta di incostituzionalità". 
 
La posizione della giurisprudenza di legittimità è unanimemente condivisa dalle Commissioni tributarie territoriali, le quali aderiscono alla tesi della natura soggettiva dell'agevolazione fiscale prevista al comma 3 dell'articolo 33 della legge n. 388/2000 (vedi, fra le altre, la sentenza della Ctr Emilia Romagna 24/2011, della Ctp Ravenna 123/11, 61/2011, 75/2011 e 66/2008, della Ctp Firenze 8/2009 e della Ctp Verona 74/2007). 
Pertanto, le due condizioni che devono sussistere affinché sorga il diritto alla fruizione dei benefici fiscali in esame, come precisato dalla giurisprudenza, possono individuarsi nel fatto che l'utilizzazione edificatoria avvenga a opera dello stesso soggetto acquirente, nonché che sia rispettato il termine di cinque anni dall'acquisto previsto originariamente dalla legge 388/2000. 
 
Evoluzione della normativa agevolativa 
L'agevolazione fiscale prevista per gli immobili inseriti in piani urbanistici particolareggiati è stata introdotta dalla Finanziaria 2001. 
Più precisamente, l'articolo 33, comma 3, della legge n. 388/2000, prevedeva un particolare trattamento fiscale per "i trasferimenti di immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale", e "a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento". Ricorrendo tali presupposti, la norma agevolativa citata assoggettava i medesimi atti all'imposta di registro dell'1% e alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. 
 
Successivamente il legislatore, con l'articolo 76 della legge 448/2001, sotto la generica rubrica "regime fiscale dei trasferimenti di beni immobili", aveva ritenuto opportuno emanare una disposizione interpretativa dell'agevolazione, chiarendo che l'agevolazione spettava "anche nel caso in cui l'acquirente non disponesse in precedenza di altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico". 
 
Con la legge 350/2003, è stato poi stabilito che "Nell'ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui all'articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore". 
La disposizione originaria, poi abrogata (articolo 36, comma 15, Dl 223/2006), è stata in seguito riproposta, con alcune peculiarità, dall'articolo 1, commi da 25 a 28, della legge 244/2007. 
Con la Finanziaria 2008, è stata riscritta nuovamente la tassazione dei trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all'attuazione di programmi di edilizia residenziali comunque denominati, prevedendo per la prima volta l'introduzione della fattispecie all'interno dei testi normativi di riferimento per quanto riguarda l'imposta di registro (Dpr 131/1986) e le imposte ipotecaria e catastale (Dlgs 347/1990). 
 
Sulla base, quindi, di tale inserimento non può più parlarsi, tecnicamente, di un'agevolazione, ma di una diversa imposizione indiretta nell'ambito della disciplina base ordinaria di un determinato tributo, per una specifica fattispecie traslativa, particolare rispetto a quella generale dei "trasferimenti immobiliari". 
A seguito delle modifiche operate dalla legge n. 244/2007, la tassazione per i trasferimenti di immobili inseriti in piani particolareggiati diretti all'attuazione di programmi di edilizia residenziale comunque denominati è attualmente la seguente: 
- imposta di registro: 1% 
- imposta ipotecaria: 3% 
- imposta catastale: 1%. 
Giova evidenziare che, nella versione originaria della Finanziaria 2008 l'aliquota dell'1% dell'imposta di registro si applica a condizione che "l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell'atto". 
In merito a tale aspetto, da ultimo il Dl 225/2010 (articolo 2, comma 23) ha previsto che il termine di cinque anni per il completamento dell'intervento, per poter godere dell'agevolazione, è prorogato di tre anni. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Piani urbanistici particolareggiati: sconto a chi compra e costruisce.

I benefici fiscali per i trasferimenti di terreni situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, consistenti nell'impo...

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