Costruzione di immobile strumentale su area in concessione demaniale.

<br /> Domanda<br /> Una SRL, operante nel settore della logistica in ambito portuale, ha costruito un immobile strumentale (magazzino) su un'area assentita in concessione demaniale; l'immobile è stato iscritto in bilancio alla voce "terreni e fabbricati" con separata indicazione in nota integrativa e viene ammortizzato in base alla durata della concessione. Si chiede di sapere se le spese di ordinaria manutenzione sostenute per detto immobile seguano le stesse regole previste per gli altri beni di proprietà dell'azienda (art. 102 co. 6 TUIR) e se il valore dell'immobile rilevi ai fini del calcolo del costo complessivo dei beni ammortizzabili su cui calcolare il limite del 5% delle spese di manutenzione non capitalizzate.<br /> <br /> Risposta<br /> L'articolo 102, comma 6 del D.P.R. n. 917/1986 stabilisce che le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione, che dal bilancio non risultino imputate ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, quale risulta all'inizio dell'esercizio dal registro dei beni ammortizzabili.<br /> <br /> Da ciò ne deriva che condizione indispensabile affinché le suddette spese siano deducibili è che le stesse siano relative a beni ammortizzabili.<br /> <br /> Con specifico riferimento agli immobili strumentali (come nel caso oggetto del quesito in esame) si precisa che dal momento che sotto il profilo civilistico essi sono iscritti in bilancio tra le immobilizzazioni materiali, nella voce B.II 1 dello stato patrimoniale (terreni e fabbricati) e costituiscono pertanto oggetto di ammortamento, gli stessi si qualificano come beni ammortizzabili.<br /> <br /> Quanto al costo di iscrizione, rileva il costo d'acquisto, ovvero il valore di produzione (per gli immobili prodotti internamente), al netto degli ammortamenti.<br /> <br /> Tanto premesso, con riferimento al caso di specie, trattandosi da quanto si evince dal quesito in parola, di immobili strumentali per natura iscritti tra i beni ammortizzabili, sebbene costruiti su di un terreno in concessione, ne deriva che con riferimento agli stessi trova applicazione il disposto dell'articolo 102, comma 6 del D.P.R. n. 917/1986.<br /> <br /> Il costo da considerare ai fini del calcolo del limite del 5% è quello di costruzione di detto immobile, avendo cura di scorporare dal medesimo, laddove fosse incorporato, quello del terreno sul quale il medesimo è stato realizzato.<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: IPSOA</i><br />

Costruzione di immobile strumentale su area in concessione demaniale.

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Strumentalità del bene e inerenza. Se non si provano, Iva indetraibile.

<br /> Il diritto alla detrazione dell'imposta relativa ai costi di costruzione di un immobile asseritamente strumentale postula che siano provati sia il titolo giuridico giustificativo dell'utilizzo del bene sia il requisito dell'inerenza di tali costi.<br /> In tali termini si esprimono le sentenze della Cassazione 10 gennaio 2013, n. 418, n. 419 e n. 420, sulla base del disposto dell'articolo 19 del Dpr n. 633/1972 e alla luce della sesta direttiva del 17 maggio 1977, n. 77/388/Cee, come interpretata dalla giurisprudenza comunitaria.<br /> <br /> La fattispecie sub iudice trae origine da un avviso di accertamento a mezzo del quale veniva recuperata l'Iva indebitamente detratta dalla società soggetto passivo, in quanto relativa a spese di costruzione e ristrutturazione non inerenti per mancanza dei presupposti soggettivi e oggettivi.<br /> Infatti, gli immobili, cui si riferivano detti costi, erano di proprietà dell'amministratore unico della società ed erano stati unicamente promessi in vendita alla società medesima con un preliminare non registrato e privo di data.<br /> <br /> In tale stato di cose, la Suprema corte ha evidenziato che il diritto alla detrazione Iva, relativamente a costi di costruzione e ristrutturazione di immobili asseritamente strumentali, postula che siano provati: da una parte, il titolo giuridico giustificativo dell'utilizzo del bene e la sua opponibilità all'Amministrazione finanziaria e, dall'altra, il requisito dell'inerenza di detti costi all'esercizio dell'impresa, "ossia la loro stretta connessione con le finalità imprenditoriali e, per quanto riguarda i costi di ristrutturazione di un immobile, la finalizzazione di questa alla costituzione delle condizioni necessarie per l'inizio dell'attività imprenditoriale tipica".<br /> Ciò in quanto, secondo la Corte, l'inerenza dei costi di ristrutturazione o costruzione di un immobile presuppone imprescindibilmente l'esistenza di un titolo che giustifichi l'utilizzazione dell'immobile medesimo per l'esercizio dell'attività d'impresa; a tal uopo dovendosi ritenere irrilevante anche l'immediata immissione della società promissaria acquirente nel possesso dell'immobile prevista in un preliminare non registrato e privo di data e quindi inopponibile all'Amministrazione finanziaria.<br /> <br /> Sulla questione in esame, sembra opportuno sottolineare che, nel corso del tempo, la Cassazione ha manifestato orientamenti non sempre univoci. A mero titolo esemplificativo, si può evidenziare come un orientamento assolutamente conforme a quello espresso con la sentenza in epigrafe è rinvenibile nella sentenza n. 1577/2007; similmente, la sentenza n. 281/2012 ha negato la legittimità della detrazione operata dal contribuente (locatore), ritenendo insufficiente la circostanza che il soggetto passivo avesse sostenuto i costi di ristrutturazione dell'immobile per garantire una migliore gestione dell'attività di ristorazione, posto che lo stesso non svolgeva di fatto detta attività (condotta dal terzo locatario), ma si limitava a percepire i canoni di locazione dell'immobile in questione. Si può ricordare, inoltre, che, con la decisione n. 2300/2005, la Corte aveva considerato indetraibile l'Iva versata da una società per l'acquisto di un immobile mai destinato allo svolgimento di un'attività imprenditoriale in quanto locato a un'altra società collegata a quella acquirente.<br /> <br /> Parimenti da rammentare, peraltro, sono le opposte conclusioni cui perviene la sentenza n. 2939/2006, ove si è ritenuta indetraibile l'imposta assolta da un'impresa locataria sui lavori di ristrutturazione dell'immobile preso in locazione e destinato a sede della propria attività commerciale, sul presupposto che le utilità dei beni e servizi scaturenti dalle opere di miglioramento sarebbero comunque rimaste a beneficio del soggetto locatore, secondo quanto previsto dalla disciplina codicistica e dalla successiva legislazione sull'"equo canone" (v. sul punto, rispettivamente, gli articoli 1576, 1609 e 1621 cc, nonché l'articolo 23 della legge n. 392/1978).<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i><br />

Strumentalità del bene e inerenza. Se non si provano, Iva indetraibile.

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Acquisto di beni strumentali per accedere al regime dei contribuenti minimi.

<br /> La spesa per l’acquisto di beni strumentali necessari per accedere al regime dei contribuenti minimi come va qualificata ai fini del calcolo dell’Iva?<br /> <br /> Ai fini dell’applicazione del regime dei minimi i contribuenti nel triennio solare precedente non devono aver effettuato acquisti di beni strumentali, anche mediante contratti di appalto e di locazione (anche finanziaria), per un ammontare complessivo superiore a 15mila euro (articolo 1, comma 96, lettera b) della legge finanziaria 2008).<br /> Nella fase di accesso al regime e durante la sua applicazione, il rispetto del limite degli acquisti di beni strumentali deve essere verificato con riferimento al costo sostenuto al netto dell’imposta sul valore aggiunto, anche se non è stato esercitato il diritto di detrazione (cfr. circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/2008, quesito 2.8, lett. b).<br /> <br /> <br /> <i>Fonte: Agenzia Entrate</i><br />

Acquisto di beni strumentali per accedere al regime dei contribuenti minimi.

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Dismissione di un bene strumentale: contabilizzazione.

Domanda<br />Abbiamo in programma di dismettere, dal processo produttivo, dei beni strumentali non interamente ammortizzati; al riguardo siamo a chiedere le corrette registrazioni contabili.<br /><br />Risposta<br />I beni strumentali, non più efficacemente utilizzabili nel processo aziendale, devono essere dismessi cioè destituiti fisicamente e contabilmente. Tali beni - nella maggior parte dei casi, considerati obsoleti sia per il loro logorio economico e tecnico, sia per il loro superamento tecnologico - devono essere materialmente scorporati dal processo produttivo aziendale. Oltre alla destituzione e alla dismissione fisica, occorre effettuare la cancellazione contabile; essi, quindi, devono essere rimossi dal registro dei beni ammortizzabili o dal libro degli inventari e non devono più apparire nello Stato Patrimoniale.<br /><br />Nel registro dei beni ammortizzabili, o in alternativa nel libro degli inventari, sarà necessario porre in evidenza la dismissione dal processo produttivo per ognuno di tali cespiti, sia che si tratti di beni interamente o non completamente ammortizzati.<br /><br />Qualora si tratti di beni non interamente ammortizzati, occorrerà evidenziare anche il componente negativo di reddito, costituito dall'insussistenza passiva, determinata dal valore residuo del cespite non ancora ammortizzato.<br /><br />Le scritture contabili, ipotizzando un macchinario dal valore di 20.000,00 euro, ammortizzato all'80%, sono le seguenti:<br /><br />Fondo Ammortamento Macchinari 16.000,00 <br /> <br />Insussistenze Passive 4.000,00 <br /> <br />Macchinari 20.000,00<br /> <br />Conto economico 4.000,00 <br /> <br />Insussistenze passive 4.000,00<br /> <br />Nello schema di CE, predisposto dall'art. 2425 del Codice civile, le insussistenze passive devono essere iscritte nella voce 10c) del raggruppamento (B) concernente i «Costi della produzione» poiché rappresentano «altre svalutazioni delle immobilizzazioni».<br /><br /><br /><span style="font-style:italic;">Fonte: IPSOA</span>

Dismissione di un bene strumentale: contabilizzazione.

Domanda Abbiamo in programma di dismettere, dal processo produttivo, dei beni strumentali non interamente ammortizzati; al riguardo siamo a ...

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Quesito: costo bene strumentale nel regime dei minimi.

Chiedo scusa se mi permetto e La ringrazio anticipatamente per la Sua collaborazione. - Le chiedo gentilmente una risposta a questo quesito.<br /><br />Nel regime dei minimi posso dedurre il costo dell'auto ad uso promiscuo per un importo totale del costo iva compresa di Euro 18.150,00 ?

Quesito: costo bene strumentale nel regime dei minimi.

Chiedo scusa se mi permetto e La ringrazio anticipatamente per la Sua collaborazione. - Le chiedo gentilmente una risposta a questo quesito....

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