Il Commercialista in Rete: Usufrutto

Acquisto usufrutto di un immobile ristrutturato.

Ho acquistato da un'impresa di costruzione l’usufrutto su un immobile ristrutturato, mia figlia la nuda proprietà. Le fatture di vendita sono intestate a entrambi, ma il pagamento l’ho effettuato io. Come ripartire la detrazione? 
 
Nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedono alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile, è prevista, a favore dell'acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, la detrazione Irpef del 36% del valore degli interventi eseguiti (del 50% per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014), che si assume pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48mila euro ovvero di 96mila euro, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014. Anche l'acquisto di un diritto reale di godimento, come l’usufrutto, rientra nell'ambito applicativo della disposizione. La detrazione d'imposta deve essere riconosciuta, qualora la relativa spesa sia stata effettivamente sostenuta entro i limiti dell'importo fatturato, in relazione al valore dei diritti acquistati dai singoli contribuenti quali risultano dall'atto di compravendita o di assegnazione del diritto immobiliare. Pertanto, il genitore acquirente del diritto di usufrutto sull'immobile che ha sostenuto interamente la spesa per l'acquisto dello stesso, ha diritto di beneficiare della detrazione Irpef, avendo a riferimento la spesa riferibile all'acquisto del proprio diritto. Non può invece essere riconosciuta la detrazione ai familiari del contribuente che non hanno sostenuto la spesa. Infatti, secondo i principi generali che regolano i meccanismi della detrazione per oneri, il contribuente, per averne diritto, deve avere effettivamente sostenuto la spesa e questa deve essere rimasta a suo carico (risoluzione 1/E del 2007). 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Acquisto usufrutto di un immobile ristrutturato.

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Usufruttuario della quota di partecipazione societaria.

A una persona che acquista un diritto di usufrutto sulla quota di partecipazione detenuta dal socio di una Sas, con quali criteri viene attribuito l'utile prodotto dalla società? 
 
Nella società in accomandita semplice il trasferimento della quota detenuta da un socio accomandante è disciplinato dall’articolo 2322 del codice civile, il quale stabilisce, al comma 1, che la quota del socio accomandante è trasmissibile in via generale in caso di morte. 
Il successivo comma 2, nel prevedere che “salvo diversa disposizione dell’atto costitutivo, la quota può essere ceduta, con effetto verso la società, con il consenso dei soci che rappresentano la maggioranza del capitale”, consente il trasferimento della quota non solo a causa di morte ma anche per atto tra vivi, subordinandone l’efficacia nei confronti della società, in quest’ultimo caso, al consenso degli altri soci che rappresentino la maggioranza del capitale sociale. 
Come precisato dall’Agenzia delle Entrate (cfr risoluzione n. 61/2006), in relazione alla medesima quota può essere ceduto anche il diritto di usufrutto e , quindi, il godimento in capo all’usufruttuario del diritto a percepire gli utili derivanti dall’altrui partecipazione societaria. La costituzione del diritto di usufrutto sulla quota di partecipazione comporta una dissociazione dei diritti connessi alla quota stessa, in quanto all’usufruttuario spetta il diritto agli utili, senza che ciò possa fargli acquisire la qualifica di socio, mentre al titolare della quota, che non perde la qualifica di socio, spetta la nuda proprietà. 
Sul piano fiscale, l’imputazione del reddito prodotto dalle società di persone è soggetto al regime previsto dagli articoli 5, commi 1 e 2, e 8, comma 2, del Tuir, i quali, pur individuando nei soci i soggetti cui attribuire per trasparenza il reddito societario, stabiliscono altresì che lo stesso deve essere imputato in misura proporzionale alla quota di partecipazione agli utili. 
Dispone, infatti, l’articolo 5 (commi 1 e 2) del Tuir che i redditi delle società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice residenti nel territorio dello Stato sono imputati a ciascun socio, indipendentemente dalla percezione, proporzionalmente alla sua quota di partecipazione agli utili. Le quote di partecipazione agli utili si presumono proporzionate al valore dei conferimenti dei soci se non risultano determinate diversamente dall'atto pubblico o dalla scrittura privata autenticata di costituzione o da altro atto pubblico o scrittura autenticata di data anteriore all'inizio del periodo d'imposta; se il valore dei conferimenti non risulta determinato, le quote si presumono uguali. 
Analogamente, a norma dell’articolo 8, comma 2, del Tuir, le perdite realizzate dalle società di persone devono essere attribuite a ciascun socio in proporzione alla quota di partecipazione agli utili. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Usufruttuario della quota di partecipazione societaria.

A una persona che acquista un diritto di usufrutto sulla quota di partecipazione detenuta dal socio di una Sas, con quali criteri viene att...

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Pegno e usufrutto delle quote nelle srl, esclusiva ai notai.

Pegno e usufrutto delle quote nelle srl, esclusiva ai notai.

In risposta ad una richiesta della Camera di Commercio di Treviso, il Ministero dello Sviluppo Economico, con la nota n. 0127447/2011, ha st...

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Modulo RW - Dischiarazione per nuda proprietà e usufrutto.

Modulo RW - Dischiarazione per nuda proprietà e usufrutto.

Con risoluzione l’Agenzia delle Entrate ha indicato le modalità e i valori di riferimento per la compilazione del modulo RW della dichiarazi...

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Usufrutto a misura di interessi. Coefficienti adeguati al nuovo tasso.

Via libera alla determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie con coefficienti aggiornati. La variazione, ufficializzata nell’ultima G.U. del 2010 con la pubblicazione del decreto ministeriale del 23 dicembre, deriva dalla modifica del saggio legale degli interessi (vedi “Anno nuovo, interessi legali nuovi. Aggiornata dal Mef la percentuale”), salito dall’1 all’1,5% con decorrenza 1° gennaio 2011 (decreto 7 dicembre 2010). La legge 662/1996 (articolo 3, comma 164) dispone infatti che il ministro delle Finanze provveda ad adeguare le modalità di calcolo dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni “...in ragione della modificazione della misura del saggio legale degli interessi”. I nuovi valori si applicano agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate e a quelle non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni aperte e alle donazioni fatte a partire dal primo giorno del 2011. In particolare, viene aggiornato - tenendo conto del nuovo saggio di interesse dell’1,5% - il prospetto dei coefficienti allegato al Tur (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro - Dpr 131/1986). I precedenti valori, con coefficienti calcolati in base al tasso dell’1%, hanno trovato applicazione dal 1° gennaio al 31 dicembre 2010. <a onblur="try {parent.deselectBloggerImageGracefully();} catch(e) {}" href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhBa98sM1NkoHDZoTsYBV46b2K_dkJHncvUqLgVEDyvEN2shtY6h2ktzhF7TxCUAZxZl22Fel3gYxOzYPXdIWh9osYzxofkSxHYhzyN3IUU5qCduwEmYMFoOYUIsS2W3vjKcJVECA/s1600/usufrutto.jpg"><img alt="" border="0" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5558753821511950514" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhBa98sM1NkoHDZoTsYBV46b2K_dkJHncvUqLgVEDyvEN2shtY6h2ktzhF7TxCUAZxZl22Fel3gYxOzYPXdIWh9osYzxofkSxHYhzyN3IUU5qCduwEmYMFoOYUIsS2W3vjKcJVECA/s400/usufrutto.jpg" style="display:block; margin:0px auto 10px; text-align:center;cursor:pointer; cursor:hand;width: 400px; height: 260px;" /></a> Il prospetto va utilizzato, ad esempio, quando si acquista la nuda proprietà di un immobile per il quale il venditore si riserva l’usufrutto, cioè il diritto ad abitarci per il resto della vita. La base imponibile per il trasferimento della sola nuda proprietà è rappresentata dalla differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto (articolo 48 del Dpr 131/1986). Quest’ultimo si ottiene moltiplicando la rendita annua dell’immobile per il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario. La rendita annua, invece, è data dal valore della piena proprietà dell’immobile moltiplicato per il tasso di interesse legale (1,5% dal 1° gennaio 2011). Esempio: · valore della piena proprietà dell’immobile: 250.000 euro (A) · tasso di interesse legale: 1,5% (B) · età del beneficiario dell’usufrutto: 52 anni · coefficiente corrispondente all’età del beneficiario: 46 (C) Rendita annua = valore piena proprietà (A) x tasso interesse legale (B) = 250.000 x 1,5% = 3.750 (D) Valore dell’usufrutto = rendita annua (D) x coefficiente età beneficiario (C) = 3.750 X 46 = 172.500 (E) Valore della nuda proprietà = valore piena proprietà (A) – valore usufrutto (E) = 250.000 - 172.500 = 77.500. Il decreto, inoltre, fissa in 66,66 volte l’annualità il valore del multiplo da utilizzare nella determinazione della base imponibile per la costituzione di rendite e pensioni. Il meccanismo è identico sia ai fini dell’imposta di registro (articolo 46, comma 2, lettere a) e b) del Tur - Dpr 131/1986) sia ai fini dell’imposta sulle successioni e donazioni (articolo 17, comma 1, lettere a) e b) del Tus - Dlgs 346/1990). Fonte: Agenzia Entrate

Usufrutto a misura di interessi. Coefficienti adeguati al nuovo tasso.

Via libera alla determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie con coefficienti aggiornati. La variazio...

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Quesito: cessione usufrutto a socio srl.

Sono uno dei 3 soci, tutti al 33% di una s.r.l. con amministratore unico, che possiede vari immobili dei quali ne gestisce e percepisce la rendita. E' nata 16 anni fa e da subito gli altri 2 soci hanno occupato ciascuno - su contratto di comodato gratuito - un immobile di alto valore, mentre io ne occupai uno di valore nettamente inferiore perchè ai tempi avevo deciso cosi.Da circa 10 anni ho chiesto all'amministratore unico di rendere più equa la distribuzione del godimento dei beni, richiedendo di percepire l'affitto di un appartamento sempre intestato alla società. Per i primi anni l'amministratore unico rimandava la questione, poi data la richiesta sempre più pressante, mi ha concesso due anni fa di percepire l'affitto di quell'immobile, ma sei mesi fa mi ha impedito di proseguire a percepirlo per problemi fiscali: ha detto che essendo l'immobile di proprietà della società io non potevo incassarne l'affitto. Ho chiesto allora di concertare alternative soddisfacenti, ma lui ha risposto in modo secco che lui non conosce alternative. A me non interessa occupare un immobile della società. Non ne ho bisogno. La situazione non è equa. Ogni anno accuso le perdite derivanti dal mancato incasso delle mie quote dell'affitto degli appartamenti occupati dai miei soci. Anch'io non pago l'affitto dell'immobile che occupo, ma il divario tra i valori è incredibilmente ampio! 1) Ora, questa mattina ho pensato che se la società mi concedesse un contratto di usufrutto a termine, io potrei percepire effettivamente l'affitto di quell'appartamento. Ciò è possibile? Quali disagi potrebbe portare tale operazione a me e/o alla società? 2) Dati i pessimi rapporti con l'amministratore unico (più volte mi ha negato diritti che gli avvocati -solo consultati - hanno valutato come legittimi), se si adissero le vie legali, avrei titolo di chiedere i 10 anni di affitto che mi sono stati tra una storia e l'altra negati? In effetti la mancanza di equità nel godimento dei beni è stata da me denunciata 10 anni fa e nonostante ciò ad oggi loro continuano ad occupare gratuitamente immobili di alto valore e io no, pur avendo tutti le stesse quote! 3) Se mi fosse negata anche la possibilità di usufrutto, potrei pretendere legalmente che essi paghino alla società i due terzi dell'affitto degli appartamenti che occupano?In questi 10 anni di atteggiamento dilatorio da parte dell'amministratore unico ho perso circa 200.000 euro.

Quesito: cessione usufrutto a socio srl.

Sono uno dei 3 soci, tutti al 33% di una s.r.l. con amministratore unico, che possiede vari immobili dei quali ne gestisce e percepisce la r...

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Plusvalenza su usufrutto acquisito a pagamento.

Per determinare l'eventuale plusvalenza generata dalla vendita dell'immobile per il quale nuda proprietà e usufrutto sono stati acquistati in momenti distinti, occorre valutare separatamente i due diritti. In particolare, il valore della nuda proprietà e dell'usufrutto sarà calcolato applicando al prezzo di vendita gli appositi coefficienti, mentre il giorno a partire da cui scatta la decorrenza dei cinque anni tra la data di acquisto e la data di rivendita - prevista a fini anti-speculativi dall'articolo 67 del Tuir - sarà individuato tenendo conto, rispettivamente, della data di acquisto della nuda proprietà e dell'usufrutto.E', in sintesi, la risposta fornita dall'agenzia delle Entrate, con la risoluzione 188/E del 20 luglio, a un contribuente che ha comprato dal coniuge la nuda proprietà di un fabbricato avvalendosi dei benefici "prima casa" e, l'anno successivo, ha acquistato l'usufrutto, senza aspettare il "naturale ricongiungimento" dei due diritti reali nella piena proprietà, eleggendo successivamente l'immobile a sua residenza principale. Dato che adesso vuole rivenderlo, chiede chiarimenti sull'eventuale formazione di una plusvalenza tassabile e su come individuare il giorno cui fare riferimento per il calcolo della decorrenza dei cinque anni.Dettagliata la risposta dell'Agenzia che, dopo aver ricordato il dettato dell'articolo 67 (comma1, lettera b) del Testo unico, entra nel merito chiarendo che, in caso di vendita di un immobile per cui la nuda proprietà e l'usufrutto sono stati acquistati in due momenti diversi, per capire se effettivamente emerge una plusvalenza imponibile occorre prima individuare il momento in cui il bene si considera acquistato. Essendo infatti la norma finalizzata a "colpire" le operazioni caratterizzate da un intento speculativo, la fattispecie imponibile si realizza solo se l'acquisto e la rivendita dell'immobile si verificano nell'arco del quinquennio."Ai fini reddituali - spiegano i tecnici delle Entrate - nell'operazione di riacquisto dell'usufrutto e successiva rivendita entro i cinque anni della piena proprietà del bene è ravvisabile l'intento speculativo (…) che configura l'ipotesi di plusvalenza tassabile". Posto che lo stesso Tuir (articolo 9, comma 5) stabilisce che ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che comportano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, nel caso in questione, al momento della vendita dell'immobile, per determinare l'eventuale plusvalenza tassabile, devono essere valutate separatamente la nuda proprietà e il diritto di usufrutto, dato che si tratta di diritti acquistati separatamente e, di conseguenza, oggetto di distinta valutazione economica.Nel calcolo della plusvalenza, dunque, per individuare il valore della nuda proprietà e dell'usufrutto si applicheranno al prezzo di vendita i coefficienti per la determinazione del diritto di usufrutto indicati nel prospetto dei coefficienti allegato al Tur (Dpr 131/1986), mentre per individuare il giorno a partire da cui scattano i cinque anni si deve tener conto del periodo di tempo che intercorre tra la data di acquisto e la data di rivendita in riferimento alla nuda proprietà e all'usufrutto separatamente. Stesso criterio per verificare se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale (del cedente o dei suoi familiari) per la maggior parte del tempo trascorso tra l'acquisto e la cessione, condizione, questa, il cui verificarsi esclude comunque la realizzazione di plusvalenza tassabile. Quanto alle modalità di tassazione dell'eventuale plusvalenza, concludono le Entrate, su richiesta del venditore resa al notaio può essere applicata l'imposta sostitutiva del 20 per cento.Fonte: Agenzia Entrate

Plusvalenza su usufrutto acquisito a pagamento.

Per determinare l'eventuale plusvalenza generata dalla vendita dell'immobile per il quale nuda proprietà e usufrutto sono stati acqu...

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