Il Commercialista in Rete: Inquilini

L’inquilino che non se ne va non giustifica la mancata residenza.

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In tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa (abitazione non di lusso), previsti dalla nota II bis...

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Registro e locazione: ulteriore inquilino.

Registro e locazione: ulteriore inquilino.

Con il consenso del locatore, due conduttori vorrebbero aggiungerne un terzo al loro contratto di locazione abitativa. C’è da fare qualche a...

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Più sono i proprietari e gli inquilini da gestire, più crescono i compensi.

La Corte di cassazione ha stabilito, con ordinanza 5 marzo 2013, n. 5473, in tema di accertamento induttivo, che il reddito imponibile dell'amministratore di condominio può essere calcolato dal Fisco sulla base del numero dei condomìni. 
 
Il fatto 
Con avviso di accertamento e conseguente cartella di pagamento in materia di Irpef, Irap e Iva, l’ente impositore rettificava il reddito di un amministratore di condominio, basato anche sul numero dei condomìni amministrati, oltre che sulle quote di ammortamento non risultanti in contabilità e altri costi non inerenti. 
Per la precisione, l’accertamento - oggetto del contendere - era stato adottato a seguito di risposta a un questionario e l’applicazione degli studi di settore era stata integrata da una rilevazione analitica dei condomìni di cui il contribuente risultava amministratore. 
 
Soccombente nel primo grado del giudizio, per la Commissione tributaria regionale - che con la sentenza gravata ha confermato l’operato dell’ufficio - il ricorrente non ha comprovato né che il reddito dichiarato corrispondeva a quello effettivo né che gli studi di settore non erano applicabili nella fattispecie. 
 
Nel conseguente ricorso per cassazione, il contribuente lamentava l'erroneità dell'applicazione degli studi di settore, che avevano tenuto conto analiticamente del numero dei condomìni assistiti dall'amministratore. 
 
La decisione 
Nel rigettare il ricorso, la Corte di cassazione ha rilevato che il contribuente non ha portato in giudizio idonea documentazione atta a dimostrare che il reddito accertato non fosse reale (ad esempio, attraverso i verbali delle assemblee contenenti i compensi a lui spettanti), ma non ha nemmeno indicato i diversi esiti a cui si sarebbe potuto giungere in base a tale documentazione. 
 
In particolare, la Corte sostiene che, nel censurare la decisione del giudice di appello per avere questo omesso di esaminare la documentazione prodotta in giudizio (nella specie, i verbali dei condomìni amministrati, da cui si sarebbe dovuto desumere ciascun singolo compenso attributo al contribuente), “la parte ricorrente non solo non ha specificato dove e quando queste produzioni sarebbero state effettuate, ma non ha neppure descritto specificamente (e con dettaglio delle risultanze di detti verbali) quali sarebbero i diversi esiti a cui avrebbe dovuto giungere la verifica del giudicante se avesse tenuto conto del contenuto di tali asserite produzioni”. Insomma, per il Collegio giudicante, il contribuente si è limitato a delle mere affermazioni apodittiche che nulla hanno potuto rispetto alla presunzione del Fisco. 
 
In ogni caso, per come emerso dagli atti di causa, l’ufficio non ha considerato le sole quote di ammortamento non risultanti in contabilità e i costi non inerenti, ma ha anche tenuto conto di ciascuno dei condomìni amministrati, sicché l’unico dato induttivamente ricostruito è risultato essere quello del “compenso medio” per ciascun incarico di amministrazione, il cui assunto poteva essere agevolmente contrastato dal contribuente dando analiticamente conto dei redditi effettivamente percepiti. 
 
In ultimo, egualmente inammissibile è stato dichiarato l’altro motivo del ricorso presentato dall'amministratore di condominio e con il quale è stato censurato l'uso degli studi di settore. Ciò perché, afferma il giudice di legittimità, non sono state specificamente indicate le norme di legge la cui violazione costituisce il vizio su cui la censura si fonda. 
 
A questo riguardo, è stato opportunamente affermato (cfr Cassazione 13818/2007) che la prova liberatoria che consente di superare la presunzione di cui all'articolo 51 del Dpr 633/1972, secondo la quale le movimentazioni dei conti correnti bancari legittimano l'accertamento Iva, non può essere meramente generica e cioè relativa all'attività esercitata, ma deve essere, altresì, specifica in relazione a ogni singola operazione. Perciò non è sufficiente che il contribuente adduca la qualità di amministratore di condominio, ma è necessario che fornisca la prova specifica (rectius: analitica) della riferibilità di ogni movimentazione bancaria alla sua attività di maneggio di danaro altrui, diversamente la rispettata movimentazione, in assenza di altra idonea giustificazione, è configurabile quale corrispettivo non dichiarato. 
 
D’altronde, la Cassazione ha anche sostenuto (cfr sentenza 14860/2012) che i versamenti sul conto corrente bancario dell’amministratore di condominio sono reddito imponibile anche nel caso in cui li imputi a situazioni condominiali, occorrendo prove più dettagliate circa la provenienza del denaro. Infatti, secondo la Corte, per superare la presunzione ex articolo 32, comma 1, n. 2), Dpr 600/1973 (accertamento legittimato da movimentazioni dei conti correnti bancari), non è sufficiente riferirsi genericamente all'attività lavorativa svolta; il contribuente dovrà fornire la prova della riferibilità di ogni movimentazione all'attività di amministratore di condominio. Le movimentazioni non giustificate si considerano come corrispettivo non dichiarato. 
 
In definitiva, nel caso di specie, in mancanza di validi elementi di prova, al giudice di legittimità non è rimasto che approvare l'operato del Fisco. 
 
 
Fonte:Agenzia Entrate

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Detrazioni per inquilini di abitazione principale.

Sono quattro le diverse tipologie di detrazioni previste dall'articolo 16 del Tuir a favore dei contribuenti che vivono in affitto: per la generalità dei contratti, per quelli "concordati", per i giovani tra i 20 e i 30 anni, per i dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro. Tutte sono legate e graduate in funzione del reddito complessivo del contribuente e vanno parametrate al periodo di destinazione dell'immobile ad abitazione principale. Inoltre, se il contratto di locazione è intestato a più soggetti, ciascuno di essi beneficia della detrazione pro quota, facendo riferimento al proprio reddito complessivo. Cumulabilità solo per periodi non coincidenti Se per uno stesso periodo dell'anno sussistono le condizioni per poter beneficiare di più di una detrazione (ad esempio, un giovane di 24 anni con reddito di 15mila euro che va a vivere da solo stipulando un contratto a canone convenzionale ha, in teoria, i requisiti per accedere a tre diverse detrazioni), è possibile fruire di una sola di esse in quanto è espressamente prevista la non cumulabilità delle agevolazioni. Tuttavia, il contribuente - inquilino ha la facoltà di applicare quella più vantaggiosa. E' invece possibile godere di detrazioni diverse per intervalli temporali non coincidenti nel caso in cui per una parte dell'anno ci si trova in una delle quattro situazioni agevolabili e nella restante parte dell'anno in un'altra (ad esempio, fino al 30 giugno 2009 si è titolare di un contratto di locazione "libero", mentre da luglio l'abitazione principale viene trasferita in un altro immobile con contratto "convenzionato"). Riconoscimento della detrazione I titolari di soli redditi di lavoro dipendente e assimilati (comprese le pensioni) possono richiedere al proprio sostituto d'imposta l'attribuzione dello sconto Irpef in sede di effettuazione delle operazioni di conguaglio. A tale scopo devono rilasciare una dichiarazione, indicando gli estremi di registrazione del contratto di locazione, il possesso dei requisiti necessari per fruire della detrazione, il numero dei mesi per i quali l'immobile è stato adibito ad abitazione principale, l'assenza di redditi ulteriori rispetto a quelli di lavoro dipendente e assimilati. I contribuenti titolari di altri redditi (ma anche i lavoratori dipendenti e assimilati che non hanno ricevuto il beneficio fiscale dal sostituto d'imposta) applicano la detrazione in sede di dichiarazione dei redditi. Credito d'imposta in caso di incapienza Se il contribuente non può "sfruttare" il beneficio (del tutto o in parte) per incapienza della propria Irpef lorda (già diminuita delle detrazioni per familiari a carico e per tipologia di reddito prodotto), allo stesso spetta un credito pari alla quota di detrazione non fruita. A lavoratori dipendenti e pensionati la somma è attribuita dal sostituto d'imposta in sede di conguaglio, gli altri la evidenziano nella dichiarazione dei redditi e la possono utilizzare in compensazione nel modello F24 o scalare dall'Irpef dovuta per il periodo d'imposta successivo o, ancora, richiedere a rimborso nella stessa dichiarazione dei redditi. Le quattro detrazioni Contratti di locazione ai sensi della legge 431/1998 (articolo 16, comma 01) La detrazione spetta a chi ha abita in un appartamento in forza di un qualsiasi contratto di locazione stipulato o rinnovato ai sensi della legge 431/1998, quindi sia i contratti a canone libero (di durata minima 4 anni + 4 di rinnovo automatico) sia quelli "concordati" o "convenzionali" sia ancora quelli di durata transitoria (ad esempio, per gli studenti universitari). In pratica, restano fuori solo i contratti stipulati in deroga alla disciplina delle locazioni abitative dettata dalla legge 431/1998 (le deroghe possono riguardare, ad esempio, gli immobili vincolati come beni culturali). La detrazione spetta nella misura di: •300 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro •150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro. Contratti di locazione "concordati" (articolo 16, comma 1) La detrazione è riconosciuta agli inquilini di unità immobiliari adibite ad abitazione principale in forza di contratti stipulati o rinnovati in base agli accordi definiti a livello locale tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini (locazioni a canone "convenzionale" o "concordato"); in assenza di accordi in sede locale, l'agevolazione spetta ugualmente se i contratti rispettano le condizioni fissate dalla legge 413/1998. Per questa tipologia di contratti, l'importo della relativa detrazione è più consistente: •495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro •247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro. Inquilini di età compresa tra i 20 e i 30 anni (articolo 16, comma 1-ter) La detrazione spetta ai giovani inquilini tra i 20 e i 30 anni, con reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, che stipulano, a partire dal 2007, un qualsiasi contratto ai sensi della legge 431/1998 per l'immobile da destinare a propria abitazione principale. La casa presa in locazione, però, non deve rappresentare l'abitazione principale anche dei genitori o delle persone cui i giovani sono stati affidati. L'ammontare del beneficio è fissato in 991,60 euro e spetta soltanto per i primi tre anni. Il requisito anagrafico, che deve sussistere in ciascuno degli anni del triennio agevolabile, è comunque soddisfatto anche se ricorre soltanto per una parte del periodo d'imposta per il quale si vuole fruire della detrazione. Ciò vuol dire che, ad esempio, nel periodo d'imposta in cui si compiono i 30 anni, la detrazione spetta per intero a prescindere dal giorno in cui cade il compleanno. Dipendenti trasferiti per motivi di lavoro (articolo 16, comma 1-bis) Per i soli lavoratori dipendenti (non anche quelli assimilati) che hanno trasferito o trasferiscono la loro residenza per motivi di lavoro, prendendo in locazione, come abitazione principale, un immobile situato nel nuovo comune di lavoro (o in uno limitrofo), è prevista una detrazione per i primi tre anni dalla data di trasferimento della residenza. Il nuovo comune deve distare almeno 100 chilometri da quello precedente e, comunque, trovarsi in un'altra regione. Il beneficio spetta anche ai neoassunti, cioè ai lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza a seguito di un contratto di lavoro appena stipulato. La perdita della qualifica di lavoratore dipendente fa venir meno il diritto all'agevolazione a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui si verifica la circostanza. Anche per questa detrazione sono previsti due importi: •991,60 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro •495,80 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro. Fonte: Agenzia Entrate

Detrazioni per inquilini di abitazione principale.

Sono quattro le diverse tipologie di detrazioni previste dall'articolo 16 del Tuir a favore dei contribuenti che vivono in affitto: per ...

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