Quesito: trattamento fiscale plusvalenza da immobile.

Vorrei sapere come verrebbe trattata la plusvalenza da cessione di immobile acquistato come non prima abitazione e rivenduto entro i 5 anni dall’acquisto se non scelgo la tassazione sostitutiva (20%) da versare all’atto della compravendita.Elenco di seguito le informazioni generali che spero possano incidere sul calcolo della plusvalenza
Non sono più lavoratore dipendente da alcuni anni e da due anni la mia dichiarazione è andata a credito di 100 euro per anno. L’ultima dichiarazione (simile alla precedente) conteneva una mensilità di lavoro dipendente e il reddito dominicale di due terreni agricoli (3.500 mq). Posseggo un diritto di detrazione irpef per lavori ristrutturazione in propria abitazione (in locazione) valido fino al 2011 di qualche migliaio di euro.
Quali delle seguenti spese concorrono a stabilire il costo dell’acquisto o concorrono al calcolo della plusvalenza o infine al calcolo della aliquota irpef?
Intermediario per l’acquisto dell’immobile Spese notarili (onorario più imposte seconda casa) Mutuo ipotecario (2% + spese istruttoria) assicurazione obbligatoria anticipata per il mutuo validità 10 anni di 6.526 €; Interessi mutuo; Mancata riscossione del canone annuale per morosità dell’inquilino; Pagamento delle spese amministrazione e riscaldamento spettanti all’inquilino; Spese per tutta la pratica legale e giudiziaria di sfratto;