Il Commercialista in Rete: Leasing

Quesito: provvigioni riscatto immobile da leasing.

Fatto : nel I^ semestre 2009 la societò A riscatta dalla società di leasing l'immobile nel quale esercita la propria attività commerciale e, nel contempo, incarica una società di agenzia immobiliare per la vendita dello stesso. L'agezia immobiliare reperisce il cliente (Società per Azioni di proprietà pubblica) il quale sottoscrive un preliminare di compravendita. La parte acquirente elargisce caparra confirmatoria e l'Agenzia immbiliare riscuote della parte venditrice nr. 2 (due) acconti sulle provvigioni di pertinenza nel corso dell'anno 2009. Per problemi di carattere "urbanistico" l'atto di compravendita viene "rogitato" nel corrente anno 2010 ! L'Agenzia immobiliare, ad atto sottoscritto, chiede il saldo delle provvigioni emettendo regolare fattura 2010 accompagnata da dichiarazione da sottoscrivere per parte venditrice che trattasi di provvigioni di competenza 2009. A questo si chiede : 1. le provvigioni passive (Parte venditrice) sono di competenza 2010 ? 2. E' corretto sottoscrivere dichiarazione che trattasi di provvigioni di competenza 2009 ?

Quesito: provvigioni riscatto immobile da leasing.

Fatto : nel I^ semestre 2009 la societò A riscatta dalla società di leasing l'immobile nel quale esercita la propria attività commercial...

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ICI e leasing.

Ai fini della determinazione della base imponibile Ici, il valore del bene acquistato in leasing è da intendersi costituito non soltanto dal prezzo di riscatto ma anche dai canoni, nella parte in cui ne rappresentano un anticipato pagamento rateale. Così si è espressa la Cassazione, con la sentenza n. 7332 del 26 marzo. La vicenda Una Spa contestava dinanzi alla competente Ctp l'erronea determinazione dell'Ici fatta dal Comune, in relazione a un immobile industriale acquistato in leasing. La Commissione respingeva il ricorso sulla base della considerazione che la base imponibile andava calcolata non soltanto sulla base del prezzo di riscatto, ma anche delle quote di prezzo contenute nei canoni della locazione finanziaria. Alle medesime conclusioni perveniva la Commissione tributaria regionale. La sentenza della Corte La Cassazione, che ha, come detto, rigettato il ricorso della società, ha così argomentato. La fattispecie, dal punto di vista civilistico, era riconducibile all'ipotesi di leasing traslativo, che si distingue dal leasing di mero godimento principalmente per la circostanza che esso ha ad oggetto dei beni che alla scadenza del rapporto contrattuale conservano un residuo valore di utilizzo, superiore all'importo convenuto tra le parti ai fini dell'esercizio dell'opzione di acquisto; tale maggior valore è tenuto in considerazione e scontato tramite i canoni periodici, pattuiti tra le parti, che contengono anche una quota di prezzo. Viceversa, il leasing di godimento riguarda abitualmente beni non idonei a conservare un apprezzabile valore residuo alla scadenza del rapporto contrattuale; pertanto, i canoni corrisposti si configurano alla stregua di corrispettivo per l'utilizzo dei beni stessi. Inoltre, come già affermato dalla stessa Suprema corte (sentenza 25125/2006), l'opzione finale di acquisto non dà luogo alla conclusione di una fattispecie contrattuale distinta e autonoma, ma integra un accordo traslativo il cui fondamento causale è da ricercare nel contratto di leasing a monte. Pertanto, il valore contrattuale del bene riscattato al termine dell'operazione è rappresentato dal totale dei corrispettivi, costituiti non soltanto dal prezzo di riscatto, ma anche da tutte le somme corrisposte in vigenza del rapporto di leasing a titolo di canone o di maxicanone, le quali rappresentano un anticipato pagamento rateale. Fonte: Agenzia Entrate

ICI e leasing.

Ai fini della determinazione della base imponibile Ici, il valore del bene acquistato in leasing è da intendersi costituito non soltanto dal...

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Canoni di leasing iscritti in relazione alla durata.

Canoni di leasing iscritti in relazione alla durata.

I canoni di leasing possono essere dedotti fiscalmente a prestabilite condizioni, quali, tra l’altro, la durata del contratto di leasing. Di...

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La soggettività Ici nei contratti di leasing.

La soggettività Ici nei contratti di leasing.

L'articolo 8 del Ddl sviluppo introduce una modifica con riguardo alla soggettività Ici nell'ambito dei contratti di leasing: per i ...

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Immobili abitativi in leasing, riscatto con il valore commerciale.

In caso di leasing traslativo di un immobile a uso abitativo, il riscatto finale da parte dell'utilizzatore è una disposizione perfettamente autonoma rispetto all'acquisto da parte del concedente. È, quindi, irrilevante che l'imposta proporzionale di registro sia già stata assolta sull'acquisto dell'immobile da parte della società di leasing e che sia stata inclusa nei canoni versati dall'utilizzatore.L'operazione di riscatto da parte dell'utilizzatore integra gli estremi di una cessione esente ai fini Iva. Pertanto, per quel che riguarda il trattamento tributario cui assoggettare l'operazione in questione, trovano applicazione - in deroga al principio di alternatività Iva/Registro - le imposte d'atto con le ordinarie aliquote proporzionali.Per le imposte di registro e ipocatastali, la base imponibile relativa al riscatto è costituita dal valore venale in comune commercio dell'immobile. Tale valore è costituito dal prezzo di riscatto finale del bene, aumentato dei canoni, depurati della componente finanziaria.Questi, in sintesi, i chiarimenti forniti dall'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 163/E del 22 giugno.Una società ha presentato un'istanza di interpello per conoscere, in relazione all'operazione di riscatto di un immobile abitativo, dalla stessa condotto in locazione finanziaria, su quale base imponibile e con quali aliquote debbano essere calcolate le imposte di registro, ipotecaria e catastale.Dopo aver premesso che l'imposta proporzionale di registro è stata assolta all'atto di acquisto dell'immobile da parte della società di leasing, l'istante ritiene che la base imponibile dell'operazione di riscatto dell'immobile debba essere costituita dal prezzo di riscatto e che le imposte ipotecaria e catastale dovute debbano essere compensate con quanto corrisposto dalla società di leasing al momento dell'acquisto del bene.A supporto della soluzione prospettata, l'istante richiama la giurisprudenza della Corte di cassazione secondo cui il leasing traslativo non è un vero e proprio contratto di compravendita bensì uno strumento finanziario.La risoluzione precisa, innanzitutto, che per consolidata giurisprudenza di legittimità, nel leasing traslativo il riscatto della proprietà del bene contraddistingue la funzione assegnata dalle parti al contratto (cfr Cassazione, sentenze 18229/2003 e 18195/2007). Nella fattispecie prospettata dall'istante, è previsto l'esercizio dell'opzione di acquisto da parte dell'utilizzatore alla scadenza del contratto. La volontà delle parti trasfusa nelle clausole contrattuali è, quindi, quella di far acquistare la proprietà dell'immobile.L'acquisto da parte del concedente e il riscatto finale da parte dell'utilizzatore sono, in questo caso, disposizioni perfettamente autonome ai fini delle imposte sui trasferimenti. Pertanto, è irrilevante che l'imposta proporzionale di registro sia già stata assolta sull'acquisto dell'immobile da parte della società di leasing e che sia stata inclusa nei canoni versati dall'utilizzatore.Sul versante Iva, il documento di prassi, inoltre, fa presente che l'articolo 35, comma 8, lettera a), del Dl 223/2006, ha profondamente innovato il regime fiscale dell'imposta relativa alle cessioni di beni immobili.Secondo il riformulato comma 8-bis) dell'articolo 10 del Dpr 633/1972, le cessioni di immobili a destinazione abitativa sono, in via generale, operazioni esenti da Iva, tranne quelle effettuate dalle imprese costruttrici, oppure dalle imprese che hanno realizzato sul fabbricato interventi di recupero edilizio, entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o di ristrutturazione (articolo 31, lettere c), d) ed e), della legge 457/1978).Detto ciò, visto che la fattispecie prospettata non è riconducibile tra le ipotesi di imponibilità previste dalla norma, l'operazione di riscatto da parte dell'utilizzatore integra gli estremi di una cessione esente ai fini Iva.Quindi, per quanto attiene il trattamento tributario cui assoggettare l'operazione in questione, trovano applicazione - in deroga al principio di alternatività Iva/Registro di cui all'articolo 40, comma 2, del Dpr 131/1986 (Tur) - le imposte d'atto con le ordinarie aliquote proporzionali.Il Registro va versato nella misura del 7% e le imposte ipotecaria e catastale, nella misura complessiva del 3 per cento.Per quanto concerne il secondo quesito posto dall'istante, relativo all'individuazione del valore da assumere come base imponibile su cui la parte, in sede di rogito del riscatto della proprietà, deve liquidare le suddette imposte d'atto, la risoluzione rinvia a quanto precisato nella circolare 12/2007. Con specifico riferimento agli immobili strumentali, il richiamato documento di prassi precisa che, ai sensi dell'articolo 51, comma 2, del Tur - cui espressamente rinvia il decreto legislativo 347/1990, concernente le imposte ipotecaria e catastale - la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio dell'immobile. Essa, pertanto, viene individuata nel prezzo di riscatto finale del bene, aumentato dei canoni, depurati della componente finanziaria. Tale ammontare costituisce l'effettivo valore di scambio attribuibile all'immobile, tenuto conto dei vincoli contrattuali che gravano su di esso.Il criterio individuato per la determinazione della base imponibile in sede di riscatto della proprietà di un immobile strumentale deve essere adottato anche per gli immobili a uso abitativo, non sussistendo validi motivi per discostarsene.A corollario dei chiarimenti forniti, l'Agenzia precisa, infine, che le disposizioni contenute rispettivamente nei commi 10-ter) e 10-sexies) dell'articolo 35 del Dl 223/2006, sono rivolte esclusivamente ai fabbricati strumentali e, pertanto, non sono applicabili al caso in esame. Fonte: Agenzia Entrate

Immobili abitativi in leasing, riscatto con il valore commerciale.

In caso di leasing traslativo di un immobile a uso abitativo, il riscatto finale da parte dell'utilizzatore è una disposizione perfettam...

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Riscatto dei beni immobili in leasing.

In caso di trasferimento a titolo oneroso di un bene immobile già concesso in locazione finanziaria, a seguito dell'esercizio dell'opzione di riscatto da parte dell'utilizzatore, l'imponibile deve essere determinato in modo differenziato, a seconda che il presupposto d'imposta si sia verificato entro o dopo il 31 dicembre 1992. A stabilirlo, la Corte di cassazione con la sentenza n. 11480 del 18 maggio 2009.Il fattoLa controversia nasce a seguito del riscatto, da parte dell'utilizzatore, di un bene immobile precedentemente concesso in locazione finanziaria dalla stessa società di leasing, per il quale ai fini Invim era stato dichiarato un valore finale al 31 dicembre 1992 pari all'ammontare complessivo dei canoni corrisposti a quella data, mentre l'ufficio, contestando tale assunto, accertava un maggior valore sulla base dei prezzi di mercato, in misura pari alla somma del prezzo di riscatto e dei canoni di locazione già corrisposti dall'utilizzatore in relazione al godimento del bene.L'atto impositivo veniva impugnato dalla società con ricorso parzialmente accolto dalla Commissione tributaria provinciale, che riduceva il valore accertato. Il contribuente proponeva appello, che la Ctr accoglieva annullando l'avviso di accertamento.La sentenza del riesame veniva opposta con ricorso per cassazione con unico motivo, con il quale l'Amministrazione finanziaria denunciava violazione di legge (articoli 6 e 26 del Dpr 643/1972, e articolo 17, comma 7, Dlgs 504/1992), nonché vizio di motivazione, affermando che il giudice di merito avrebbe erroneamente ritenuto sottratto alle determinazioni dei valori di mercato l'immobile per il fatto che lo stesso aveva costituito oggetto di un contratto di leasing.La decisione della CassazioneIl Collegio ha ritenuto fondata l'opposizione della parte pubblica sulla scorta del principio espresso dalla sentenza 12594/2006, nella quale il giudice di legittimità ha affermato che l'imponibile ai fini dell'Invim dovuta dall'alienante a titolo oneroso del bene immobile già concesso in locazione finanziaria, a seguito dell'esercizio dell'opzione di riscatto da parte dell'utilizzatore, deve essere determinato in modo differenziato, a seconda che il presupposto di imposta si sia verificato prima o dopo il 31 dicembre 1992 (cfr Cassazione 11395/2000, 10045/2000, 5711/2001, 7300/2003, 1187/2005).In particolare, nel primo caso (alienazioni a titolo oneroso effettuate fino al 31 dicembre 1992) l'incremento di valore deve essere determinato - ex articolo 6, secondo comma, secondo periodo, Dpr 643/1972 - assumendo che il corrispettivo soggetto a Iva in ipotesi di leasing immobiliare non è costituito dal solo "prezzo di riscatto", ma a questo vanno aggiunte tutte le somme versate in sede di canone o di maxicanone, che hanno costituito un anticipato pagamento rateale.Nel secondo caso (alienazioni a titolo oneroso effettuate dal l° gennaio 1993 fino al 1° gennaio 2003), invece, dovendosi fare riferimento al "valore in comune commercio del bene" al 31 dicembre 1992, ai sensi dell'articolo 17, comma 7, lettera a), del Dlgs 504/1992, l'incremento medesimo è determinato con riferimento, quale valore finale, al "valore dell'immobile" alla data del 31 dicembre 1992, sicché esso non può essere fatto coincidere con il cosiddetto "prezzo di riscatto", eventualmente maggiorato dei canoni periodicamente versati dall'utilizzatore, senza che assuma alcun rilievo la circostanza che ad acquistare l'immobile sia stato lo stesso utilizzatore anziché un terzo. Ciò si spiega con la considerazione che la determinazione del valore venale deve essere oggettivamente riferita al bene, avendo l'imposta la finalità di colpire l'effettivo incremento patrimoniale conseguito dall'alienante.OsservazioniCon la sentenza in commento, la Suprema corte è ancora una volta intervenuta sullo spinoso problema della determinazione del valore finale dei beni ai fini Invim, con particolare riferimento ai trasferimenti dei beni oggetto di precedenti contratti di leasing immobiliare (locuzione con la quale si intende il contratto (atipico) con cui il locatore (impresa concedente), si obbliga a mettere a disposizione del conduttore o locatario (impresa utilizzatrice), per un dato tempo, un bene immobile verso un corrispettivo, pagabile a scadenze periodiche, determinato in relazione al valore dell'immobile, alla durata del contratto e ad altri elementi. Detti immobili sono acquistati o fatti acquistare dal locatore, su scelta e indicazione del conduttore, con facoltà per quest'ultimo di divenirne proprietario alla scadenza del periodo contrattuale dietro versamento di un importo da determinarsi).L'approdo in sede di legittimità, peraltro, è stato determinato dal fatto che il giudice di merito avrebbe dovuto estendere il proprio sindacato nell'individuazione concreta del valore attribuibile all'immobile oggetto di imposizione, appurando quale fosse stata nel caso di specie l'effettiva incidenza del vincolo derivante dalla locazione finanziaria sul "valore in comune commercio del bene", per la cui definizione non si può prescindere da una valutazione caso per caso, mediante un accertamento di mero fatto, come tale inammissibile in sede di legittimità. Essendo mancata nella precedente fase contenziosa questa parte essenziale della valutazione, sul punto la sentenza impugnata si mostra carente, avendo il giudice del riesame esaurito laconicamente il proprio compito nell'escludere che il "valore venale in comune commercio" al 31 dicembre 1992 del bene in contestazione, in quanto oggetto di un contratto di leasing immobiliare, potesse essere determinato mediante comparazione al "valore venale in comune commercio" alla stessa data di immobili dello stesso genus, ma liberi dal vincolo contrattuale specifico. Proprio con riferimento all'eventuale trasferimento della proprietà al termine del contratto, con l'esercizio dell'opzione contrattualmente prevista, sono sorti i problemi di determinazione del valore finale dell'immobile ai fini del calcolo dell'Invim dovuta dalla società di leasing ai sensi del Dpr 643/1972.Nel contesto problematico si è poi inserita la disciplina transitoria dettata dall'articolo 17 del Dlgs 504/1992, il cui comma 6 ha istituito, con decorrenza 1° gennaio 1993, l'Ici, abolendo contestualmente l'Invim.Tuttavia, in forza del regime transitorio disposto dal comma 7 dell'articolo 17, l'Invim continua ad applicarsi con riferimento alle sole fattispecie per le quali il presupposto d'imposta risulti verificato nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 1993 e il 1° gennaio 2003, limitatamente all'incremento di valore maturato fino al 31 dicembre 1992.Ciò detto, l'articolo 6 del Dpr 643/1972 dispone che, ai fini della determinazione della base imponibile Invim, "per i trasferimenti assoggettati all'imposta sul valore aggiunto si assumono, quale valore finale o iniziale, i corrispettivi determinati ai fini di detta imposta".Per effetto di tale disposizione, assodata la rilevanza ai fini Iva del corrispettivo pagato a fronte dell'acquisizione del bene precedentemente concesso in godimento dal locatore, per i contribuenti non sembrerebbero sussistere dubbi riguardo all'esigenza di considerare, quale valore finale da assumere per determinare la base imponibile Invim, il solo prezzo di riscatto.Percorso giurisprudenzialeIn effetti, nel regime previgente all'introduzione dell'Ici si era già posto il problema di quale fosse il valore da considerare, per questa imposta, quando l'immobile venduto era stato oggetto di locazione finanziaria. L'Amministrazione finanziaria aveva prospettato la tesi secondo la quale, sebbene la compravendita in questione fosse soggetta a Iva, non si poteva tener conto solo del prezzo dichiarato in fattura, corrispondente al cosiddetto "canone (o maxicanone) di riscatto", ma si doveva includere nel valore anche l'importo dei canoni corrisposti per tutta la durata contrattuale del leasing immobiliare: altrimenti, rispetto a questo tipo di compravendite immobiliari, si sarebbe ineludibilmente registrata una "Invim negativa" (risoluzione 3787/1979). In particolare, in caso di leasing immobiliare, il valore finale di riferimento per il calcolo dell'imponibile all'atto di trasferimento del bene dal locatore al conduttore a seguito dell'esercizio del diritto di opzione deve essere assunto nella somma complessiva dei canoni corrisposti in relazione al contratto oppure, in caso di applicazione dell'imposta proporzionale di registro, nel valore venale alla data del trasferimento.La giurisprudenza della Suprema corte ha parzialmente aderito a detta tesi, tenendo conto della peculiare natura del leasing immobiliare, il quale rientra, in linea di massima, nella categoria del cosiddetto leasing traslativo, figura contrattuale utilizzata con riferimento a beni idonei a conservare alla scadenza pattuita un valore residuo superiore all'importo convenuto per l'opzione e dietro canoni che scontano anche una quota del prezzo in previsione del successivo acquisto (cfr Cassazione 12317/2005, 18229/2003, 6369/2002, 1715/2001, 11614/1998).In questa prospettiva, la Corte ha quindi ritenuto che, ai fini Invim, per determinare il valore di un immobile venduto che fosse stato oggetto di un leasing immobiliare, non poteva tenersi conto esclusivamente del "prezzo di riscatto", bensì anche di quella parte dell'importo dei canoni corrisposti nel corso della durata contrattuale che l'acquirente avesse dimostrato aver costituito un "anticipato pagamento rateale" (Cassazione 12673/1998, 5711/2001 , 1160-6151-6554/2003).A seguito dell'abrogazione dell'Invim, la Corte è approdata alle riferite conclusioni che, nei casi di specie, dovesse distinguersi tra vendite realizzatesi prima del 31 dicembre 1992 e vendite realizzatesi dopo tale data, ma all'interno del periodo transitorio nel quale la legge ha disposto che l'Invim continui a trovare applicazione, sia pur riferendo il valore finale da attribuire all'immobile a quello posseduto dal bene alla predetta data del 31 dicembre 1992 (Cassazione 1187/2005). Fonte: Agenzia Entrate

Riscatto dei beni immobili in leasing.

In caso di trasferimento a titolo oneroso di un bene immobile già concesso in locazione finanziaria, a seguito dell'esercizio dell'o...

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