Il Commercialista in Rete: Vendita immobile

Vendita immobile da demolire: genera plusvalenza imponibile.

Le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili ad opera delle persone fisiche, qualificabili, sotto il profilo fiscale, come redditi diversi, di cui all’articolo 67, comma 1, del Tuir, subiscono un trattamento differenziato a seconda della tipologia del cespite alienato. 
Precisamente, è prevista l’imponibilità delle plusvalenze derivanti dalla cessione, a titolo oneroso, di fabbricati acquistati o costruiti da non più di cinque anni, mentre le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, sono in ogni caso tassabili, a prescindere dal periodo di possesso dell’immobile. 
La norma, pertanto, contempla due distinte ipotesi di plusvalenza, scaturenti, l’una, dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni e, l’altra, dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria: tali ipotesi si distinguono, dunque, per il fatto che nella prima assume rilevanza un elemento temporale che nella seconda non è previsto. 
 
In particolare, in caso di beni immobili diversi dalle aree edificabili, l’imponibilità della plusvalenza è condizionata al fatto che la cessione intervenga entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del cespite, salve alcune particolari eccezioni. 
La ratio della norma è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative. Tale intento si presume dalla circostanza che l’arco temporale che intercorre tra la data di acquisto e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni. 
 
Le cessioni di aree edificabili, secondo la norma richiamata, sono invece in ogni caso imponibili. 
Per individuare il corretto trattamento fiscale applicabile a una cessione immobiliare, quindi, è indispensabile esaminare l’immobile oggetto di compravendita. 
 
Nella fattispecie sottoposta alla Commissione tributaria provinciale di Prato, il ricorrente aveva ceduto un fabbricato a uso magazzino, con riferimento al quale, al momento della vendita, l’Amministrazione comunale aveva già rilasciato un permesso di demolizione e ricostruzione di edifici (dodici civili abitazioni). 
L’ufficio – ritenendo che non fosse stato ceduto il fabbricato, bensì l’area edificabile – con avviso di accertamento recuperava a tassazione la plusvalenza non dichiarata, in applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Dpr 600/1973; ciò in quanto oggetto della vendita non era il mero fabbricato astrattamente suscettibile di demolizione, ma la potenzialità edificatoria del terreno (concretizzata dal permesso di costruire rilasciato dal Comune) e quindi l’immediata trasformabilità del bene (da magazzino a dodici civili abitazioni), che conferivano al cespite un valore economico ben superiore a quello che avrebbe posseduto un vecchio capannone destinato ad attività manifatturiera. 
 
Lo ha confermato la Ctp di Prato (sentenza n. 329/03/2014), secondo la quale “correttamente l’Ufficio ha ritenuto che oggetto della vendita non fosse il fabbricato destinato alla demolizione, ma il terreno con la sua capacità edificatoria, già concretizzatasi a seguito del rilascio del permesso di costruire da parte del comune. …Nel caso di specie … l’ulteriore potenzialità edificatoria costituisce, sulla base delle circostanze, un dato oggettivo e non un futuro ed incerto, rimesso alle intenzioni degli acquirenti”. 
 
Nel caso de quo, dunque, non era stato trasferito un mero fabbricato da demolire (la cui cessione genera una plusvalenza tassabile solo se intervenuta nel quinquennio dal momento dell’acquisto), ma di un’area edificabile, la cui cessione genera una plusvalenza tassabile indipendentemente dalla data di acquisto. 
 
D’altro canto, se l’articolo 67, comma 1, lettera b), sottopone a tassazione operazioni speculative (cessione di fabbricati acquistati da meno di cinque anni, di aree edificabili eccetera), ove il fabbricato sia interessato da permesso di edificazione, ciò che rileva, anche per chi acquista il fabbricato, non è certo l’edificio stesso, quanto piuttosto la potenzialità edificatoria dell’area su cui la struttura insiste. 
Il fabbricato, dunque, rappresenta l’elemento formale (quello rappresentato in atto) del negozio traslativo, ma l’oggetto giuridico sotteso, nella sostanza, è il terreno e soprattutto gli edifici su di esso realizzabili. 
 
La posizione assunta dai giudici della Ctp di Prato trova conforto in innumerevoli documenti di prassi (cfr risoluzione 181/2007; risoluzione 395/2008 “oggetto della compravendita non possono essere più considerati i fabbricati, oramai privi di effettivo valore economico, ma, diversamente, l'area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alla potenzialità edificatorie in corso di definizione”), nonché nella giurisprudenza di merito: “la cessione di un fabbricato successivamente demolito dal cessionario al fine di un più intenso utilizzo configura, nella sostanza, una cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria” (Ctp Ravenna, 18/7/2002, n. 228; nello stesso senso, ex multis, Ctr Bologna, 7/2008; Ctp Ravenna, n. 161 del 19 novembre 2010; Ctr Roma, 17 febbraio 2012, n. 37; Ctp Bolzano, 17 giugno 2013, n. 87). 
 
Anche la Corte di giustizia europea (causa C-461/08) ha chiarito che la cessione di un’area su cui sorge un fabbricato la cui demolizione è già iniziata e poi la successiva riedificazione formano un’operazione unica avente a oggetto, nel suo complesso, non la cessione del fabbricato esistente, ma quella di un terreno: “le operazioni di cessione e di demolizione formano un’operazione unica con riferimento all’IVA avente, nel suo complesso, ad oggetto non la cessione del fabbricato esistente e del suolo attiguo, ma quella di un terreno non edificato, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori di demolizione del vecchio fabbricato al momento dell’effettiva cessione del terreno” (in questa prospettiva, anche sentenza C-43/11 del 17 gennaio 2013). 
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Fonte: Agenzia Entrate</div>

Vendita immobile da demolire: genera plusvalenza imponibile.

Le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili ad opera delle persone fisiche, qualificabili, sotto il profilo fiscale...

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Vendita di case sottocosto, legittimo l’induttivo ai fini Iva.

E’ legittimo l’accertamento induttivo in materia di Iva avente a oggetto la contestazione di operazioni di natura immobiliare sulla base dell’incongruenza tra i ricavi contabilizzati e quelli ritraibili dalle effettive condizione di esercizio della specifica attività, in presenza di elementi presuntivi che, se considerati nel loro complesso, appaiono idonei a sostenere la pretesa tributaria. Questo il principio sancito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 1972 del 10 febbraio. Il fatto La vicenda ha origine da un avviso di accertamento notificato dall’Agenzia delle Entrate a una società immobiliare: l’atto impositivo aveva a oggetto il recupero a tassazione di maggiori elementi positivi, oltre alla relativa imposta sul valore aggiunto, determinati come differenza tra i maggiori ricavi accertati in relazione alla cessione di tre unità immobiliari rispetto a quelli contabilizzati dalla società. Il contribuente proponeva ricorso contro l’avviso di accertamento, rigettato sia in primo che in secondo grado. In particolare, la Ctr Lombardia avallava la tesi dell’ufficio ritenendo l’avviso di accertamento legittimo sulla base di una serie di elementi di natura presuntiva rilevati in sede istruttoria. In primo luogo, il collegio di merito riteneva significativo ai fini della rettifica lo scostamento tra i valori di cessione degli immobili recati nei diversi atti rispetto a quelli obiettivamente rilevati, per epoca e zona, dall’Osservatorio del mercato immobiliare. I giudici rilevavano, altresì, un’altra serie di elementi gravi: il costo di costruzione dei tre immobili venduti, al netto del costo per la manodopera, era di poco inferiore al prezzo di vendita al lordo delle imposte; l’importo dei mutui contratti dagli acquirenti per l’acquisto dell’immobile era superiore al prezzo di acquisto dichiarato in atti e, infine, vi era incoerenza assoluta tra gli stessi prezzi dichiarati, non congrui rispetto alla tipologia e alla metratura degli appartamenti. Contro la sentenza di secondo grado, il contribuente proponeva ricorso in Cassazione per violazione del disposto di cui all’articolo 39, comma 1, Dpr 600/1973, lamentando che l’ufficio avrebbe trasformato in piena prova il metodo induttivo di valutazione, “il tutto in contrasto col principio comunitario del “corrispettivo” e dando credito a semplici congetture, quali quelle desunte dalle analisi statistiche dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare o da elementi esterni sfuggenti come i mutui stipulati dai compratori”; inoltre, la Ctr non avrebbe valutato correttamente né le insindacabili scelte imprenditoriali sulla convenienza dei prezzi né l’entità reale dei mutui dei compratori. La Corte di cassazione, ritenendo il ricorso attinente, più che ad aspetti di diritto, a profili valutativi di fatto di esclusiva competenza del giudice di merito, dichiarava il ricorso proposto dal contribuente inammissibile. La decisione Con l’ordinanza in commento, i giudici di Cassazione hanno dichiarato inammissibile il ricorso del contribuente, reo di aver venduto degli immobili per un valore ben al di sotto del prezzo di mercato, considerando, altresì, la presenza di ulteriori elementi gravi e concordanti tali da legittimare l’utilizzo da parte dell’ufficio accertatore del metodo induttivo previsto all’articolo 39, comma 1, lettera d), del Dpr 600/1973 (ai fini delle imposte dirette) e all’articolo 54 del Dpr 633/1972 (ai fini dell’imposta sul valore aggiunto). Nella motivazione, la Suprema corte ripercorre l’operato dei giudici di merito osservando che il contribuente, in entrambi i gradi di giudizio, non aveva contestato l’applicazione o l’interpretazione di norme di legge, bensì la valutazione degli elementi di fatto emersi nel corso dell’istruttoria circa l’affermata inattendibilità dei corrispettivi risultanti dagli atti di vendita, ossia “il forte scostamento rispetto alle risultanze dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, l’esiguità dell’utile contabile dell’intera operazione … rispetto ai rilevanti costi contabilizzati …, la ricostruzione comparativa degli importi mutuati dai compratori rispetto ai costi finali d’acquisto (comprensivi di oneri fiscali, notarili, di mediazione, etc)”. Considerati gli elementi di fatto, certamente non contestabili dal contribuente, i giudici di legittimità hanno convalidato l’operato della Ctr sul presupposto che è valido l’operato dell’ufficio che procede alla rettifica della dichiarazione qualora “vi siano condotte non economicamente giustificate quali l’antieconomicità di comportamenti imprenditoriali che il contribuente non spieghi in alcun modo (cfr. Cass. n. 26635/08) e siano in conflitto con i criteri della ragionevolezza (Cass. n. 13915/09, Cass. n. 26635/08, n. 10649/01)”. Pertanto, è legittima la rettifica dei ricavi contabilizzati e dichiarati dal contribuente qualora questi non dimostri in maniera ragionevole lo scostamento tra tali valori e quelli desumibili dalla banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), che costituisce una rilevante e attendibile fonte d’informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, il tutto in presenza d’incongruenze intrinseche (prezzi/mq) ed estrinseche (mutui). Il punto cruciale del ragionamento dei giudici di seconde cure, avvalorato in sede di legittimità, è la corretta valorizzazione di tutti gli elementi presuntivi emersi nel corso della verifica fiscale ai danni del contribuente, quindi non il solo e semplice scostamento tra il valore normale di vendita degli immobili e il minor prezzo applicato, i quali “tra loro associati, sono astrattamente idonei a sostenere la pretesa tributaria in sede contenziosa”. A tal riguardo, il contribuente lamentava violazione del principio comunitario del “corrispettivo” in materia di tributi armonizzati, secondo cui la base imponibile ai fini Iva di un’operazione non può che essere data, salvo casi tassativamente previsti, dal corrispettivo versato o da versare al fornitore. Il principio del “corrispettivo” evocato dal ricorrente e confermato anche dalla giurisprudenza della Corte di giustizia prevede che, seppur è legittimo correggere l’imponibile ai fini Iva laddove esistano prove o indicazioni che il pagamento reale effettuato differisce da quello dichiarato, non può essere addotto come prova per la rettifica della dichiarazione il solo fatto che l’ammontare dichiarato dell’immobile sia più basso del valore di mercato. Il principio de qua ha trovato pieno riconoscimento in Italia: il legislatore nazionale, infatti, con l’articolo 24 della legge comunitaria 2008 ha abrogato la norma di cui all’articolo 54, comma 3, secondo periodo, del Dpr 633/1972, con la conseguenza che gli uffici non possono più svolgere rettifiche di tipo analitico soltanto sulla base del valore normale degli immobili, cioè sui valori Omi. La Corte di cassazione, pronunciandosi in maniera netta e univoca sull’argomento, sancisce che l’operato dei giudici nazionali non vìola alcun principio “di diritto nazionale o comunitario, atteso che l’armonizzazione di tributi sulla cifra d’affari non pone barriere alla potestà accertativa domestica, anche in funzione antielusiva e con il solo basarsi anche su presunzioni semplici per la prova a carico del fisco.” Fonte: Agenzia Entrate

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Quesito: vendita immobile strumentale.

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sono proprietario di un immobile che ho acquistato il 31.12.2007 di categoria A/3 e svolgo un'attività artigianale. L'immobile è sta...

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Quesito: vendita capannone.

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sono l'amministratore di una società immobiliare che quindi svolge un'attività di fitto degli immobili, e cquisto e vendita. Il mio ...

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Quesito: vendita immobile intestato a Srl.

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vi pongo un mio problema e se riuscite a darmi una mano ve ne sarei molto grato. 1. Se una società (nel mio caso una s.r.l.) ha un im...

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Quesito: differenza iva dal 4% agevolata al 10%.

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Ho venduto un'immobile nel 2006,acquistato con iva agevolata al 4%,non ho riacquistato nessun immobile, quindi dovro' pagare la diff...

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Quesito: calcolo plusvalenza da vendita, rispetto a quanto dichiarato nella cessione del preliminare o rispetto al rogito?

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ho appena acquistato il preliminare (cessione del preliminare) da una persona che ha acquistato un appartamento su carta da un costruttore, ...

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Quesito: vendita prima casa in conseguenza delle rate mutuo elevatissime.

nel 2006, io e mia moglie abbiamo acquistato un'appartamento dichiarando che fosse stata la nostra prima casa con tutte le agevolazioni che ne conseguono. all'epoca, stipulammo un contratto di mutuo a tasso variabile. qualche tempo dopo, si verifico' quel famoso "boom" dei tassi di interesse sui mutui variabili. arrivo al dunque... non ce la facevamo piu' a pagare le rate del mutuo e degli altri prestiti che avevamo fatto per arredare e finire la casa. anche perche' nel frattempo mia moglie e' rimasta incinta e, anche volendo non poteva lavorare. fino al punto che siamo arrivati addirittura a saltare delle rate... a quel punto, abbiamo preso l'amara decisione di vendere l'appartamento nell'agosto 2008 dovo aver accumulato delle rate arretrate che erano abbastanza ingenti.... riusciamo a vendere, comunque la casa nonostante il periodo di crisi dei mutui e deggli appartamenti, naturalmente ad un prezzo irrisorio. riuscendo a coprire il mutuo e a pagare la retta dell'agenzia che e' riuscita a vnederlo..... ora, ci ritroviamo, a distanza di un anno e mezzo, a dover ancora pagare i postumi dei vari prestiti fatti... come se non bastasse, qualche giorno fa, dall'agenzia delle entrate, sono arrivati due avvisi di liquidazione riguardanti l'uno il mutuo e l'altro l'appartamento... (la cifra e' molto alta)... ora, vi chiedo cortesemente un consulto per quanto riguarda questo caso, premesso il fatto che non ho un euro da parte in quanto sto ancora pagando... esistono delle attenuanti o qualcosa del genere dimostrando tramite estratti conti le mie morosita' per le rate del mutuo, in passato, non pagate?

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Quesito: vendita di un immobile pignorato.

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acquisto di un immobile a febbraio del 2007, pignoramento dell'immobile a dicembre del 2007 domanda: se il soggetto pignorato vende l...

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Quesito: vendita immobile.

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circa 25 anni fa' acquistai come atigiano un locale dove ho esercitato la mia attivita' fino a poco tempo fa' premetto che ques...

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La vendita di immobili da parte del costruttore è attività d'impresa.

<div class="Section1">La società al centro della controversia è un'impresa operante nel ramo costruzioni, specializzata in particolare nell'attività di ingegneria, di progettazione, di consulenza e di manodopera, sia per conto terzi che per conto proprio. La vendita degli immobili costruiti per conto proprio non costituisce l'attività principale della società ma un'attività distinta, derivante dalla sua attività di impresa di costruzioni soggetta a Iva. Considerato che la normativa danese in materia di Iva prevede l'esenzione per la vendita di immobili realizzati per conto proprio, la società era tenuta, in quanto soggetto passivo misto, a calcolare un pro-rata per determinare l'importo oggetto della detrazione dell'Iva alla quale essa aveva diritto sulle spese comuni alle sue due attività, ovvero sui suoi costi generali. Reputando che l'attività di vendita degli immobili costruiti per conto proprio fosse da considerarsi un'operazione immobiliare accessoria secondo l'articolo 19, n. 2, seconda frase, della sesta direttiva Iva, la società, evidentemente in contrasto con l'amministrazione fiscale danese, non ha preso in considerazione la cifra d'affari risultante dalla vendita degli immobili costruiti per conto proprio nel calcolo del prorata in questione. La controversia insorta tra la società e l'Amministrazione finanziaria riguarda il diritto alla detrazione parziale dell'imposta sul valore aggiunto che la società poteva far valere sui suoi costi generali. <o:p></o:p><o:p> </o:p>L'intervento della Corte di Giustizia<o:p></o:p>Arrivata all'attenzione della Suprema Corte danese, la controversia è stata sospesa dai giudici nazionali per domandare, principalmente, alla Corte di giustizia se l'articolo 19, n. 2, della sesta direttiva debba essere interpretato nel senso che, nell'ambito di un'impresa di costruzioni, la vendita di immobili da essa costruiti per conto proprio può essere qualificata come "operazione immobiliare accessoria" ai sensi di tale disposizione e, se, nell'ambito di tale qualificazione, occorra valutare in concreto in quale misura la suddetta attività, isolatamente considerata, implichi un uso di beni e servizi per i quali deve essere pagata l'Iva. Nel merito, gli eurogiudici hanno ricordato che, per delimitare l'esatta portata di una disposizione di diritto comunitario, bisogna tener conto del suo tenore letterale, del suo contesto e delle sue finalità e come, nel caso in cui la stessa disposizione non contenga alcun espresso richiamo al diritto degli Stati membri ai fini della determinazione del suo senso e della sua portata, di essa si debba dare un'interpretazione uniforme nell'intera Comunità.<o:p></o:p><o:p> </o:p>La normativa comunitaria<o:p></o:p>Ebbene l'articolo 19, n. 2, della sesta direttiva non contiene alcun rinvio esplicito al diritto degli Stati membri a determinare il suo senso e la sua portata, e la sua formulazione non consente, di per sé, di ritenere con certezza che esso riguardi un'attività come quella di cui trattasi nella causa principale. La corte ha sottolineato che l'articolo 19 della sesta direttiva fa del capo XI, dedicato al regime di detrazione. Il diritto a detrazione, sancito dall'articolo 17, n. 2, che riguarda l'imposta applicata a monte sui beni o sui servizi impiegati dal soggetto passivo ai fini di sue operazioni soggette ad imposta, è finalizzato a sgravare interamente l'imprenditore dall'onere dell'Iva dovuta o pagata nell'ambito di tutte le sue attività economiche. Il sistema comune dell'Iva garantisce, in tal modo, la perfetta neutralità per quanto riguarda l'onere fiscale di tutte le attività economiche soggette all'Iva. Quando il soggetto passivo effettua però contemporaneamente operazioni Iva che danno diritto a detrazione e operazioni esenti che non conferiscono tale diritto, l'articolo 17, n. 5, della sesta direttiva prevede che la detrazione è ammessa soltanto per la parte dell'Iva che è proporzionale all'importo delle operazioni soggette ad imposta.<o:p></o:p><o:p> </o:p>Il pro-rata di detrazione<o:p></o:p>Tale prorata di detrazione è costituito da una frazione avente, al numeratore, la cifra d'affari relativa alle operazioni soggette ad imposta e, al denominatore, la cifra d'affari totale, mentre è previsto, in via di deroga, che non si tiene conto dell'importo della cifra d'affari relativa alle "operazioni immobiliari accessorie", pur tuttavia, non contenendo la sesta direttiva alcuna definizione di "operazione immobiliare accessoria". Al riguardo la Corte, anche rifacendosi a proprie precedenti decisioni, ha sottolineato come ai sensi dell'articolo 19, n. 2 una attività economica non può qualificarsi come "accessoria" quando costituisce il prolungamento diretto, permanente e necessario dell'attività imponibile dell'impresa.<o:p></o:p><o:p> </o:p>L'attività imponibile dell'impresa<o:p></o:p>Ed è proprio sulla base di tale assunto che gli eurogiudici hanno risolto la questione loro sottoposta dalla magistratura danese, affermando che l'attività di vendita di immobili che un'impresa di costruzioni ha realizzato per conto proprio non può essere in alcun caso considerata come un'attività accessoria alla sua attività principale imponibile, anche quando questa sia la realizzazione di immobili per conto terzi, derivando la stessa dalla medesima attività di costruzione. Dunque, come recita chiaramente il dispositivo della sentenza "l'art. 19, n. 2, della sesta direttiva del Consiglio 17 maggio 1977, 77/388/CEE, in materia di armonizzazione delle legislazioni degli Stati membri relative alle imposte sulla cifra di affari - Sistema comune di imposta sul valore aggiunto: base imponibile uniforme, deve essere interpretato nel senso che la vendita, da parte di un'impresa di costruzioni, di immobili da essa costruiti per conto proprio non può essere qualificata come "operazione immobiliare accessoria" ai sensi della citata disposizione, poiché tale attività costituisce il prolungamento diretto, permanente e necessario dell'attività imponibile dell'impresa suddetta. In virtù di tale circostanza, non occorre valutare in concreto in quale misura la menzionata attività di vendita, isolatamente considerata, implichi un uso di beni e servizi per i quali l'imposta sul valore aggiunto è dovuta."<o:p></o:p><o:p> </o:p>Il principio di neutralità fiscale<o:p></o:p>Sempre con la medesima pronuncia, i giudici europei hanno inoltre affermato che il principio di neutralità fiscale non osta a che un'impresa di costruzioni che versa l'imposta sul valore aggiunto sulle prestazioni di costruzione da essa effettuate per conto proprio, sia, dalla normativa fiscale del proprio paese, impossibilitata a detrarre integralmente l' imposta afferente i costi generali connessi alla realizzazione delle prestazioni suddette, in ragione del fatto che la cifra d'affari risultante dalla vendita delle costruzioni così realizzate è esente dall'Iva.<o:p></o:p>Infatti, hanno ricordato i giudici sovranazionali, il principio di neutralità fiscale, per cui il soggetto passivo può detrarre integralmente l'Iva che grava sui beni e servizi acquistati per l'esercizio delle sue attività soggette a imposta, costituisce la traduzione, operata dal legislatore comunitario in materia di Iva, del principio generale di parità di trattamento. A differenza di quest'ultimo, lo stesso non riveste rango costituzionale e necessita quindi di una elaborazione legislativa, che può essere realizzata soltanto con un atto di diritto comunitario derivato. Il principio di neutralità fiscale, ha concluso la corte, può quindi costituire l'oggetto, nell'ambito di un tale atto legislativo, di specificazioni come quelle, recepite nel diritto danese, che derivano dall'applicazione combinata degli articoli 19, n. 1, e 28, n. 3, lett. b), nonché del punto 16 dell'allegato F, della sesta direttiva, in forza della quale il soggetto passivo che eserciti attività di vendita di beni immobili, alcune soggette ad imposta ed altre esenti, non può detrarre integralmente l'Iva che grava sui suoi costi generali.<o:p></o:p><o:p> </o:p><o:p> </o:p>Fonte: Agenzia Entrate<o:p></o:p></div>

La vendita di immobili da parte del costruttore è attività d'impresa.

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Quesito: vendita immobile situato in Italia da parte di italiano residente estero.

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Sono un cittadino italiano residente negli USA da 6 anni e regolarmente iscritto all'AIRE. Possiedo un immobile in Italia per il quale p...

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Vendita immobile con plusvalenza.

<div class="Section1">Nell'ambito di una plusvalenza realizzata mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, al fine di usufruire del regime di esenzione, spetta al contribuente provare la circostanza secondo cui i predetti immobili sono stati adibiti ad abitazione principale, sua o dei suoi familiari, per la maggior parte del periodo di possesso.<o:p></o:p>Questo, in sintesi, il principio di diritto contenuto nella sentenza della Cassazione n. 20094 del 18 settembre.<o:p></o:p><o:p> </o:p>La vicenda<o:p></o:p>La controversia trae origine dall'emissione di un avviso di accertamento, con il quale l'ormai soppresso ufficio delle imposte dirette, accertava una plusvalenza da cessione (ex articolo 81 del Dpr 917/1986 - ora articolo 67) per avere, i contribuenti, rivenduto un immobile entro il termine di cinque anni dall'acquisto.<o:p></o:p>Nel proporre ricorso, gli interessati adducevano l'illegittimità dell'atto di accertamento, poiché l'aver adibito l'unità immobiliare ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, costituiva una causa ostativa al realizzarsi della plusvalenza.<o:p></o:p><o:p> </o:p>La Commissione tributaria provinciale respingeva il ricorso ritenendo non provata la circostanza dell'utilizzo dell'immobile per l'uso abitativo.<o:p></o:p><o:p> </o:p>Successivamente, la Commissione tributaria regionale confermava la decisione specificando che l'intervenuta irrevocabile sentenza penale di assoluzione dal reato di omessa dichiarazione invocata dai contribuenti, in quanto resa per "contrasto di prove", non poteva avere alcun riflesso sulla vicenda processuale - tributaria.<o:p></o:p><o:p> </o:p>Avverso tale ultima decisione, i contribuenti proponevano ricorso per cassazione.<o:p></o:p><o:p> </o:p>La sentenza<o:p></o:p>La Suprema corte, respingendo i motivi di censura, ha ritenuto che la sentenza impugnata fosse immune da vizi di legittimità.<o:p></o:p>Ciò in quanto, la circostanza secondo la quale i giudici di appello, hanno ritenuto non provato l'utilizzo dell'immobile "ai fini abitativi", ha rappresentato un giudizio di fatto e, come tale, insindacabile in sede di legittimità.<o:p></o:p>Per i giudici della Cassazione, nell'ambito di una plusvalenza da cessione ex articolo 81, comma 1, lettera b) del Tuir, l'aver adibito l'immobile ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita si traduce, a tutti gli effetti, in un'agevolazione tributaria, la cui sussistenza deve essere provata esclusivamente dal contribuente.<o:p></o:p>Infatti, in materia di agevolazioni, vige "…la regola di giudizio…" per cui "… l'onere dei relativi presupposti incombe al soggetto che invoca il regime agevolativo …".<o:p></o:p><o:p> </o:p>Per quanto concerne il valore probatorio della sentenza penale assolutoria dal reato di omessa dichiarazione, la Suprema corte, ha precisato che "… ll vincolo del giudice extra penale alle sentenze del giudice penale, enunciato dall'art. 654 cod. proc. pen., oltre a dover essere inteso restrittivamente (e cioè limitato a specifiche statuizioni di fatto), trova comunque un ostacolo - posto dallo stesso art. 654 - nei diversi regimi processuali che limitano la prova dei fatti o consentono l'impiego di prove legali o di regimi presuntivi …".<o:p></o:p><o:p> </o:p>Pertanto, nel caso in esame, la sentenza penale assolutoria, resa per insuperabile contrasto tra prove a carico e discarico (articolo 530, comma 2, cpp), non può avere rilevanza in quanto, oltre a non accertare, in concreto, la "… sussistenza di una plusvalenza e la non sussistenza dell'ipotesi di esenzione …", entra in conflitto con la regola generale secondo cui, l'onere della prova dell'esistenza dei presupposti dell'agevolazione, incombe interamente sul contribuente.<o:p></o:p><o:p> </o:p>Osservazioni<o:p></o:p>La sentenza, sulla scia di precedenti pronunce (cfr Cassazione, sentenze 10280/2008 e 18424/2005), ha confermato il principio secondo cui la sussistenza di un'agevolazione tributaria e in genere di ogni norma che permette di accedere a un regime di esenzione, deve essere positivamente provata dal soggetto che la invoca.<o:p></o:p>I benefici fiscali, infatti, costituiscono, un'eccezione alla regola generale dell'imponibilità dei redditi.<o:p></o:p>Sul piano processuale, tali eccezioni si traducono in fatti impeditivi, modificativi o estintivi dell'obbligazione tributaria che, ai sensi dell'articolo 2967 del codice civile (regola generale sull'onere della prova), devono necessariamente essere allegati e dimostrati dal contribuente.<o:p></o:p><o:p> </o:p>Peraltro, il giudice di merito non può limitarsi a ritenere insufficienti i motivi addotti nell'atto con cui l'Amministrazione ha respinto la domanda di agevolazione, ma è necessario che lo stesso accerti, in concreto, l'esistenza dei requisiti previsti dalla legge per l'attribuzione delle predette agevolazioni. (cfr Cassazione, sentenze 18424/2005 e 19148/2004).<o:p></o:p><o:p> </o:p>In ultima analisi, è importante rimarcare come, secondo la decisione in esame, la sentenza penale di assoluzione dal reato di omessa dichiarazione, resa per insufficienza o contrasto di prove, seppure irrevocabile, non può trovare ingresso nel processo tributario.<o:p></o:p><o:p> </o:p>Per i giudici di piazza Cavour, l'insufficienza o il contrasto di prove, infatti, può rilevare solo in sede penale "… in cui occorre raggiungere la prova positiva dell'esistenza dell'imponibile oggetto di evasione …", giammai in sede tributaria, ove, al contrario, "… incombe al contribuente dare la prova dei fatti costitutivi dell'invocato regime di esenzione …".<o:p></o:p><o:p> </o:p><o:p> </o:p>Fonte: Agenzia Entrate<o:p></o:p></div>

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