Il Commercialista in Rete: Rivalutazione terreni

Rivalutazione terreni.

Per la determinazione della plusvalenza, ai sensi dell’articolo 7 della legge 448/2001, il contribuente può assumere – in luogo del costo o valore di acquisto – il valore del terreno rideterminato sulla base di una perizia giurata di stima. 
Per la suprema Corte, l’asseverazione di questa perizia, in data successiva al rogito, non comporta decadenza dell’agevolazione. Inoltre, nei casi in cui il contribuente, nell’atto di cessione di terreno, indichi un valore di “poco” inferiore (frutto di mero errore) a quello rivalutato – non facendo menzione dell’intervenuta rideterminazione – per il calcolo della plusvalenza ai fini delle imposte dirette, potrà fare comunque riferimento al valore rivalutato che costituisce il “valore minimo di riferimento”. 
Potrà riferirsi, comunque, a questo “valore minimo di riferimento” anche nell’ipotesi in cui, pur avendo dichiarato in atto un corrispettivo sensibilmente inferiore a quello periziato, ha comunque fatto menzione dell’intervenuta rideterminazione del valore del terreno. 
Questi i principali chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015. 
 
Quadro normativo 
L’articolo 7 della legge 448 del 2001, nell’introdurre la possibilità di rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili, ha espressamente previsto che “Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 81, comma 1, lettere a e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e successive modificazioni, per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2002, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima (…) a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6”. 
Ai sensi del comma 6, “La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”. 
 
In particolare, si ricorda che l’articolo 67 del TUIR (ex articolo 81), al primo comma, prevede che “sono redditi diversi… b). le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”. 
Il successivo articolo 68 prevede che “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo …. Il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili”. 
 
Prassi dell’Amministrazione e orientamento giurisprudenziale 
Sull’argomento, in sede di prima interpretazione della disposizione contenuta nella legge 448/2001, l’Amministrazione finanziaria, con circolare 16/2005, ha precisato che “il valore rideterminato non può essere utilizzato prima della redazione e del giuramento della perizia in quanto nell’atto deve essere indicato il valore periziato del bene”. Tale posizione è stata successivamente ribadita con le circolari 47/2011 e 1/2013. Anche nella circolare 47/2011, infatti, l’Agenzia ha confermato che “è necessario che la redazione e il giuramento della perizia siano antecedenti alla cessione del bene, in quanto al fine della determinazione della plusvalenza il valore periziato deve essere indicato nell’atto di cessione dello stesso”. 
 
Tuttavia, come si evidenzia nella risoluzione, più volte la Corte di cassazione si è pronunciata in senso difforme, affermando che il valore del terreno può essere determinato sulla base di una perizia giurata, anche se asseverata in data successiva alla stipulazione della compravendita. 
Per tutte, si richiama l’ordinanza 26714/2013, con la quale la Suprema corte ha affermato che può essere assunto come valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello determinato “sulla base di una perizia giurata anche se asseverata in data successiva alla stipulazione, attesa l’assenza di limitazioni poste dalla legge a tal proposito…”. 
In senso conforme, come anticipato, si erano espresse anche la sentenza 30729/2011 e le ordinanze 22990/2012 e 11062/2013, nonché, da ultimo, l’ordinanza 10561/2014. 
Naturalmente la perizia, ancorché non asseverata e giurata, deve essere redatta prima del rogito, stante l’obbligo di indicare in atto il relativo valore periziato. 
 
Con la risoluzione in commento, l’Agenzia si è occupata anche dell’ulteriore problematica relativa all’indicazione nell’atto di cessione del terreno di un valore inferiore a quello risultante dalla perizia. 
Sull’argomento, con la circolare 15/2002, è stato precisato che “Per i trasferimenti di terreni “… per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria”, l’ufficio provvede alla rettifica del valore dichiarato se ritiene che il valore venale dei terreni trasferiti sia superiore (Testo unico dell’imposta di registro articolo 51, comma 3). Ovviamente il valore accertato non può essere inferiore a quello rideterminato ai sensi del comma 1 dell’articolo 7 poiché questo, come detto, costituisce il valore normale minimo di riferimento. Qualora, invece, il venditore intenda discostarsi del valore attribuito al terreno dalla perizia - ad esempio perché il terreno ha subito un deprezzamento per cause naturali o per effetto dell’adozione di nuovi strumenti urbanistici - ai fini delle imposte di trasferimento valgono le regole sulla determinazione della base imponibile dettate dalle singole leggi d’imposta e per il calcolo della plusvalenza deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno, secondo gli ordinari criteri indicati dall’articolo 82 del TUIR” (indirizzo espresso anche in successivi interventi dell’Amministrazione). 
 
La prassi, quindi, attualmente prevede che il contribuente che indichi direttamente nell’atto un valore inferiore a quello di perizia si espone a una rettifica da parte del Fisco con riferimento alla determinazione della plusvalenza tassabile, non potendo far valere gli effetti della rideterminazione del valore. 
A fronte di un valore dichiarato nell’atto di compravendita inferiore a quello periziato – a volte frutto di errore o di una dimenticanza – e in mancanza del richiamo in atto dell’avvenuta rideterminazione di valore, si procede, in sostanza, alla determinazione della plusvalenza secondo le regole ordinarie di calcolo ai sensi dell’articolo 68 del Tuir, fondate sulla differenza tra corrispettivo percepito e prezzo di acquisto. 
 
Con la risoluzione 53/2015, tuttavia, l’Amministrazione riconosce che, se è pur vero che la ratio di tali istruzioni si ricollega a esigenze di speditezza e semplificazione dell’attività di controllo (sarebbe di ostacolo consentire al contribuente di dichiarare in atto un valore inferiore), è anche vero che detta esigenza viene meno nei casi in cui, pur non facendosi menzione in atto della intervenuta rideterminazione, lo scostamento del valore indicato nel medesimo atto rispetto a quello periziato, sia “poco significativo”. 
Potrà farsi comunque riferimento al valore rivalutato anche nell’ipotesi in cui il contribuente, pur avendo dichiarato in atto un corrispettivo sensibilmente inferiore al valore periziato, abbia comunque fatto menzione in atto dell’intervenuta rideterminazione. 
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Fonte: Agenzia Entrate</div>

Rivalutazione terreni.

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Nuova rivalutazione di un terreno.

Ho un terreno edificabile, a suo tempo rivalutato. Se usufruisco della nuova analoga opportunità prevista dalla Stabilità 2015, posso compensare quanto ho versato in precedenza o devo chiedere il rimborso? 
 
La Stabilità 2015 (articolo 1, commi 626 e 627, della legge 190/2014) ha introdotto la possibilità di rideterminare il costo fiscale dei terreni edificabili o con destinazione agricola (e delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati), posseduti al 1° gennaio 2015. In caso di precedente rivalutazione degli stessi beni, è possibile detrarre dall'imposta sostitutiva dovuta quella versata nella precedente occasione o richiedere il rimborso di quest'ultima. L'importo del rimborso non può essere comunque superiore all'importo dovuto in base all'ultima rideterminazione effettuata (articolo 7, comma 2, lettere ee) ed ff), del Dl 70/2011). L’imposta sostitutiva da versare entro il prossimo 30 giugno (intero importo o prima di tre rate di uguale ammontare) è pari all'8% del valore risultante dalla perizia asseverata. 
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Fonte: Agenzia Entrate</div>

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Rimborso dell'imposta sulla rivalutazione terreni.

A giugno ho effettuato la rideterminazione del valore di un terreno edificabile, già rivalutato anni fa. Posso chiedere il rimborso dell'imposta sostitutiva versata in precedenza e non scalata a giugno? 
 
La normativa che disciplina la materia è stata oggetto di numerose proroghe nel corso degli anni. L'ultima scadenza entro cui usufruire di tale agevolazione fiscale era fissata al 30 giugno 2013 (legge 228/2012). Era consentito rideterminare il valore di un terreno, versando l’imposta sostitutiva del 4%, sulla base della perizia di stima redatta da un professionista abilitato. Nel caso in cui un soggetto si fosse avvalso della rivalutazione del valore di un terreno avendo già effettuato una precedente rideterminazione sul medesimo bene, aveva la possibilità di detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’importo relativo al tributo già versato. Qualora, invece, non avesse usufruito di tale opportunità, resta comunque ferma la possibilità di chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva già pagata (articolo 38 del Dpr 602/1973) entre il termine di decadenza di 48 mesi, decorrente dalla data del versamento dell’intera imposta o della prima rata relativa all’ultima rideterminazione effettuata. L’importo del rimborso non può in ogni caso essere superiore all’importo dovuto in base all'ultima rivalutazione effettuata. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

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A giugno ho effettuato la rideterminazione del valore di un terreno edificabile, già rivalutato anni fa. Posso chiedere il rimborso dell'...

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Rivalutazione terreni e partecipazioni 2013 entro il 1° luglio.

Entro il 1° luglio 2013, chi intende usufruire della rivalutazione del costo d’acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola e delle partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati, posseduti al 1° gennaio 2013, deve predisporre, tramite un tecnico abilitato, una perizia giurata di stima che stabilisce il valore attuale del bene e versare un’imposta sostitutiva. Quest'ultima è pari al 4% per i terreni e per le partecipazioni qualificate, ovvero al 2% per le partecipazioni non qualificate, calcolata sul nuovo valore derivante dalla stima. Il pagamento può essere effettuato in un’unica soluzione o a rate. L'adesione alla rivalutazione si perfeziona proprio con la redazione della perizia giurata di stima ed il versamento della prima (o unica) rata. L'agevolazione può essere fruita da persone fisiche titolari di terreni e partecipazioni al di fuori dell’attività d’impresa, da società semplici e soggetti assimilati, da enti non commerciali per beni che non rientrano nell’attività commerciale, da soggetti non residenti per le plusvalenze imponibili in Italia.

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Rivalutazione terreni e partecipazioni entro il 1° luglio.

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Entro il prossimo 1° luglio (il termine ordinario del 30 giugno cade, infatti, di domenica) è possibile effettuare la rivalutazione di terre...

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Rivalutazione terreni e partecipazioni: istanze di rimborso entro il 14 maggio.

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Qualora sia stata effettuata una rivalutazione di terreni e partecipazioni e a questa prima rivalutazione ne sia seguita una seconda con ri...

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Quesito: rivalutazione terreni.

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Su un terreno rivalutato e' stata versata (in tre rate) l'imposta sostitutiva del 4%. La stessa imposta e' stata versata, pur es...

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Rivalutazione di terreni e partecipazioni nel 2011: ammessi detrazioni e rimborsi.

Rivalutazione di terreni e partecipazioni nel 2011: ammessi detrazioni e rimborsi.

Il contribuente che intende avvalersi nuovamente della rivalutazione di terreni e partecipazioni nel 2011 e che già in passato ha usufruito ...

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Agevolazioni fiscali. Rideterminazione dei valori dei terreni.

Il contribuente che ha usufruito della rideterminazione del valore di un terreno e ha versato le prime rate dell'imposta sostitutiva, ha facoltà, in forza di una successiva norma agevolativa, di procedere a una nuova perizia giurata di stima del valore del terreno, versare la relativa imposta sostitutiva e presentare richiesta di rimborso di quanto già corrisposto. Ciò anche quando la seconda perizia indichi un valore più basso rispetto a quello della prima stima. <a href="http://www.finanze.gov.it/export/download/novita2010/risx111exdelx22xottobrex2010.pdf">risoluzione n. 111/e del 22 ottobre 2010</a> Fonte: Min.Finanze

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Rivalutazione terreni.

Chi ha usufruito della rideterminazione del valore di un terreno e ha versato le prime rate dell'imposta sostitutiva, può, sulla base di una successiva norma agevolativa, procedere a una nuova perizia giurata di stima del valore del terreno, pagare la relativa imposta sostitutiva e presentare richiesta di rimborso di quanto versato precedentemente. Ciò anche quando la seconda perizia indichi un valore più basso rispetto a quello della prima stima. E' il chiarimento che arriva con la risoluzione n. 111/E del 22 ottobre, attraverso la quale l'Agenzia delle Entrate risponde all'interrogativo posto dal proprietario di un terreno già rivalutato che, nel frattempo, ha subito una diminuzione di valore. In sostanza, il contribuente si è rivolto all'Amministrazione finanziaria per sapere se sia possibile ricalcolare il valore del terreno per il quale, attraverso una perizia giurata di stima, aveva già usufruito, con riferimento alla data del 1° gennaio 2008, della rideterminazione del costo di acquisto, provvedendo a versare le prime due rate della relativa imposta sostitutiva del 4%. Ritiene ora, sulla base di quanto stabilito dalla Finanziaria 2010 (articolo 2, comma 229, della legge 191/2009), di poter far predisporre, entro il 31 ottobre 2010, una nuova perizia giurata di stima del terreno alla data del 1° gennaio 2010 e versare l'imposta sostitutiva calcolata sul nuovo valore. Per quanto riguarda l'imposta dovuta per il valore determinato nel 2008, il contribuente prospetta l'ipotesi di non pagare la terza rata e di chiedere il rimborso delle prime due rate versate. L'Agenzia ricorda preliminarmente il percorso normativo dell'agevolazione - introdotta per la prima volta dalla Finanziaria 2002 (articolo 7 della legge 448/2001) - che consente ai proprietari di terreni edificabili e con destinazione agricola di rideterminarne il valore di acquisto. Il valore "rideterminato" è utilizzabile al posto del costo storico per il calcolo della plusvalenza imponibile realizzata in caso di cessione del terreno, a condizione che sia stabilito attraverso una perizia giurata di stima e venga versata l'imposta sostitutiva nella misura del 4% del valore stesso. Nella prima edizione, l'opportunità riguardava i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2001; successivi interventi normativi hanno permesso di procedere al "ricalcolo" del valore del terreno anche con riferimento ad altri periodi. Nel caso specifico, il contribuente ha rideterminato il valore del terreno posseduto al 1° gennaio 2008, provvedendo ai necessari adempimenti entro il 30 giugno dello stesso anno. La Finanziaria 2010 ha reiterato l'agevolazione per i terreni posseduti al 1° gennaio 2010, prevedendo il successivo 31 ottobre come termine ultimo per perfezionare l'operazione. I tecnici delle Entrate concordano con la soluzione prospettata dall'interessato, riconoscendogli la possibilità di usufruire della rinnovata disposizione agevolativa attraverso una nuova perizia giurata di stima e il versamento della relativa imposta sostitutiva. Il contribuente, inoltre, non dovrà ultimare il pagamento (terza rata) derivante dalla precedente rideterminazione e potrà chiedere il rimborso di quanto già versato (prime due rate). Fonte: Agenzia Entrate

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Rivalutazioni di terreni e partecipazioni entro il 31 Ottobre 2010.

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La Finanziaria 2010 riapre i termini per la rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili e delle quote della società (articolo 2, comma...

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