Il Commercialista in Rete: Compravendita

Acquisto casa e regola del prezzo-valore

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La regola del prezzo-valore prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto di compravendita. La sua applicazione limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate, che non può accertare un maggior valore ai fini del pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale. Inoltre, è prevista una riduzione del 30% degli onorari notarili. Questa regola è ammessa, tuttavia, solo per gli acquisti di immobili a uso abitativo, e le relative pertinenze, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Non si applica alle vendite assoggettate ad Iva. 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Acquisto casa e regola del prezzo-valore

La regola del prezzo-valore prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale, indipendentemente ...

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Quesito: calcolo valore compravendita attività.

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mio figlio sarebbe interessato a rilevare un piccolo negozio alimentare,vorrei sapere come fare a sapere se il valore richiesto e' equo...

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Quesito: vendita con plusvalenza

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sono un lavoratore dipendente Due anni fa ho acquistato in una asta fallimentare una imbarcazione pagandola€30000 dopo alcuni lavoretti di ...

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Registro, lo sfratto che ritarda non è causa di forza maggiore.

La circostanza che al momento della stipula del contratto di compravendita di un immobile già locato fosse stato intimato lo sfratto per finita locazione per un termine posteriore a quello previsto dalla legge fiscale per il trasferimento della residenza (diciotto mesi) esclude la sussistenza di una causa di “forza maggiore”, impeditiva della decadenza dal beneficio “prima casa”. 
Lo ha affermato la Corte di cassazione con la sentenza 13177 dell’11 giugno 2014. 
 
Brevemente, si ricorda che la disciplina del beneficio fiscale in argomento, riguardante l’imposta di registro, è recata dall’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986 e dalla relativa nota II-bis), che detta le condizioni di carattere soggettivo. 
Per quanto di interesse, si richiama, in particolare, la lettera a) della citata nota II-bis), ai sensi della quale la fruizione dell’agevolazione “prima casa” è subordinata alla condizione che “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività […]. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”. 
 
La norma non richiede che il soggetto beneficiario abbia o stabilisca entro diciotto mesi la propria residenza nell’immobile acquistato o che lo stesso venga destinato ad abitazione principale dell’acquirente, bensì si limita a prevedere che la residenza sia o venga fissata entro tale termine nel comune dove è situata la casa. 
L’intenzione di voler trasferire la propria residenza nel comune in cui si trova l’appartamento, manifestata nell’atto di acquisto, deve concretizzarsi entro il termine perentorio di diciotto mesi. 
 
Lo ha ribadito, da ultimo, l’ordinanza 7764/2014, nella quale la Corte suprema ha affermato espressamente che “in tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa…previsti dalla nota II bis della tariffa…, spettano alla sola condizione che, entro il termine di decadenza di diciotto mesi dall’atto, il contribuente stabilisca, nel Comune ove sia ubicato l’immobile, la propria residenza” (cfr Cassazione, sentenze 1255/2014, 18491/2008 e 19099/2008). 
 
Ciò posto, va rilevato, tuttavia, che, anche nell’ipotesi di mancato trasferimento nei tempi previsti, potrebbe non verificarsi la decadenza dall’agevolazione provvisoriamente concessa al momento dell’atto, laddove “tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello della stipula dell’atto di acquisto dell’immobile stesso” (vedi da ultimo Cassazione, sezione V, sentenza 17442/2013). 
Secondo la definizione fornita dalla consolidata giurisprudenza di legittimità, per “causa di forza maggiore” si intende un “impedimento oggettivo sopraggiunto non prevedibile e tale da non poter essere evitato che costituisce un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento” (cfr Cassazione, sentenza 1616/1981). 
Restano, “per contro, irrilevanti le motivazioni soggettive relative al mancato trasferimento della residenza nel comune in cui è ubicato l'immobile acquistato...” (cfr Cassazione, sentenza 26764/2013). 
Occorre, inoltre, che il termine sia ancora pendente per poter dimostrare all’Amministrazione finanziaria il possesso dei requisiti di legge e che l’acquisto non sia intervenuto dopo il verificarsi dell’evento causativo di forza maggiore. 
 
Alla luce dei principi esposti, nel caso esaminato nella sentenza in commento, i giudici non hanno ritenuto sussistere elementi di carattere oggettivo, imprevedibile e inevitabile tali da impedire la decadenza dall’agevolazione. 
Nella pronuncia si legge, infatti, che “In effetti, secondo l'orientamento ormai consolidato di questa Corte, la forza maggiore di cui si discute deve esser fatta consistere in un evento non prevedile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella ‘prima casa’ entro il perentorio termine di diciotto mesi stabilito dalla legge (Cass. sez. trib. n. 17249 del 2013; Cass. sez. sez. trib. 14399 del 2013). Laddove invece la circostanza dedotta in lite, che è quella pacifica per cui al momento del rogito il contribuente era al corrente che lo sfratto per finita locazione era stato intimato per un termine posteriore, non integra le caratteristiche ritenute da questa Corte costitutive della forza maggiore di cui trattasi. Caratteri che sono appunto quelli dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità, che non possono rinvenirsi nel presente caso in cui il contribuente ha comperato un immobile sapendo di non poter abitare l'immobile entro i prescritti diciotto mesi”. 
 
Sempre in tema di mancato trasferimento della residenza in relazione all’ipotesi di acquisto di immobile locato, la sezione VI della Corte di cassazione, con l’ordinanza 7764/2014, aveva già affermato che “Il mancato rilascio dell'immobile da parte del conduttore non costituisce circostanza inevitabile ed imprevedibile tale da ostacolare il mutamento di residenza”. 
 
Da ultimo, si richiamano alcuni precedenti di legittimità nei quali la Corte suprema ha fatto applicazione dei medesimi principi, negando l’inevitabilità, la non prevedibilità e la non imputabilità dell’evento ai fini della permanenza dell’agevolazione. 
In particolare, si fa riferimento alla sentenza 26764/2013, in precedenza citata, con la quale i giudici hanno censurato la pronuncia della Ctr per aver affermato che la disposizione agevolativa andava riconosciuta quando l’immobile acquistato fosse non immediatamente utilizzabile per obiettive e documentate ragioni, per tutto il tempo necessario al compimento delle opere di ristrutturazione. L’inidoneità del protrarsi dei lavori a giustificare il mancato trasferimento della residenza è stata, altresì, affermata dalla Cassazione con l’ordinanza 13800/2010. 
Nell’ordinanza 8620/2014 della sezione VI della stessa Corte, concernente una ipotesi in cui i contribuenti avevano ceduto l’appartamento entro un quinquennio dall’acquisto senza riacquistare altro immobile da destinare ad abitazione, la Corte di cassazione ha affermato che “nella nozione forza maggiore astrattamente idonea ad impedire la decadenza da tali benefici non sono sussumibili meri motivi soggettivi, quali la separazione coniugale, ma solo impedimenti oggettivi, imprevedibili ed inevitabili”. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Registro, lo sfratto che ritarda non è causa di forza maggiore.

La circostanza che al momento della stipula del contratto di compravendita di un immobile già locato fosse stato intimato lo sfratto per fin...

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Compravendita con “prezzo-valore” anche se il saldo arriva più tardi.

In relazione a una compravendita immobiliare in cui l’acquirente sia una persona fisica, l’obbligo di indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo si ritiene assolto qualora siano forniti in atto gli elementi utili all’identificazione, in termini di tempi, importi ed eventuali modalità di versamento, di quanto sarà corrisposto in un momento successivo rispetto all’atto di cessione. 
In tale ipotesi, sono da ritenersi esclusi l’irrogazione della sanzione amministrativa compresa tra un minimo di 500 e un massimo di 10mila euro e, ai fini dell'imposta di registro, l'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento di valore (ex articolo 52, primo comma, Dpr 131/1986). 
 
Queste, in sintesi, le precisazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 53/E del 20 maggio, con la quale l’Amministrazione finanziaria ha fornito chiarimenti sull’applicabilità del cosiddetto sistema del “prezzo-valore” (articolo 1, comma 497, legge 266/2005) - criterio applicabile, in via opzionale, per la determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale - nel caso di atto di compravendita immobiliare per il quale i contraenti convengono che una parte del prezzo dell’immobile venga corrisposto in data successiva alla stipula dell’atto. 
 
Il caso 
Avviene sovente, nelle compravendite immobiliari in cui l’acquirente sia una persona fisica, che una parte del prezzo pattuito per il trasferimento dell’immobile sia corrisposto in un momento successivo rispetto a quello dell’atto del notaio, in un’unica soluzione o in più rate. Tale fenomeno contrattuale è stato sottoposto al vaglio dell’Amministrazione finanziaria, affinché la stessa potesse valutare la sua compatibilità con le disposizioni fiscali, introdotte dal 2005 in poi, che hanno interessato le compravendite immobiliari. 
 
Per entrare nel dettaglio della problematica, occorre considerare che l'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005 (la Finanziaria per il 2006) ha introdotto una eccezione all'applicazione della regola generale di determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. In particolare, il legislatore ha previsto che si possa derogare ai normali criteri di determinazione della base imponibile per le sole cessioni effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, relative a immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. 
L’opzione, che permette di utilizzare, quale base imponibile, il valore catastale indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto, deve essere esercitata dall’acquirente all'atto della cessione, attraverso apposita richiesta della parte al notaio rogante. Secondo le prescrizioni del comma 497, le parti, anche se viene esercitata l’opzione, hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. 
In presenza di tali condizioni, secondo quanto previsto dal successivo comma 498, l'Amministrazione finanziaria non può procedere all’accertamento di valore, previsto dall'articolo 52, comma 1, del Tur. 
 
Nell’ottica di garantire la tracciabilità delle modalità di pagamento dei corrispettivi, è stato poi introdotto l’obbligo per le parti di rendere, all'atto della cessione di un immobile, seppur assoggettata a Iva, un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante, tra l'altro, l'indicazione analitica delle modalità di pagamento (articolo 35, comma 22, Dl 223/2006). 
L’inosservanza di tale obbligo comporta l’applicazione di due sanzioni: la prima è compresa tra un minimo di 500 e un massimo di 10mila euro; la seconda si sostanzia nel disconoscimento della preclusione al potere di accertamento di valore della compravendita immobiliare, che l’opzione per il sistema del “prezzo valore” comporta. 
Inoltre, nei confronti dell'autore della dichiarazione mendace, redatta mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, è previsto il trattamento sanzionatorio di carattere penale previsto dall’articolo 76 del Dpr 445/2000. 
 
La portata generale degli obblighi di tracciabilità, applicabili a tutte le cessioni di immobili a titolo oneroso, anche se rientranti nel campo di applicazione dell'Iva, ha comportato che la preclusione dell'accertamento di valore (ex articolo 52, primo comma, del Tur) viene meno anche con riferimento alle vendite di abitazioni nei confronti di privati, qualora non siano indicate nell’atto, analiticamente, le modalità di pagamento del corrispettivo. 
 
Sulla base della ripercorsa normativa, l’Agenzia ritiene che l'obbligo dell'indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo, rispondendo a precise finalità antievasive e di prevenzione del riciclaggio di proventi derivanti da attività illecite, sussista per tutti i pagamenti relativi ad atti di compravendita immobiliare. Ma, con riferimento a quelli che si rinviano a un momento futuro rispetto a quello di conclusione dell’atto, conclude dicendo che in tali casi la tracciabilità, nel senso di indicazione analitica delle modalità di pagamento, non può essere pretesa. 
 
Questa posizione interpretativa si fonda sulla considerazione dell’impossibilità per le parti contraenti di fornire, al momento della stipula, gli estremi di tutti i pagamenti che vanno a comporre il corrispettivo complessivamente pattuito, in quanto si verificheranno solo in data successiva alla firma dell'atto di cessione. 
 
L’Agenzia, tuttavia, precisa che, per soddisfare gli obblighi di indicazione analitica dei corrispettivi rinviati a un momento successivo rispetto alla stipula, sarà sufficiente indicare nell’atto elementi utili a stabilire i tempi, i modi e gli importi dovuti a saldo per la cessione immobiliare. 
Precisare gli elementi utili a delineare le modalità dei pagamenti futuri determina poi, secondo quanto chiarito dalla risoluzione, l’immunità dal trattamento sanzionatorio delineato in precedenza, tra cui anche l’assoggettamento dell’atto di cessione alla procedura di accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro. 
 
 
Fonte: Agenzia Entrate

Compravendita con “prezzo-valore” anche se il saldo arriva più tardi.

In relazione a una compravendita immobiliare in cui l’acquirente sia una persona fisica, l’obbligo di indicazione analitica delle modalità d...

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