Per fruire dei benefici prima casa servono requisiti precisi.

Le agevolazioni previste in tema di imposizione indiretta (imposta di registro e tributi ipotecari e catastali) per l’acquisto di immobile da destinare ad abitazione principale sono presenti nell’ordinamento tributario nei confronti delle abitazioni “non di lusso”, per l’individuazione delle quali caratteristiche, l’articolo 1 della legge 118/1985 (di conversione del Dl 12/1985), faceva rinvio a quanto indicato al successivo articolo 2.
Quest’ultimo originariamente faceva riferimento ai criteri di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, ma di seguito ha rinviato ai criteri di cui al Dm 2 agosto 1969, i quali – nel testo in vigore fino al 31 dicembre 2013 – erano richiamati dalla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa allegata alla legge di registro approvata con il Dpr n. 131 del 1986, che riconosceva l’aliquota agevolata del 3% sul corrispettivo indicato per l’acquisto di tale immobile.
A sua volta, l'articolo 5 del Dm 2 agosto 1969 qualifica abitazioni di lusso le "case composte di uno o più piani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta".

I giudici di merito hanno ritenuto decisivo, ai fini dell’individuazione dei requisiti oggettivi del cennato beneficio fiscale, far riferimento ai criteri dettati dal legislatore in tutt’altro contesto normativo, qual è – sicuramente – quello dettato dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47, in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia e relative sanzioni, ossia di regolarizzazione dei manufatti che non rispondevano alle cogenti prescrizioni urbanistiche.
Orbene, la Commissione tributaria regionale ha ritenuto decisivo – per l’individuazione della superficie utile abitabile – quanto risultante dal Dm 10 maggio 1977, il quale era stato richiamato dalla citata legge sul condono edilizio del 1985, ai fini, peraltro, della determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici, calcolo necessario per la quantificazione delle somme da versare a titolo di oblazione edilizia.
Tale conclusione è stata cassata dalla pronuncia in commento, evidenziando l’esclusività del riferimento al Dm del 1969 in quanto richiamato espressamente a tale fine dalla citata normativa fiscale di favore, la quale non è suscettibile di interpretazione analogica, in quanto ne amplierebbe la sfera applicativa oltre l’intenzione del legislatore, proprio “in considerazione della diversa superficie (quella complessiva e quella utile abitabile) considerata dal legislatore ai fini del calcolo dell'oblazione, in tema di condono edilizio”.

Non si rinvengono precedenti negli esatti termini, ma il computo della superficie utile ha interessato la giurisprudenza di legittimità, che già con la sentenza 26 settembre 1996, n. 8502, aveva fissato il principio secondo cui il carattere non di lusso del fabbricato deve essere riscontrato non alla luce dell'appartenenza dello stesso a una determinata categoria catastale, ma sulla sola base dei criteri posti dalla specifica norma regolatrice.
Nella successiva sentenza della Suprema corte 14 dicembre 2005, n. 27617, si era confermato che gli unici criteri utilizzabili per l’individuazione delle caratteristiche di un immobile “di lusso” sono quelli indicati nella normativa di riferimento, nei riguardi delle quali la decisione della Corte regolatrice del diritto 14 dicembre 2005, n. 27617, ha statuito che - in base ai requisiti dettati dall’articolo 4 del Dm 2 agosto 1969, riguardo però agli edifici unifamiliari - la presenza di piscine e campi da tennis non vale di per sé a qualificare automaticamente un immobile come abitazione di lusso.
A sua volta, la Suprema corte, nella sentenza 1 giugno 2006, n. 13064, aveva statuito che – ai fini di tale agevolazione fiscale per l’edilizia abitativa – gli unici criteri di individuazione della sussistenza di detto requisito oggettivo devono essere rinvenuti nel Dm del 1969, anche con riferimento a immobili ultimati diversi anni prima dell’emanazione di detto decreto.

Infine, non poteva mancare anche in tale ambito l’applicazione dell’abuso del diritto che, per la decisione del Supremo collegio 28 giugno 2012, n. 10807, si rinviene ai fini della determinazione della natura non di lusso di un immobile destinato ad abitazione in quanto devesi computare anche il piano interrato che, pur non avendo l'altezza richiesta dal regolamento edilizio per l'abitabilità, sia effettivamente destinato ad attività padronali.


Fonte: Agenzia Entrate