Costruzione di immobile strumentale su area in concessione demaniale.

Domanda
Una SRL, operante nel settore della logistica in ambito portuale, ha costruito un immobile strumentale (magazzino) su un'area assentita in concessione demaniale; l'immobile è stato iscritto in bilancio alla voce "terreni e fabbricati" con separata indicazione in nota integrativa e viene ammortizzato in base alla durata della concessione. Si chiede di sapere se le spese di ordinaria manutenzione sostenute per detto immobile seguano le stesse regole previste per gli altri beni di proprietà dell'azienda (art. 102 co. 6 TUIR) e se il valore dell'immobile rilevi ai fini del calcolo del costo complessivo dei beni ammortizzabili su cui calcolare il limite del 5% delle spese di manutenzione non capitalizzate.

Risposta
L'articolo 102, comma 6 del D.P.R. n. 917/1986 stabilisce che le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione, che dal bilancio non risultino imputate ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, quale risulta all'inizio dell'esercizio dal registro dei beni ammortizzabili.

Da ciò ne deriva che condizione indispensabile affinché le suddette spese siano deducibili è che le stesse siano relative a beni ammortizzabili.

Con specifico riferimento agli immobili strumentali (come nel caso oggetto del quesito in esame) si precisa che dal momento che sotto il profilo civilistico essi sono iscritti in bilancio tra le immobilizzazioni materiali, nella voce B.II 1 dello stato patrimoniale (terreni e fabbricati) e costituiscono pertanto oggetto di ammortamento, gli stessi si qualificano come beni ammortizzabili.

Quanto al costo di iscrizione, rileva il costo d'acquisto, ovvero il valore di produzione (per gli immobili prodotti internamente), al netto degli ammortamenti.

Tanto premesso, con riferimento al caso di specie, trattandosi da quanto si evince dal quesito in parola, di immobili strumentali per natura iscritti tra i beni ammortizzabili, sebbene costruiti su di un terreno in concessione, ne deriva che con riferimento agli stessi trova applicazione il disposto dell'articolo 102, comma 6 del D.P.R. n. 917/1986.

Il costo da considerare ai fini del calcolo del limite del 5% è quello di costruzione di detto immobile, avendo cura di scorporare dal medesimo, laddove fosse incorporato, quello del terreno sul quale il medesimo è stato realizzato.


Fonte: IPSOA