La riforma del condominio e la sicurezza negli edifici.

La legge 11 dicembre 2012 n. 220, ribadisce nel nostro ordinamento giuridico i principi per cui nell'unità di proprietà esclusiva il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o che pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio e che ne deve dare preventiva notizia all'amministratore. Pertanto detta normativa aumenta i casi di responsabilità da custodia e definisce compiutamente l'amministratore quale soggetto giuridico garante della sicurezza del condominio, inteso luogo di vita e di lavoro: da tali premesse consegue la piena applicabilità al condominio della complessa normativa del diritto speciale della sicurezza.
La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio opera diretto riferimento alla problematica della sicurezza degli edifici e dei suoi abitanti in un numero notevole di norme . L’art. 5, che riforma l’art. 1120 del codice civile, al comma 1 n. 2) sostiene che nel novero delle innovazioni deliberabili dall’assemblea vi sono anche: «1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti». L’art. 6, che riforma l’art. 1122, ora rubricato come «Opere su parti di proprietà o uso individuale» afferma: «Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».
Gli artt. 9 e 10, che sostituiscono gli artt. 1129 e 1130 del codice civile, affermano che è una grave irregolarità, la quale legittima i condomini a chiedere la convocazione dell’assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore, l’omessa tenuta da parte di quest’ultimo del registro di anagrafe patrimoniale contenente ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Inoltre sempre l’art. 9 afferma: «Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi».
La lettura combinata di dette norme consente di affermare l’obbligo per l’amministratore di tenere una sorta di “fascicolo del fabbricato” idoneo a ricostruirne le sue vicende e le caratteristiche con riferimento non solo alla normativa di sicurezza, ma anche, inevitabilmente, a quella energetica. A tal riguardo giova notare che il D.Lgs. 3 marzo 2011 n. 28 recepisce nel nostro ordinamento giuridico la direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’energia da fonti rinnovabili. L’art. 13 del predetto decreto innova la disciplina giuridica relativa al trasferimento degli immobili, introducendo, dopo l’art. 6, comma 1-bis del D.Lgs. 19 agosto 1995 n. 192, i seguenti commi: «2-ter Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter, 1-quater. 2-quater
Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica». Il mancato inserimento della predetta clausola nei predetti contratti non ne comporta la nullità, in quanto la norma non contiene sanzioni e non appare rivestire il carattere di contrarietà a norme imperative richiesta dall’art. 1418 del codice civile.
Appare pertanto evidente che nel rogito notarile dovrà essere fatto espressamente riferimento all’esistenza dei documenti richiesti dalle Regioni che hanno emesso norme relative all’attestato di certificazione energetica, mentre, in ogni caso, l’assenza di detto documento non permetterà al notaio di rogare l’atto secondo quanto previsto dalla trascrizione degli atti relativi ai beni immobili (artt. 2643 ss. c.c.). Pertanto l’amministratore di condominio, richiesto da una delle parti contraenti dei contratti di vendita o di locazione immobiliare, dovrà consentire l’esecuzione, da parte dei soggetti interessati, degli accertamenti tecnici sulle parti comuni e finalizzati al conseguimento della certificazione energetica.


Fonte: IPSOA