Corte Ue, l’Iva su un diritto reale si paga ab origine a una condizione.

Con rogito del 3 aprile 2008, quattro persone fisiche, proprietarie di un fondo, costituivano un diritto di superficie a favore di una società bulgara, in forza del quale a quest’ultima era stato conferito il diritto di edificare sul fondo e di diventare proprietaria esclusiva di taluni degli aedificandi beni immobili. A titolo di corrispettivo del descritto diritto di superficie, la società si impegnava, entro un determinato termine, a costruire l’edificio e a consegnare ai proprietari del fondo alcuni beni immobili, senza che essi fossero tenuti a pagare alcunché.
In sede di successiva verifica fiscale, l’Amministrazione finanziaria nazionale rilevava, in proposito, che il fatto generatore dell’Iva sull’operazione si fosse verificato fin dalla data della costituzione del diritto di superficie. In particolare il Fisco rilevava che il valore normale del diritto di superficie costituito equivaleva al valore dei servizi di costruzione dell’edificio da parte della società costruttrice.

Le questioni pregiudiziali
La società si è espressa in modo contrario all’avviso di rettifica di imposta e successivamente, dopo alterne vicende, la vertenza finiva per arrivare attenzione della Corte suprema nazionale. La Corte suprema amministrativa bulgara decideva di sospendere il giudizio e di sottoporre alla Corte di giustizia dell’Unione uropea una serie di questioni pregiudiziali tra cui il momento di esigibilità dell’IVA nel caso rappresentato e la relativa base imponibile.

La posizione degli eurogiudici
La Corte di Giustizia, anzitutto, ricorda che, secondo la direttiva 2006/112/CE, affinché l’Iva possa diventare esigibile senza che la cessione o la prestazione siano ancora state effettuate, occorre che tutti gli elementi qualificanti del fatto generatore siano già conosciuti e specificamente individuati.
Di conseguenza, non è escluso che, in applicazione dell’articolo 65 della direttiva Iva, l’imposta dovuta su servizi di costruzione divenga esigibile a partire dal momento in cui il diritto di superficie, che costituisce la totalità del corrispettivo di tali servizi, sia costituito a favore della società fornitrice di detti servizi, in quanto, in quel momento, tutti gli elementi qualificanti della futura prestazione di servizi sono già conosciuti e individuati.
In merito alla base imponibile dell’operazione descritta, poi, la Corte di giustizia argomenta che gli Stati membri possono adottare misure affinché, per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi a beneficiari in rapporto ai quali esistano determinati tipi di “vincoli” (legami familiari o di proprietà o simili), la base imponibile sia costituita dal valore normale dell’operazione in determinati casi, enumerati nella disposizione.
Data la tassatività dei casi di “vincoli” citati, secondo gli eurogiudici, una normativa nazionale non può prevedere, che la base imponibile sia pari al valore normale dell’operazione, in casi diversi da quelli enumerati.

Le conclusioni
Secondo i togati comunitari, quindi, l’Iva sulla permuta tra un diritto di superficie e una porzione di immobile da costruire, stipulata tra un privato e un’impresa edile, a corrispettivo di servizi di costruzione di beni immobili che ne sono parte integrante e che l’impresa edile si impegna a consegnare “chiavi in mano” alle persone che lo hanno costituito, è esigibile fin dalla sua costituzione ma a una condizione. Gli elementi della prestazione di servizi devono essere stati individuati e conosciuti all’atto dell’accordo tra le parti. Questi, in conclusione, gli interessanti principi fiscali statuiti dalla Corte di giustizia, in un caso affatto atipico nel moderno panorama delle pattuizioni contrattuali.


Fonte: sentenza 19 dicembre 2012, causa C-549/2011