Due contribuenti decidono di acquistare un'abitazione. Il primo acquista il diritto di abitazione e il secondo la proprietà. Il primo trasferisce la residenza il secondo no. Entrambi non sono proprietari di altra abitazione. In sede di stipula di atto pubblico entrambi i contribuenti possono beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa pagando l'iva al 4%? Il prezzo dell'abitazione viene pagato in parte in contanti ed in parte con la stipula di un mutuo cointestato. Possono detrarre entrambi gli interessi passivi sul mutuo (o solo chi ha il diritto di abitazione può detrarre gli interessi per la proria quota)? E se il contribuente che acquista solo la proprietà e non il diritto di abitazione trasferisce la residenza nell'immobile può detrarre la propria quota di interessi passivi sul mutuo?

In merito alla risposta ai quesiti sollevati va fatta una netta distinzione tra:
- agevolazioni prima casa;
- detrazione interessi su mutui.
Riguardo al primo aspetto, va ricordato che uno dei requisiti richiesti per l'applicazione dell'agevolazione prima casa è che l'acquisto debba derivare da atti traslativi della proprietà o traslativi/costitutivi di diritti reali.
Occorre, dunque, chiarire se tra questi vi rientra anche l'acquisto del diritto di abitazione previsto dall'art. 1022 c.c. in base al quale chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.
A dire il vero, nella nota II-bis) all'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al T.U. dell'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che si occupa di definire le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa, vengono individuati espressamente i diritti ammessi al beneficio, comprendendo anche quello di abitazione.
Tra l'altro, la stessa Agenzia delle entrate, con la risoluzione 25/02/2005 n. 29/E, che comunque si occupava del caso del diritto di abitazione spettante al coniuge superstite ex art. 540 c.c., ha ammesso che l'acquisizione in sé del diritto di abitazione può beneficiare dell'agevolazione prima casa a condizione che in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione.
Pertanto, pur non essendoci una pronuncia sul caso esposto nel quesito, in linea generale, si potrebbe affermare che è possibile usufruire dell'agevolazione prima casa sia per chi acquisisce la proprietà che per chi ne acquisisce il diritto di abitazione, sempre che sussistano per entrambi i soggetti tutte le altre condizioni previste dalla norma tra cui, si segnala, non c'è quella del trasferimento della residenza nell'immobile acquistato, ma, piuttosto, di avere (o trasferire entro 18 mesi) la residenza nel comune in cui è ubicata l'abitazione acquistata.
Passando all'altro quesito e cioè se sia possibile, per entrambi i soggetti, detrarre gli interessi sul mutuo cointestato, va, innanzitutto, ricordato che la detrazione è ammessa per i mutui stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale.
A tal fine, per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Pertanto, essendo necessario che il contribuente, oltre ad essere intestatario del mutuo dimori abitualmente nell'abitazione, la detrazione spetterebbe solo a chi rispetta tale requisito.
Però, va precisato che, con la circolare 3 maggio 1996, n. 108 è stato affermato che in caso di acquisto di un diritto reale di godimento (nello specifico, si trattava dell'usufrutto) la detrazione non spetta (in tal caso, quindi, spettava solo al nudo proprietario).
Traslando questa pronuncia al caso in oggetto, poiché il diritto di abitazione altro non è che un diritto reale di godimento seppur "minore" rispetto all'usufrutto, si dovrebbe concludere che il soggetto che acquista il solo diritto di abitazione non è titolato a detrarre gli interessi passivi (il condizionale, però, è d'obbligo in quanto non c'è una pronuncia ufficiale in tal senso).


Fonte: IPSOA

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