Costruzione di una nuova "prima casa": è possibile fruire dell'Iva agevolata?

Domanda
Ho acquistato la mia prima casa (piccolo appartamento) circa 10 anni fa col 4%. È troppo piccola, la vorrei vendere, e costruirne una più grande adatta alla mia famiglia. Entro quando devo vendere il vecchio appartamento per potere usufruire dell'agevolazione del 4% Iva nella costruzione della casa nuova?

Risposta
Le agevolazioni "prima casa" ai fini IVA, imposta di registro, ipotecaria e catastale, spettano, come noto, in presenza di determinati requisiti.
In particolare, affinché si possa applicare l'aliquota agevolata occorre il rispetto di particolari condizioni che prescindono dal fatto che il contribuente dimori abitualmente nell'immobile "prima casa" e che possono così sintetizzarsi:
- non si deve trattare di abitazioni di lusso rientranti nel D.M. 2 agosto 1969;
- deve sussistere un collegamento tra l'ubicazione dell'immobile e luogo di residenza del soggetto nel senso che l'immobile deve essere ubicato, alternativamente:
- nel territorio del Comune in cui l'acquirente abbia o trasferisca la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto;
- nel territorio del Comune in cui l'acquirente svolga la propria attività (lavoro, studio, ecc.);
- nel territorio del Comune in cui il datore dell'acquirente ha la sede o svolge l'attività, se l'acquirente stesso si è trasferito all'estero per motivi di lavoro;
- nel territorio italiano nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero.
- l'acquisto deve derivare da atti traslativi della proprietà o traslativi/costitutivi di diritti reali (usufrutto, nuda proprietà,ecc.);
- devono, inoltre, sussistere entrambe le condizioni
- l'acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l'immobile è acquistato;
- l'acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l'acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa.
Inoltre è previsto che si decade dal beneficio se si cede l'immobile per il quale si è goduto dell'agevolazione, prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, senza che, entro l'anno successivo sia stato acquistato un altro immobile come abitazione principale.
A tale proposito, è stato precisato che nell'ipotesi di vendita (entro il quinquennio) e realizzazione in appalto della nuova abitazione (da costruire su terreno da acquistare o già di proprietà), entro un anno dalla vendita non è sufficiente iniziare i lavori di costruzione ma occorre quantomeno realizzare il rustico (muri portanti più copertura); in caso di mancata realizzazione del rustico entro un anno, si decade anche dalle agevolazioni sul primo acquisto (risoluzione 16 marzo 2004, n. 44/E).
Riguardo, poi, alla costruzione di una nuova casa, occorre fare una netta distinzione tra:
- acquisto di beni finiti (ad es. infissi, caldaia, sanitari, ecc.): è sempre possibile richiedere l'aliquota del 4% (voce 24 tabella A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972) purché gli stessi beni siano effettivamente destinati alla realizzazione di fabbricati con le caratteristiche c.d. "Tupini" di cui all'articolo 13 della legge n. 408/1949 (l'agevolazione, chiaramente, spetta anche per i fabbricati con requisiti "prima casa");
- materie prime e semilavorati: l'acquisto sconta sempre l'aliquota IVA piena del 20%;
- contratti d'appalto: per l'applicazione dell'aliquota IVA del 4% è necessario il possesso dei requisiti prima casa (voce 39 tabella A, parte II allegata al D.P.R. n. 633/1972); pertanto, è necessario che le fatture siano emesse successivamente alla vendita della prima abitazione.
Alla luce di quanto detto, dunque, venendo al caso riportato nel quesito, poiché sono trascorsi più di cinque anni dal primo acquisto, non si pongono particolari problemi in merito all'applicazione delle aliquote agevolate per la costruzione della nuova "prima casa", purché si rispettino i requisiti sopra riportati ed, in particolare, relativamente alle prestazioni derivanti dal contratto di appalto, venga effettuata la cessione della vecchia "prima casa".
Su tale ultimo aspetto, comunque, torna utile quanto riportato nella circolare 2 marzo 1994, n. 1/E laddove viene precisato che "Benché la norma non sia esplicita sul punto, resta inteso che il privato committente deve possedere i requisiti previsti per fruire dell'agevolazione sia nei momenti in cui si considerano effettuate, ai sensi dell'art. 6 del D.P.R. n. 633 del 1972, le singole prestazioni rese dall'impresa, sia all'atto della consegna del bene realizzato. Pertanto il committente dovrà, a tal fine, rendere noto all'appaltatore, al momento di effettuazione di ciascuna prestazione, se possieda o meno i requisiti per usufruire dell'aliquota del 4 per cento. Qualora i requisiti sopra evidenziati non siano posseduti nel momento dell'effettuazione delle singole prestazioni, ma vengono ad esistenza all'atto della consegna del bene realizzato, l'appaltatore potrà effettuare le rettifiche previste dall'articolo 26 del D.P.R. n. 633 del 1972".


Fonte: IPSOA