ACCERTAMENTO PER CESSIONI DI IMMOBILI – MODIFICA CRITERI OPERATIVI
La Legge Comunitaria, precisamente l’art.24 della L. n.88/09 in vigore dal 29 luglio scorso, è intervenuta in ambito di “accertamenti immobiliari” abrogando la regola del “valore normale OMI” (osservatorio del mercato immobiliare) introdotta dalla legge Prodi – Bersani. La regola del “valore normale OMI” si sostanzia in un sistema di presunzioni in base al quale, quando il “valore normale” (o valore di comune commercio) dell’immobile trasferito da un’impresa supera il corrispettivo dichiarato in atto, si è in presenza di una prova sostanziale di avvenuta evasione fiscale, a prescindere dalle risultanze delle scritture contabili dell’impresa stessa. L’evasione così determinata si configurava sia per l’Iva, che per le imposte sui redditi e per l’Irap.
Il “valore normale” degli immobili poteva essere determinato
- attraverso l’utilizzo di stime territoriali pubblicate a cura dell’OMI (osservatorio del mercato immobiliare http://www.agenziaterritorio.it/?id=3081 );
oppure
- in misura pari al o ai finanziamenti erogati all’acquirente.
Il meccanismo è stato oggetto di forti polemiche per gli automatismi sottesi, di fronte ai quali è, in alcuni casi, difficile difendersi. In particolare, gli automatismi legati all’utilizzo delle pubblicazioni OMI non tengono conto dell’effettivo stato dell’immobile oggetto di transazione, mentre il riferimento agli importi erogati all’acquirente presenta evidente aspetti critici legati alla difficoltà di coordinamento tra eventuali esigenze di acquirente e venditore
La Legge Comunitaria 2008 riporta ad un regime di accertamento in base al quale il maggior valore di mercato dell’immobile rispetto al prezzo di trasferimento dichiarato, può essere, al massimo, un mero indizio di evasione e come tale, quindi, una presunzione semplice. L’Ufficio che intenda accertare l’impresa che ha trasferito l’immobile dovrà obbligatoriamente farsi carico di ogni onere sia in merito alla motivazione dell’accertamento fiscale, sia in ordine alla prova dell’avvenuta evasione, in quanto non potrà più contare su alcuna presunzione di legge a proprio favore.
Il problema attuale nella valutazione della portata applicativa della recente modifica consiste nel capire come essa si rapporterà alle attività di verifica e accertamento in corso o da svolgere sugli anni interessati dall’applicazione delle regole Prodi - Bersani. In tal senso l’orientamento prevalente afferma che la modifica può intendersi come di tipo “procedurale”, e che, pertanto, possa avere efficacia retroattiva potendo essere applicata a favore dei contribuenti anche per le annualità precedenti.

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