Un Comune della regione Emilia Romagna ha demolito un edificio privato per poter realizzare un’opera pubblica e ha riconosciuto al proprietario, secondo quanto previsto dalla propria normativa locale, il diritto a ricostruire l’immobile su un’altra superficie edificabile di sua proprietà nell’ambito dello stesso Comune.

L’ipotesi prospettata, che genera dubbi, è quella del contribuente che non vuole o non può esercitare il diritto di rilocalizzazione. In tal caso il diritto a ricostruire altrove può, con il consenso del Comune, essere ceduto a terzi.

Secondo l’interpellante, la cessione di tale diritto non è ricompresa in nessuna tipologia di reddito e pertanto non è assoggettabile a tassazione.

Di tutt’altro avviso sono i tecnici dell’agenzia delle Entrate che, invece con la risoluzione n. 233/E del 20 agosto, ritengono la cessione onerosa del diritto di rilocalizzazione assimilabile alla cosiddetta cessione di cubatura.

Infatti, la cubatura inerente a una superficie edificabile, determinata in base al piano regolatore, può essere ceduta, come diritto a “sé stante”, a terzi che ne possono beneficiare su un altro terreno di loro proprietà. Così si è espressa la Corte di cassazione con la sentenza n. 6807/1988.

Le considerazioni degli esperti fiscali, quindi, sono quelle per cui, sia con la cessione di cubatura, sia con la cessione del diritto di rilocalizzazione, si trasferisce, a titolo oneroso, un diritto del tutto assimilabile ai diritti reali di godimento.

La plusvalenza generata dalla cessione si configura, pertanto, come reddito soggetto a imposizione, secondo il comma 5, dell’articolo 9 del Tuir. L’imponibile sarà determinato sottraendo dal valore finale, uguale al corrispettivo percepito, il valore iniziale del bene ceduto. Quest’ultimo, sarà individuato attraverso una perizia di stima, che stabilisce il valore della volumetria edificabile rispetto al valore del terreno. Tutti i costi inerenti al bene, compresi quelli della relazione giurata, potranno essere portati in aumento del valore iniziale.


Fonte: Agenzia Entrate

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