Per determinare l'eventuale plusvalenza generata dalla vendita dell'immobile per il quale nuda proprietà e usufrutto sono stati acquistati in momenti distinti, occorre valutare separatamente i due diritti. In particolare, il valore della nuda proprietà e dell'usufrutto sarà calcolato applicando al prezzo di vendita gli appositi coefficienti, mentre il giorno a partire da cui scatta la decorrenza dei cinque anni tra la data di acquisto e la data di rivendita - prevista a fini anti-speculativi dall'articolo 67 del Tuir - sarà individuato tenendo conto, rispettivamente, della data di acquisto della nuda proprietà e dell'usufrutto.
E', in sintesi, la risposta fornita dall'agenzia delle Entrate, con la risoluzione 188/E del 20 luglio, a un contribuente che ha comprato dal coniuge la nuda proprietà di un fabbricato avvalendosi dei benefici "prima casa" e, l'anno successivo, ha acquistato l'usufrutto, senza aspettare il "naturale ricongiungimento" dei due diritti reali nella piena proprietà, eleggendo successivamente l'immobile a sua residenza principale. Dato che adesso vuole rivenderlo, chiede chiarimenti sull'eventuale formazione di una plusvalenza tassabile e su come individuare il giorno cui fare riferimento per il calcolo della decorrenza dei cinque anni.
Dettagliata la risposta dell'Agenzia che, dopo aver ricordato il dettato dell'articolo 67 (comma1, lettera b) del Testo unico, entra nel merito chiarendo che, in caso di vendita di un immobile per cui la nuda proprietà e l'usufrutto sono stati acquistati in due momenti diversi, per capire se effettivamente emerge una plusvalenza imponibile occorre prima individuare il momento in cui il bene si considera acquistato. Essendo infatti la norma finalizzata a "colpire" le operazioni caratterizzate da un intento speculativo, la fattispecie imponibile si realizza solo se l'acquisto e la rivendita dell'immobile si verificano nell'arco del quinquennio.
"Ai fini reddituali - spiegano i tecnici delle Entrate - nell'operazione di riacquisto dell'usufrutto e successiva rivendita entro i cinque anni della piena proprietà del bene è ravvisabile l'intento speculativo (…) che configura l'ipotesi di plusvalenza tassabile". Posto che lo stesso Tuir (articolo 9, comma 5) stabilisce che ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che comportano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, nel caso in questione, al momento della vendita dell'immobile, per determinare l'eventuale plusvalenza tassabile, devono essere valutate separatamente la nuda proprietà e il diritto di usufrutto, dato che si tratta di diritti acquistati separatamente e, di conseguenza, oggetto di distinta valutazione economica.
Nel calcolo della plusvalenza, dunque, per individuare il valore della nuda proprietà e dell'usufrutto si applicheranno al prezzo di vendita i coefficienti per la determinazione del diritto di usufrutto indicati nel prospetto dei coefficienti allegato al Tur (Dpr 131/1986), mentre per individuare il giorno a partire da cui scattano i cinque anni si deve tener conto del periodo di tempo che intercorre tra la data di acquisto e la data di rivendita in riferimento alla nuda proprietà e all'usufrutto separatamente. Stesso criterio per verificare se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale (del cedente o dei suoi familiari) per la maggior parte del tempo trascorso tra l'acquisto e la cessione, condizione, questa, il cui verificarsi esclude comunque la realizzazione di plusvalenza tassabile. Quanto alle modalità di tassazione dell'eventuale plusvalenza, concludono le Entrate, su richiesta del venditore resa al notaio può essere applicata l'imposta sostitutiva del 20 per cento.
Fonte: Agenzia Entrate
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