Iniziativa privata e aree pubbliche.

Le aree destinate ad impianti e attrezzature di interesse generale (ad esempio, verde pubblico, impianti sportivi attrezzati, ecc.), di regola non edificabili, possono diventarlo se non sono finalizzate a un uso esclusivamente pubblicistico e sia prevista la possibilità di interventi ad opera di privati.

Questa interpretazione del concetto di edificabilità può essere assunta a parametro per la corretta applicazione del cosiddetto "criterio di valutazione automatica", relativo all'imposta sulle successioni e donazioni (articolo 34, comma 5, decreto legislativo 346/1990). In base a questo principio, il valore degli immobili non è sottoposto a rettifica se la rendita catastale dichiarata non è inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante al catasto. Il beneficio è escluso nel caso in cui gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria dell'area.

L'agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 170/E del 3 luglio ha fornito il parere in merito all'applicabilità o meno, in sede di successione, della "valutazione automatica" ad alcune zone destinate a impianti e attrezzature pubbliche. In considerazione del fatto che la norma esclude il beneficio nel caso in cui l'area sia fabbricabile, la consulenza giuridica fornita dall'amministrazione si basa sull'individuazione della natura edificatoria o meno del terreno.

L'Agenzia, nel formulare il proprio parere, si rifà ad alcune pronunce della Corte di cassazione in tema di indennità di espropriazione (sentenze 1626/2006 e 19591/2008), ove è stato affermato che l'edificabilità di un'area ricomprende, oltre alle costruzioni abitative, qualsiasi "forma di trasformazione del suolo riconducibile alla nozione tecnica di edificazione" (parcheggi, infrastrutture, ecc). Se poi gli strumenti urbanistici non prevedono un uso meramente pubblicistico che escluda in maniera assoluta la realizzazione di opere ad iniziativa privata o promiscua, viene meno il vincolo di inedificabilità, di regola previsto per le aree destinate ad impianti e attrezzature di interesse generale.

In conclusione, secondo il parere dell'amministrazione finanziaria, la nozione di edificabilità elaborata dalla giurisprudenza può rappresentare il corretto parametro per la fruizione della "valutazione automatica" prevista dall'articolo 34, comma 5, del Dlgs 346/1990.

Fonte: Agenzia Entrate