Salve, vorrei alcune informazioni in merito a un contratto di locazione che firmerò a breve.
Sono un ragazzo di 28 anni lavoratore che assieme ad un'altro ragazzo di 24 anni ha deciso di prendere una casa in affitto a Roma.
Ad ottobre firmeremo un contratto di locazione 4+4 ai sensi della legge 431 del 1998. Questo contratto ci permetterà di usufruire di alcune agevolazioni fiscali: 300 euro annui visto che non superiamo i 15 mila euro e fin qui è chiaro anche se non abbiamo capito se l'importo è da dividere per due visto che siamo in due ad avere il contratto.
Abbiamo letto anche di un'importo di euro 991,60 per i ragazzi da 20 a 30 anni. Possiamo usufruirne anche noi?
Dove posso trovare un contratto prestampato 4+4 da compilare? il contratto deve essere integro in tutte le sue parti o si possono modificare e/o eliminare alcune clausole? Se venissero modificate e/o eliminate alcune clausole ai fini dell'agevolazione il contratto sarebbe sempre valido?
Un' ultima cosa. Per usufruire dell'agevolazione ho letto che bisogna adibire l'immobile ad abitazione principale dove per abitazione principale si intende quella in cui il soggetto e/o i suoi familiari hanno soggiornato per la maggior parte del tempo nell'arco dell'anno. Di solito questa coincide con quella di residenza. Ora le chiedo, "di solito questa coincide con quella di residenza" non significa che DEVE essere necessariamente la residenza vero? Noi non siamo residenti nella città dove si trova l'immobile e quindi vorrei capire come si fa ad adibire l'immobile come abitazione principale senza avere la residenza.
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1 commenti:
Lo sgravio riguarda gli inquilini, (solo quelli con contratto di affitto regolarmente registrato)
Le detrazioni Irpef sono:
- 300 euro all’anno per gli inquilini con reddito fino a 15.494 euro all’anno
- 150 euro all’anno per i contribuenti con reddito compreso tra 15.494 e 30.987 euro all’anno.
L’agevolazione sull’affitto è più alta per i giovani tra i 20 e i 30 anni:
- 991, 60 euro all’anno per i ragazzi con reddito fino 15.494 euro all’anno
- 500 euro all’anno per i ragazzi con reddito tra 15.494 e 30.987 euro all'anno.
Per gli universitari fuori sede con contratto registrato, invece, la detrazione Irpef è pari al 19% dell’affitto.
Di seguito riportiamo un fac-simile di contratto di locazione ad uso abitativo da modificare come opportuno (ad ogni modo sconsigliamo sempre il "fai da te"):
(ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431)
Il/La Sig./Sig.ra __________________, di seguito denominato/a locatore _______________ (assistito/a da _______________ in persona di _______________),
CONCEDE IN LOCAZIONE
al/alla Sig./Sig.ra _____________________, di seguito denominato/a conduttore _______________________, identificato/a mediante _______________________ (assistito/a da _______________ in persona di _______________) che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità immobiliare posta in via _______________ n. civico _______________, piano ____________, scala ___________, int. __________, composto di n. __________ vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.: indicare quali)
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- _________________________________
non ammobiliato/ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.
TABELLE MILLESIMAli proprietà _______________, riscaldamento _______________, acqua _______________, altre ________________.
COMUNICAZIONE ex art. 8, terzo comma, D.L. 11 luglio 1992, n. 333 (convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359)
CODICE FISCALE del locatore _______________________________
ESTREMI CATASTAli IDENTIFICATIVI DELL'UNITÀ IMMOBIliARE ______________________
DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI _______________
CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA _______________________
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1) Il contratto è stipulato per la durata di anni ____ dal _____ al _____ e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 della legge 431/1998, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui all'articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza.
In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
2) Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima.
3) L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi:
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Per la successione del contratto si applica l'art. 6 della legge 27 luglio 1978, n. 392 nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte Costituzionale 7 aprile 1988, n. 404.
4) Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall'accordo definito tra _______________ e depositato in data _______________ presso il Comune di _______________, è convenuto in €__________, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero _______________ in n. _______________ rate eguali anticipate di €________ ciascuna, scadenti il _______________. Tale canone è stato determinato dalle parti sulla base dell'applicazione dei seguenti criteri e parametri: secondo quanto stabilito dall'articolo _______________ dell'accordo ovvero dall'articolo _______________ del decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all'articolo 4, comma 3, della legge 431/1998.
Nel caso in cui l'accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone sarà aggiornato annualmente nella misura contrattata che comunque non potrà superare il 75% della variazione ISTAT.
5) Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 legge 27 luglio 1978, n. 392.
6) Il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione.
7) Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto e - così - di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.
Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'immobile, ai sensi dell'art. 1590 c.c. di quanto segue:
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ovvero come da allegato verbale di consegna.
8) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
9) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
10) A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di €_________ pari a _______ mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione.
Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
11) Per gli oneri accessori le parti faranno applicazione della "Tabella oneri accessori" allegata all'accordo di cui al punto 4).
In ogni caso sono interamente a carico del conduttore le spese - in quanto esistenti - relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del novanta per cento.
Il pagamento di quanto sopra deve avvenire - in sede di consuntivo - entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite le organizzazioni sindacali.
In una col pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.
12) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
13) Il conduttore - in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi esclusivamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore - in caso di inosservanza - autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
14) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l'unità immobiliare locata il conduttore dovrà consentire la visita all'unità immobiliare una volta alla settimana per almeno due ore con l'esclusione dei giorni festivi, oppure con le seguenti modalità:
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15) Il locatore concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell'immobile locato, da esercitarsi secondo gli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
16) Il locatore concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di nuova locazione, alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo l'art. 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
17) Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore.
Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti potranno delegare per la registrazione del contratto una delle organizzazioni che hanno prestato assistenza per la stipula del presente contratto.
18) A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l'Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.
19) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto.
20) Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31 dicembre 1996, n. 675).
21) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione nazionale di cui all'art. 4, comma 1, della legge 431/1998, al decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all'art. 4, comma 2, della legge 431/1998 del _______________, all'accordo di cui al punto 4) (eventualmente al decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all'art. 4, comma 3, della legge 431/1998 emanato il _______________), alle disposizioni del codice civile, della legge 27 luglio 1978, n. 392, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e comunque alle norme vigenti e agli usi locali.
22) Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione e esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione stragiudiziale paritetica istituita tra _______________ nell'ambito dell'accordo di cui al punto 4).
23) Altre pattuizioni
- _________________________________
- _________________________________
- _________________________________
Letto, approvato e sottoscritto
_______________, li _______________
Il Locatore Il Conduttore
A mente dell'art. 1342, secondo comma, del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui ai punti 1), 2), 3), 5), 7), 9), 10), 11), 12), 15), 20), 21) e 23).
Come già detto in varie occasioni, adibire la casa ad abitazione principale, non significa necessariamente trasferirvi la residenza anagrafica, in quanto è sufficiente che in essa vi sia la “dimora abituale” del contribuente, che può essere attestata anche da un’apposita autocertificazione resa dal contribuente interessato, diversa da quella risultante dai registri anagrafici.
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