E’ stato ricevuto in donazione un terreno agricolo che, con strumento urbanistico adottato dal Comune ed approvato dalla Regione, era diventato edificabile già prima del 2000 (stabilendo la destinazione del 70% come edilizia residenziale e del 30% come edilizia non residenziale).

Nel 2002 il terreno è stato rivalutato (pagando la relativa imposta sostitutiva del 4%) ed il perito, sulla base di un indice medio di edificabilità dello 0,60 (0,5 per la cubatura residenziale e 0,2 per quella non residenziale), ha determinato il relativo valore calcolando euro 80 al mc per la cubatura residenziale ed euro 40 al mc per quella non residenziale.

Nel 2005, l’Ente Regionale ha attribuito, al comparto in cui insiste il terreno edificabile, un indice unico di edificabilità dell’1,37, confermando la destinazione del 70% come edilizia residenziale e del 30% come edilizia non residenziale.

Nel 2007, unitamente alla vendita di una porzione del terreno (circa il 40% della superficie fondiaria), è stato ceduto circa l’80% di cubatura edificabile (residenziale e non residenziale), applicando un prezzo di euro 117 al mc per la residenziale e 80 al mc per quella non residenziale.

I quesiti sono i seguenti:

a) Per il calcolo della plusvalenza è giusto seguire il seguente iter?:

1) partire dal valore del terreno rivalutato (disattendendo, quindi, quella che è la mera superficie fondiaria venduta ma basandosi solo su quello che è il valore del terreno in quanto edificabile);

2) calcolare circa l’80% dello stesso valore (applicando, cioè, l’analoga percentuale di cubatura res. e non res. ceduta nel 2007);

3) sull’importo così determinato, applicare gli indici ISTAT dal 2002 al 2006;

4) su tale importo finale, sottrarre quello ricevuto dalla cessione al fine di determinare la relativa plusvalenza da assoggettare a tassazione Irpef nel 2008;

b) tenuto conto che, nella compravendita, non sono state corrisposte somme cd. “in nero”, qualora l’Amministrazione finanziaria accertasse un valore del terreno superiore, si avrebbero delle conseguenze nei confronti del venditore sia come imposta di registro che, soprattutto, come irpef (relativa alla plusvalenza);

c) quale organo ufficiale ha la competenza e gli strumenti per attribuire il valore ad un terreno edificabile?

d) essendo stato ricevuto in donazione il terreno in argomento, nella parte di superficie fondiaria ed edificabile rimasta, il venditore può richiedere un mutuo ipotecario alla banca per la costruzione di un immobile ad uso residenziale e, qualora fosse prima casa, i relativi interessi passivi sarebbero deducibili?

e) si può vendere, in tutto o in parte, la sola cubatura di un terreno edificabile rispetto alla relativa superficie fondiaria (o viceversa) ed il relativo atto dev'essere eseguito da un Notaio o può avvenire anche con scrittura privata?

1 commenti:

Il Commercialista in Rete ha detto... 13/11/07 20:02

a)ok
b)se il valore dichiarato e quello accertato coincidono non ci sono conseguenze
c)il Comune di appartenenza
d)sì se il titolare non era in possesso di altri beni immobili
e)è opportuno rivolgersi al notaio per un consulto su frazionamento, valorizzazioni ecc.

 
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