vorrei chiederLe informazioni sul sistema di agevolazione x il recupero – compensazione dell’IVA al 4% sulla prima casa.
Nel 2000 ho acquistato casa con IVA al 4%; entro il 30/09 vendo e acquisto un’altra casa. Resto quindi in regime prima casa, ma sto avendo qche difficoltà ad ottenere risposte chiare sulla compensazione della somma dell’IVA all’atto del nuovo acquisto.
So che è possibile usufruirne subito oppure aspettare il prossimo anno e con il 730 riferito all’anno 2007 ottenere la compensazione.
Mi può dare qche delucidazione e consiglio?
1 commenti:
La normativa vigente prevede un credito d'imposta ai contribuenti che acquistino un'altra "prima casa" entro un anno dall'alienazione di un altro immobile acquistato fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva.
Il credito d'imposta è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato, ma non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
L' agevolazione spetta alle seguenti condizioni:
- l' acquisto deve essere effettuato entro un anno dall'alienazione della precedente abitazione;
- la precedente abitazione deve essere stata acquistata con le agevolazioni "prima casa".
Non può pertanto beneficiare del credito d'imposta chi acquista un'abitazione per la prima volta o chi abbia effettuato la vendita di un immobile per il cui acquisto non abbia avuto agevolazioni come:
- chi vende una casa ereditata (resta solo da vedere se l'erede, come pare, possa avvalersi dell'agevolazione se vende una casa che il defunto abbia acquistato con le agevolazioni);
- chi vende una casa comprata con imposta non agevolata (in quanto, per mille motivi, in quell'operazione, i requisiti per l'agevolazione, oggi ben sussistenti, non erano presenti);
- chi vende una casa acquistata prima dell'introduzione nel nostro sistema tributario delle agevolazioni "prima casa" (sancite per la prima volta con la legge 168/82).
Un caso particolare si ha nell'ipotesi in cui si venda una casa acquistata prima del 22 maggio 1993 con Iva al 4%: pur se solo con il Dl 155/93 l'aliquota Iva del 4% è divenuta un'agevolazione vera e propria (mentre prima si trattava dell'aliquota "a regime" per le vendite dei costruttori), il credito d'imposta è comunque concesso a chi oggi ricomperi un'altra casa entro un anno dalla vendita dell'abitazione acquisita con Iva al 4% prima del 22 maggio 1993; ma ciò accade solo se all'atto dell'acquisto della casa ora alienata il soggetto il questione fosse titolare dei requisiti che avrebbero comunque permesso - ove fosse stato necessario - un acquisto agevolato.
Dove si "spende" questo credito d'imposta?
Il credito d'imposta, che in ogni caso non dà luogo a rimborsi, puó essere:
- portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina;
- portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- portato in diminuzione dall'imposta sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
- utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
Chi vende un immobile deve aver presenti alcune conseguenze fiscali:
a. la legge 28.12.2001 n. 448 ha definitivamente soppresso l'Invim stabilendo che dal 1° gennaio 2002 l'imposta non è più dovuta;
b. se il venditore vende un alloggio acquistato usufruendo dei benefici fiscali per l'abitazione principale prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, incorre nella decadenza dalle agevolazioni godute in sede di acquisto (con applicazione delle relative sanzioni), salvo che proceda entro un anno all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale;
c. il venditore può essere soggetto, in determinati casi, anche all'imposta sui redditi per le plusvalenze realizzate;
d. infine chi vende un immobile acquistato con agevolazioni ed entro un anno ricompera un'altra abitazione principale può avvalersi di un credito d'imposta.
La plusvalenza Irpef
Ai sensi dell'art. 81 del D.P.R. n. 917/1986 sono soggette a Irpef "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".
In sostanza, la differenza fra prezzo di acquisto e quello di vendita è tassata come reddito del venditore.
Se quindi si acquista un alloggio per 300.000 euro (comprese le spese di acquisto) e lo si rivende dopo 2 anni per 500.000 euro, senza averlo utilizzato personalmente o fatto utilizzare dai familiari, si dovranno aggiungere 200.000 euro al proprio reddito e pagare l'Irpef su questi 200.000 euro.
Non conviene dunque vendere prima dei 5 anni dall'acquisto se gli immobili non sono stati oggetto di utilizzazione abitativa personale del venditore o dei suoi familiari (circostanza che potrà ad esempio essere dimostrata col certificato anagrafico e con le utenze di luce, acqua e gas) oppure se non si tratta di immobili ricevuti in eredità o in donazione.
Riguardo all'individuazione dei "familiari", si deve fare riferimento all'ultimo comma dell'articolo 5 del Tuir, il quale dispone che, per le imposte sui redditi, si intendano come tali il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo.
Fonte: Il Sole 24 Ore.
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