A decorrere dal prossimo primo ottobre, il meccanismo dell'inversione contabile si applicherà anche alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati strumentali, per le quali il cedente abbia espressamente optato per l'assoggettamento a Iva. E' quanto disposto dal decreto 25 maggio 2007 del ministero dell'Economia e delle Finanze, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, serie generale n. 152 del 3/7/2007.

Si ricorda che, per effetto di quanto previsto dal decreto-legge "Visco-Bersani", sono considerate esenti, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto, le cessioni di fabbricati strumentali o loro porzioni, "che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni".

L'esenzione è, tuttavia, esclusa quando:

la cessione è effettuata, entro quattro anni dalla costruzione o dall'intervento, dalle imprese costruttrici ovvero da parte di quelle che vi hanno eseguito lavori di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica

la cessione è effettuata nei confronti di soggetti passivi che svolgono attività, in via esclusiva o prevalente, che danno diritto a una detrazione dell'Iva pari o inferiore al 25 per cento

la cessione è effettuata nei confronti di soggetti che non esercitano attività d'impresa, arte o professione.

In più, nei casi diversi da quelli appena illustrati, è prevista la possibilità, concessa ai soggetti interessati alla cessione, di optare per l'imponibilità dell'operazione, in luogo del naturale regime di esenzione. La norma (Dpr n. 633/1972, articolo 10, primo comma, n. 8-ter, lettera d) si riferisce, in sostanza, alle cessioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di soggetti passivi d'imposta che non subiscono limitazioni, se non in via marginale, all'esercizio della detrazione (cfr circolare n. 27/E del 4 agosto 2006).

Proprio in relazione a quest'ultimo tipo di transazioni, è stata stabilita l'estensione del meccanismo del reverse charge, "sfruttando" la disposizione (Dpr n. 633/1972, articolo 17, comma 7) in base alla quale è concessa al ministro dell'Economia e delle Finanze la possibilità di individuare, con propri decreti, ulteriori ipotesi di applicabilità dell'inversione contabile, originariamente introdotta in relazione alle cessioni imponibili di oro da investimento e a quelle di materiale d'oro e di prodotti semilavorati di purezza pari o superiore a 325 millesimi.

Dal prossimo primo ottobre, perciò:

chi vende il fabbricato strumentale emetterà la fattura senza addebito dell'imposta

chi acquista il fabbricato strumentale integrerà la fattura con l'indicazione dell'aliquota e della relativa imposta, provvedendo, poi, ad annotare il documento sia nel registro degli acquisti che in quello delle fatture emesse.

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