Le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.

Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della Legge Finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad

uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio

di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di

registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo

pagato. Questa regola nel 2006 era ammessa, invece, a condizione che entrambe le parti fossero

dei privati.

È possibile fruire dell’agevolazione a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito

per la cessione.

Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo

inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50 per cento al 100 per cento delle minori imposte versate.

L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore

catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Il nuovo sistema di tassazione prevede,

inoltre, una riduzione del 30 per cento dell’onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato

sul valore dell’immobile indicato nell’atto.

Sono escluse da tale previsione le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo

e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.).

I contribuenti che si avvalgono delle nuove disposizioni sono esclusi dalla programmazione dei controlli

relativi alle vendite immobiliari nonché dalla rettifica del valore.

Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le

regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene

(normalmente rappresentato dal prezzo convenuto).

Si ricorda, in tal caso, che se l’ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato

nell’atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle

sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento

dell’imposta proporzionale, un apposito avviso.

Come si determina il valore catastale

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) per

i seguenti coefficienti:

110, per la prima casa

120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A,B,C (escluse le categorie A/10 e C/1)

60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D

40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

La base imponibile per l’Iva

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale,

ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti.

Se, però, per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario,

la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente

la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale”

del bene.