Gli immobili - terreni e fabbricati - sono soggetti a imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali
all’Irpef), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Ici) e il loro trasferimento, realizzato
mediante atto tra vivi - come la donazione o la compravendita - o attraverso la successione ereditaria,
nonché l’usucapione.
Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono l’imposta di registro (in
alternativa, l’Iva), e le imposte ipotecaria e catastale. Nel caso di trasferimento per donazione (o successione),
sono dovute l’imposta di successione e di donazione (di nuova istituzione) che varia a seconda
dei beneficiari e le imposte ipotecaria e catastale (vedi Cap.VIII).
Per quanto riguarda l’Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore
e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta (vedi Cap. X).
Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili viene, quindi, ad essere
tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.
Per l’Ici, invece, il patrimonio immobiliare viene tassato di per sé, in modo proporzionale, senza riferimento,
salvo casi particolari, alla capacità contributiva di chi lo possiede (vedi Cap. XIII).
L’IRPEF SUI FABBRICATI
L’Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale.
COME SI DICHIARA IL REDDITO DA FABBRICATI
I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB
del Modello UNICO (o nel quadro B, per chi compila il Modello 730).
Oltre alla rendita catastale (rivalutata se si compila il Modello UNICO, rivalutata direttamente da chi
presta l’assistenza fiscale, se si compila il Modello 730), i contribuenti devono aver cura di indicare il
periodo e la percentuale di possesso, nonché il tipo di utilizzo dell’immobile.
Se il fabbricato è concesso in affitto, deve essere indicato sempre (Modello UNICO e Modello 730) il canone
ridotto del 15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della
Laguna), o del 40,5 per cento (Modello UNICO, in caso di presentazione del Modello 730 la riduzione sarà
operata dal soggetto che presta l’assistenza fiscale) per i canoni convenzionali (se il fabbricato è sito in un comune
ad alta densità abitativa), anche nei casi in cui il fabbricato sarà poi tassato in base alla rendita.
Ai fini fiscali il reddito dei fabbricati scaturisce dalla applicazione delle “tariffe di estimo”, individuate
per ogni Comune in relazione alle caratteristiche catastali degli immobili.
CASI PARTICOLARI DI DETERMINAZIONE DEL REDDITO
1. Abitazione principale
Ai contribuenti che hanno la dimora abituale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto
o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale
dell’immobile e delle relative pertinenze, rapportata alla quota di possesso e al periodo dell’anno
durante il quale l’immobile (e le relative pertinenze) è stato adibito ad abitazione principale.
Sia la casa che le pertinenze risultano così esenti da Irpef.
La deduzione spetta anche quando l’unità immobiliare costituisce la dimora abituale soltanto dei familiari
del contribuente stesso.
La nozione di abitazione principale contiene in sé il concetto di unicità. Pertanto non si possono avere
più abitazioni principali. Inoltre, tale nozione deve essere sempre riferita al dichiarante.
Ad esempio, nella ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l’uso della propria abitazione principale
al figlio, andando ad abitare in un’altra casa di proprietà, è quest’ultimo immobile che diventa
abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica.
Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene (ad esempio, condotta in locazione),
per quest’ultimo, l’immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale.
La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero
permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l’unità immobiliare non risulti locata.
2. Fabbricati concessi in locazione
Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera
diversa in corrispondenza delle varie tipologie di contratti di locazione. In particolare, se l’immobile
è locato:
ad equo canone: il reddito da assoggettare all’Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione,
ridotto del 15 per cento a titolo forfetario (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di
Venezia e in alcune isole della Laguna); si ricorda che dal 30 dicembre 1998 non è più possibile stipulare
o rinnovare contratti di tale tipo;
in libero mercato: il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5 per
cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15 per cento (o del
25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);
a canone convenzionale (ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n. 431): il reddito da assoggettare
all’Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero
mercato, è ridotto ulteriormente del 30 per cento se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad
alta densità abitativa (art. 1, Decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazione,
dalla Legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni).
Il Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica con Delibera del 13 novembre 2003
- pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio 2004 - ha aggiornato l’elenco dei Comuni ad
alta densità abitativa. Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi
definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini
maggiormente rappresentative a livello nazionale (Legge 9 dicembre 1998, n. 431).
Per usufruire dell’ulteriore riduzione del 30 per cento, il contribuente deve indicare nella dichiarazione
dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia
dell’immobile ai fini dell’Ici e il Comune in cui l’immobile è situato.
Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato percepito effettivamente.
La legge prevede, però, che i canoni non percepiti (per l’ammontare accertato dal giudice) non concorrono
a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Inoltre,
nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto
un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non
percepiti. In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale.
Disposizioni per combattere il fenomeno delle locazioni sommerse
Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa
la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito, se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra:
il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15 per cento;
il 10 per cento del valore catastale dell’immobile.
La modalità di determinazione del valore su base catastale, prevista per l’imposta di registro in caso
di cessione dell’immobile, rileva quindi anche per l’accertamento dei redditi di fabbricati. Pertanto, ai
fini delle imposte dirette, il valore dell’immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita i
moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati al 20 per cento. In materia di locazione,
quindi, il moltiplicatore è in ogni caso 120.
Dal raffronto tra i due valori ottenuti, emerge che quello maggiore è il 10 per cento del valore catastale
dell’immobile. Pertanto, qualora il contribuente indichi nella dichiarazione dei redditi questo importo
(in luogo del canone riportato nel contratto di locazione, ridotto del 15 per cento), l’Ufficio non
potrà più rettificare, per l’immobile locato, il reddito dichiarato.
Un’altra previsione è quella che riguarda i casi di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili.
In tali ipotesi, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, si presume, salva documentata prova
contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello
nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; quale importo del canone, su cui pagare l’imposta, si
presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10 per cento del valore catastale dell’immobile.
3. Immobili tenuti a disposizione
Per i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale,
il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l’aumento di 1/3, a meno che non siano
stati concessi in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza.
4. Immobili di nuova costruzione
Questi fabbricati divengono “produttivi” di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla
data in cui possono essere utilizzati per l’uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento
in cui vengono utilizzati, se anteriore).
5. Immobili di interesse storico e/o artistico
Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo e non, riconosciuti di interesse storico e/o artistico,
di cui alla Legge 1° giugno 1939, n. 1089 (attualmente l’interesse storico e/o artistico degli immobili è
riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando
la più bassa fra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato
l’immobile, a prescindere dall’eventuale locazione del bene ad un canone inferiore.
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