salve,
sto scrivendo un progetto per un'attività al sud per la precisione in puglia
zona murgia/salento. La mia idea è aprire un campeggio alternativo
(sensibile alle tematiche ambientali). Devo fare una stima dei costi e
volevo sapere se ci sono dei tabellari o qualcuno sa dirmi comunque se i
terreni agricoli edificabili e o boschivi hanno dei costi base o dei
parametri per poter fare una stima. Questo mi serve per poter capire,
qualora trovassi un potenziale offerente, se la sua offerta è più o meno in
linea con i prezzi. Non ho molte conoscenze in materia commerciale quindi
chiedo a chi voglia rispondermi la cortesia di esprimersi in modo chiaro e
più semplice possibile. Grazie a voi tutti! Saluti.

1 commenti:

Il Commercialista in Rete ha detto... 22/1/07 21:38

Con la sentenza n. 13817/03, la Corte di cassazione torna sul tema dell'applicabilità o meno della cosiddetta valutazione automatica per la determinazione del valore dei terreni considerati edificabili a seguito di uno strumento urbanistico legittimamente adottato dal Comune (sia esso un piano regolatore o un programma di fabbricazione), ma non ancora perfezionato con l'approvazione regionale. La Suprema corte, che sul punto si è sempre pronunciata in modo altalenante, nella sentenza che si annota ha affermato che "un suolo considerato edificabile da uno strumento urbanistico legittimamente adottato dal consiglio comunale, anche se non ancora in vigore, costituisce un'entità immobiliare già fiscalmente valutabile secondo tale destinazione", così escludendo la possibilità di una valutazione tabellare.

Secondo un primo orientamento (Cass. sent. n. 4426 del 26 marzo 2003; Cass. sent. n. 467 del 15 gennaio 2003; Cass. sent. n. 16202 del 27 dicembre 2001; Cass. sent. n. 10406 del 3 dicembre 1994), che si potrebbe definire di matrice prettamente "amministrativistica", lo strumento urbanistico, per essere rilevante ai fini dell'applicazione dell'articolo 52, comma 4, Dpr 26 aprile 1986, n. 131, con la conseguente esclusione dalla valutazione forfetaria dei terreni "per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria", deve essere perfetto ovvero non solo adottato dal Comune ma anche approvato in Regione.
La ragione di tale interpretazione risiede nella natura dell'atto di approvazione regionale che, lungi dal configurare un mero controllo, seppure esteso al merito, sull'attività del Comune, rappresenta una autonoma e conforme manifestazione di volontà che dà vita a un vero e proprio atto complesso.

Da tale impostazione discende che gli effetti riconnessi dalla legge all'adozione dello strumento urbanistico da parte del Comune, quali il potere dovere di sospendere ogni decisione sulle domande di concessione e autorizzazione edilizia in contrasto con il piano o il programma adottato (ai sensi dell'articolo 4, legge 1 giugno 1971, n. 291), operano in via provvisoria, nei casi e modi espressamente stabiliti dalla legge e con finalità meramente "cautelari".
Inoltre, non può essere accantonata, a sostegno di quanto affermato nei citati pronunciamenti della Suprema corte, la considerazione per cui, l'ancorare la qualità edificatoria di un terreno all'esaurimento di un determinato procedimento amministrativo, conferisce certezza all'individuazione del regime applicabile, conferentemente alla ratio del procedimento di valutazione tabellare che mira a evitare il sorgere di controversie sulla valutazione dell'immobile.

Di segno diametralmente opposto l'interpretazione fornita dalla sentenza in rassegna (Cass. sent. n . 13817 del 18 settembre 2003), che potremo definire "sostanzialista", la quale, ponendosi sulla scia di altri illustri pronunciamenti (Cass. sent. n. 17513 del 9 dicembre 2002, Cass. sent. n. 11356 del 4 settembre 2001, Cass. n. 4657 dell'11 maggio 1999), evidenzia la mutata percezione da parte dei consociati, sotto il profilo funzionale ed economico, di un terreno che, prima non edificabile, sia stato ricompreso in un programma di espansione edilizia ancora non in vigore ma legittimamente adottato.
Tale diverso apprezzamento funzionale fa sì che l'eventuale acquirente del terreno intervenuto nelle more della definitiva approvazione del piano regolatore sia mosso dall'interesse derivante dalla prospettiva di una edificabilità in concreto del terreno più che dalle qualità intrinseche precedenti all'adozione dello strumento da parte del Comune. In definitiva, tali terreni sarebbero esclusi dall'applicazione della valutazione tabellare in quanto lo strumento urbanistico adottato e non perfezionato è comunque atto, in concreto, a imprimere una "vocazione edificatoria". Questa interpretazione, nella prassi amministrativa avallata già dalla circolare ministeriale n. 37 del 10 giugno 1986 (va comunque segnalata una risoluzione, la n. 47/E del 27 maggio 1998, che sembrerebbe andare in senso opposto), è confortata da una ulteriore considerazione ermeneutica. Se la mera adozione di un piano regolatore da parte del consiglio comunale è in grado di modificare anche sensibilmente, nei modi prima illustrati, il valore commerciale di un terreno, ne consegue che è maggiormente aderente al principio di capacità contributiva di cui all'articolo 53 della Costituzione, la lettura dell'articolo 52, comma 4, Dpr citato, nel senso di escludere per tali terreni la possibilità di definire il valore in modo forfetario.

Tale considerazione non può essere scalfita dalla circostanza che, dovendo la capacità contributiva essere manifestata da una idoneità certa, non meramente possibile o ipotizzabile, a concorrere alle spese pubbliche, in assenza della conclusione dell'iter di approvazione, saremo in presenza di un incremento "aleatorio" ovvero "virtuale"; infatti la norma di cui si discute non ha un effetto diretto sulla stima, ma si limita a rendere possibile, per l'amministrazione, la verifica della congruità del valore dichiarato con quanto "espresso" dal mercato al momento del trasferimento, restando del tutto ininfluenti le vicende amministrative successive eventualmente intervenute.
E' allora di tutta evidenza che, da un lato, è conferente sottrarre dall'alveo della valutazione automatica terreni il cui apprezzamento sotto il profilo della edificabilità sia sanzionato dall'adozione di una delibera da parte dell'organo comunale, così come, sul fronte della verifica della congruità del valore indicato in atto, sarà necessario scontare il "rischio", ovviamente espresso e puntualizzato dal mercato in termini di valore, di un possibile ritardo nell'iter amministrativo in Regione, se non addirittura la possibilità di una mancata approvazione.

 
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